Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerinin Anlaşması

Karar Yeter Sayısı: Hisseleri Oranında Salt Çoğunluk

Karar, kat maliklerinin sayısına göre değil, arsa payları oranında hesaplanan salt çoğunluğa göre alınır. Paydaşın yapının maliki olup olmaması gözetilmez; belirleyici olan paylardır.

Yeni uygulamaların gerektirdiği tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri ile yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemleri de aynı salt çoğunluk kararına dayanılarak yürütülür. İdareye, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya vekâletname örnekleri sunulabilir.

Anlaşmaya Katılmayan Maliklere Bildirim

Salt çoğunlukla karar alan malikler, alınan kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi ya da teklifin görülüp incelenebileceği yeri, karara katılmayan maliklere bildirir. Bildirim noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle yapılır.

Muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimde, ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Bildirimde ayrıca, on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı hususu da yer alır.

Arsa Payı Satışı ve Açık Artırma

Karara katılmayan maliklerin arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Paydaşlara satış gerçekleşmezse riskli yapılarda satış işlemi üçüncü kişilere yapılıncaya kadar tekrarlanır.

Satışa konu payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder. Satış sonrasında tapu kaydındaki bu haklar ve şerhler Başkanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.

Müteahhitle Sözleşme ve Feshi

Anlaşma sağlandıktan sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamış ya da yapım işi durdurulmuş ve en az altı aydır projeyi bitirecek ekip ve ekipmanla faaliyete devam edilmiyorsa, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir.

Bu karar üzerine Başkanlığa başvurularak durumun tespiti istenir. Tespit hâlinde müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması ihtar edilir; buna rağmen işe başlanmazsa sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır.

Dava Yolu ve Süreler

Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım işlemleri bu kapsamdadır.

Yapının yıkılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak bu davanın açılmış olması, salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değildir.

Kat Malikleri İçin Pratik Öneriler

Karar tutanağı ve teklif metni, arsa payı oranlarını ve her malikin alacağı bağımsız bölümü açıkça göstermelidir. Belirsiz teklifler hem bildirim sürecini hem de sonraki satış işlemini sakatlayabilir.

Bildirimlerin usulüne uygun yapıldığının belgelenmesi önemlidir. Noter tebligat evrakı, muhtarlık ilan tutanağı ve e-Devlet üzerinden yapılan bildirimlere ilişkin kayıtlar dosyada saklanmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kentsel dönüşümde oy birliği şart mıdır?

Şart değildir. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Karara katılmayan maliklerin payları için kanunda ayrı bir satış usulü öngörülmüştür.

Karara katılmayan malike kaç gün süre verilir?

Bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün süre verilir. Bu süre içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa payı satışı gündeme gelir.

Arsa payı hangi bedelle satılır?

Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.

Müteahhit inşaata başlamazsa sözleşme feshedilebilir mi?

Kanunda öngörülen süre ve koşullar gerçekleşmişse maliklerin salt çoğunluğu ile fesih kararı alınabilir. Başkanlığın tespiti ve otuz günlük ihtar süreci izlenir.

Riskli yapı tespitine karşı dava açılabilir mi?

Açılabilir. İdari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açılması mümkündür.