Aynı parsel veya birbirine komşu parsellerde yer alan birden fazla yapıdan oluşan siteler, toplu yapı hükümlerine tabidir. Bu yapılarda yönetim, blok ve toplu yapı düzeyinde örgütlenir.
Bir veya birden çok imar parselinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal donatıları bulunan yapı topluluğu toplu yapıdır.
Toplu yapılarda yönetim; her blok için blok kat malikleri kurulu, bloklar arası ortak yerler için ada/toplu yapı temsilciler kurulu biçiminde kademeli olarak örgütlenir.
Bloklara özgü giderler o blok maliklerince; tüm toplu yapıyı ilgilendiren ortak giderler ise yönetim planındaki esaslara göre paylaştırılır. Paylaşım kuralları yönetim planında belirlenir.
Toplu yapının tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir ve bütün kat maliklerini bağlar. Bu plan, kademeli yönetimin işleyişini ayrıntılı biçimde belirler.
Gider paylaşımı ve kurul kararları toplu yapılarda sık uyuşmazlık doğurur. Yönetim planının açıklığı ve kurul kararlarının usulüne uygunluğu belirleyicidir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.70, toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tek bir yönetim planı düzenlenmesini öngörür ve bu planın kapsamdaki bütün kat maliklerini bağlayacağını kabul eder. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu aranır. Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri ise toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilir. Maddeye aykırı yönetim planı hükümleri uygulanmaz.
Kurul kararlarına karşı iptal yolu Kat Mülkiyeti Kanunu m.33'te düzenlenmiştir. Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Aynı madde, kanuna ve yönetim planına aykırı davranışlar bakımından hâkimin müdahalesinin istenmesine de imkân tanır. Süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu nedenle karar tarihinin ve tebliğ kayıtlarının izlenmesi gerekir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, kat maliklerinin ortak gider ve avans payından sorumluluğunu düzenler ve gider ile avans payını ödemeyen malikin, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu belirtir. Toplu yapılarda bloklara özgü giderler o blok maliklerince karşılanır; birden çok bloğu veya tüm toplu yapıyı ilgilendiren giderler ise yönetim planındaki esaslara göre paylaştırılır. Yönetim planında açık bir ölçüt bulunmayan hâllerde kanundaki paylaşım kuralları uygulanır. Paylaşım ölçütünün belirsiz kalması, sık uyuşmazlık kaynağı oluşturur.
İşletme projesi yönetici tarafından hazırlanır ve kat maliklerine imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir; bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.37, kesinleşen işletme projelerini ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararlarını, İcra ve İflas Kanunu m.68 birinci fıkrasında sayılan belgelerden kabul eder. Bu belgelere dayanılarak icra takibi başlatılabilir ve ödeme emrine itiraz hâlinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Bildirimlerin usulüne uygun yapılması, projenin kesinleşmesi bakımından zorunludur.
Toplu yapı; bir veya birden çok imar parselinde, belirli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetleri ile bunların yönetimi bakımından birbiriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.66). Parsellerin bitişik veya komşu olması aranır.
Toplu yapılarda yönetim kademelidir: her blokta blok kat malikleri kurulu, blok niteliğinde olmayan yapılarda o yapıların malikleri kurulu, tamamı için ise toplu yapı temsilciler kurulu görev yapar (KMK m.69). Temsilciler kurulu, blok yöneticileri ve seçilen temsilcilerden oluşur; üye sayısı yönetim planında belirlenir.
Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan bütün kat maliklerini bağlar. Değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır (KMK m.70).
Aidat, kurul kararları ve apartman yönetimi konularında CMY Hukuk & Danışmanlık yanınızda.