Kat İrtifakının Kurulması Ve Süresi

Kat İrtifakının Kurulma Usulü

634 sayılı Kanun m.1/2 fıkrasına göre, henüz yapılmakta veya ileride yapılacak bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, arsa maliki veya ortak malikleri tarafından kat mülkiyetine esas olmak üzere irtifak hakları kurulabilir. Bu hakka kat irtifakı denir ve arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir. Kat irtifakı, henüz mevcut olmayan veya tamamlanmamış bir yapının gelecekteki bağımsız bölümlerini önceden hukuki güvenceye kavuşturan bir kurumdur. Kanun, kat irtifakı kavramını 1983 yılında yapılan değişiklikle daha da netleştirmiş ve bu hakkın arsa payına sıkıca bağlı bir irtifak türü olduğunu vurgulamıştır.

m.14 uyarınca kat irtifakının kurulması için arsanın maliki veya bütün paydaşlarının, m.12/a bendine uygun onaylı proje ile m.12/b bendindeki yönetim planını tapu idaresine vermesi gerekir. Kat irtifakları, her bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde gösterilmek suretiyle kurulur. Kat mülkiyetine geçiş aşamasında ayrıca yeni bir yönetim planı istenmez, kat irtifakı kurulurken verilen yönetim planı geçerliliğini korur. Kat irtifakı kurulurken sunulan mimari proje, ileride kat mülkiyetine geçildiğinde ayrıca değiştirilmediği sürece aynen geçerliliğini korur ve bu sayede süreç tekrar belgelendirmeye gerek kalmadan tamamlanır.

Kat Mülkiyetine Resen Çevrilme

m.3'e göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir; bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile de gerçekleştirilebilir. Resen çevrilme kuralı, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçişin ayrıca bütün maliklerin ortak başvurusunu beklemeden idarece sağlanmasını amaçlar. Bu resen çevirme mekanizması, 2009 yılında yapılan değişiklikle kanuna eklenmiş olup, önce idari başvuru gerektiren sürecin sadeleştirilmesini amaçlamıştır.

Kat irtifakı kurulmuş bir gayrimenkulde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, m.17 uyarınca kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulun yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Bu düzenleme, tapuda henüz kat mülkiyetine geçilmemiş fakat fiilen iskan edilmiş yapılarda yönetim boşluğuna engel olur. Bu özel düzenleme, yapının fiilen tamamlanıp kullanılmaya başlanmasına rağmen tapuda henüz kat mülkiyetine geçilmemiş olmasından kaynaklanan yönetim boşluklarını pratik biçimde çözer.

İnşaatın Süresinde Tamamlanmaması

m.49'a göre kat irtifakına konu arsa üzerinde, irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin istemi üzerine sulh hakimi, ilgilileri de dinleyerek kat irtifakının sona ermesine veya belirli bir süre için uzatılmasına karar verebilir; süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Bu beş yıllık süre, kat irtifakının sürekli olarak askıda kalmasını önlemeye yönelik bir güvence niteliğindedir. Sulh hakiminin bu konudaki kararı, kat irtifakı sahiplerinin haklarını korurken aynı zamanda arsanın sürekli olarak atıl kalmasının da önüne geçmeyi hedefler.

Kat irtifakı sahipleri ayrıca m.17 uyarınca, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için birbirlerinden borçlarının yerine getirilmesini isteme ve dava etme hakkına sahiptir; kusurlu tarafın davranışı nedeniyle kat irtifakının düşmesi halinde diğerlerinin uğradığı zarar tazmin edilir. Kat irtifakı sahipleri ayrıca yapının tamamlanması için aralarından veya dışarıdan bir yönetici de tayin edebilir. Kat irtifakı sahipleri arasında yapının tamamlanması konusunda anlaşmazlık çıkması halinde, m.26/2 uyarınca borcunu yerine getirmeyen tarafın arsa payının diğerlerine devrine de karar verilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti aynı şey midir

Hayır, kat irtifakı henüz tamamlanmamış yapı için kurulan ve ileride kat mülkiyetine esas olacak bir irtifak hakkıdır; kat mülkiyeti ise yapı tamamlandıktan sonra kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır.

Kat irtifakı ne zaman kendiliğinden kat mülkiyetine dönüşür

Yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi alındığında m.3 uyarınca kat irtifakı kat mülkiyetine resen çevrilir.

Beş yıl içinde inşaat yapılmazsa ne olur

m.49 uyarınca maliklerden birinin başvurusu üzerine sulh hakimi kat irtifakının sona erdirilmesine veya ek süre verilmesine karar verebilir.