Yöneticinin Atanması Ve Temsil Yetkisi

Yöneticinin Atanma Usulü

634 sayılı Kanun m.34'e göre kat malikleri, anagayrimenkulun yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kanuni toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Bu yıllık yenileme kuralı, yönetimin kat maliklerinin sürekli denetimine tabi tutulmasını sağlar. Yönetici seçimi genellikle kat malikleri kurulunun yıllık olağan toplantısında gündemin ilk maddelerinden biri olarak görüşülür. Yönetici seçimi genellikle açık oylamayla yapılır, ancak yönetim planında gizli oylama da öngörülebilir.

Anagayrimenkulun sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. Kat malikleri yönetim konusunda anlaşamaz veya bir yönetici atayamazsa, m.34/6 uyarınca sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine bir yönetici atar; bu yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip olur. Anagayrimenkulun bütün bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse, o malik kanunen yönetici sayılır. Mahkemece atanan yöneticinin görev süresi, kat malikleri arasında uzlaşma sağlanıp yeni bir yönetici seçilene kadar devam eder. Bu düzenleme, mahkemece atanan yöneticinin görevinin belirsiz süreyle uzamasını önleyerek kat maliklerinin kontrolü yeniden ele almasını kolaylaştırır.

Temsil Yetkisinin Kapsamı

m.38'e göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur; bu nedenle temsil yetkisinin kapsamı da vekalet hükümlerine paralel biçimde değerlendirilir. m.35 uyarınca yönetici, anagayrimenkulu ilgilendiren tebligatı kabul etmek, süre kaçırılmasını önleyecek tedbirleri almak ve kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmekle yetkilidir. Ayrıca borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapma yetkisi de yöneticiye aittir. Yönetici, bu yetkileri kullanırken kat malikleri kurulu kararlarına ve yönetim planına uygun hareket etmek zorundadır, aksi halde m.38 uyarınca sorumluluğu doğar. Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından kendisine açıkça yetki verilmediği konularda bağımsız karar alamaz.

Kat malikleri kurulu veya temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, m.38/2 uyarınca kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurmakla yükümlüdür. Kurul kararının iptali halinde yargılama giderleri, ortak giderlerden karşılanır ve böylece tüm kat maliklerine paylaştırılır. Bu duyuru yükümlülüğü, davanın sonucundan tüm kat maliklerinin haberdar olmasını ve gerekirse davaya müdahale etmesini mümkün kılar. Bu kural, kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında yöneticinin pasif taraf sıfatıyla davayı takip etmesini sağlar.

Yöneticinin İlanı Ve Teminat

m.34 son fıkraya göre yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulun girişinde görülecek bir yere asılması zorunludur; bu yükümlülüğe uyulmaması idari para cezasını gerektirir. Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede teminat gösterme şartı da kararlaştırılabilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa dahi haklı bir sebep çıkarsa kurul teminat isteyebilir. Bu ilan yükümlülüğü, kat maliklerinin ve üçüncü kişilerin yöneticiye kolayca ulaşabilmesini sağlamak amacıyla öngörülmüştür. Bu ilan zorunluluğu ihlal edilirse, ilgili kat maliki doğrudan sulh mahkemesine başvurarak idari para cezası uygulanmasını isteyebilir.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; ancak haklı bir sebep çıkarsa, atamayı yapan mahkeme değişikliğe izin verebilir. Bu düzenleme, yönetimde süreklilik sağlamayı ve sık değişikliklerden kaynaklanan istikrarsızlığı önlemeyi amaçlar. Bu süreklilik kuralı, yeni atanan bir yöneticinin görevine başlar başlamaz değiştirilmesi gibi istikrarsızlıkların önüne geçer. Bu istikrar ilkesi, yönetimde sürekliliğin sağlanması ve kısa vadeli çıkar çatışmalarının önlenmesi açısından büyük önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

Sekiz bağımsız bölümden az yapılarda yönetici atamak zorunlu mu

Hayır, m.34/2 uyarınca zorunluluk sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılar içindir; daha az bölümlü yapılarda kat malikleri isterse yönetici atamayabilir.

Kat malikleri yönetici konusunda anlaşamazsa ne olur

m.34/6 uyarınca kat maliklerinden biri sulh mahkemesine başvurabilir ve mahkeme bir yönetici atar.

Yönetici hangi sıfatla sorumludur

m.38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.