Kat Mülkiyetinin Kurulması Ve Resmi Senet Düzenlenmesi

Kat Mülkiyetinin Kurulma Şartları

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan özel bir mülkiyet türüdür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.10 uyarınca kat mülkiyeti, resmi senetle ve tapu siciline tescille doğar; yapının yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz, mülkiyetin tümü kat mülkiyetine çevrilmelidir. Bu kural, anagayrimenkulun bir kısmı için kat mülkiyeti bir kısmı için adi mülkiyet uygulaması gibi karışık durumların önüne geçer ve tapu sicilinde tutarlılığı sağlar. Ayrıca m.10/3 uyarınca aynı katta bitişik ve aynı nitelikte birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel ya da iş merkezi gibi bütünlük arz eden bölümleri, uygun değişiklik projesi ve yapı kullanma izin belgesiyle tek bağımsız bölüm olarak da tescil edilebilir.

Kurulma işlemi için gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşlarının birlikte tapu idaresine başvurması gerekir. Kanunun 12. maddesi, başvuruyla birlikte sunulması gereken belgeleri düzenler; bunlar arasında proje müellifi mimar tarafından hazırlanan ve arsa paylarını gösteren mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi yer alır. Malik veya paydaşlardan birinin eksik ya da yetkisiz başvurusu halinde tapu idaresi istemi kabul etmez ve kurulma işlemi tamamlanmaz. Başvuruda sunulan mimari projede bağımsız bölümlerin numaraları, nevileri ve yapı inşaat alanları da açıkça gösterilmek zorundadır, zira bu bilgiler kat mülkiyeti kütüğündeki kayıtların doğru oluşturulmasının temelini oluşturur.

Gerekli Belgeler Ve Yönetim Planı

m.12/b bendine göre başvuruya, bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına göre m.28 esaslarına uygun olarak hazırlanmış ve kat mülkiyetini kuran malik veya maliklerce imzalanmış bir yönetim planı da eklenir. Yönetim planı, anagayrimenkulun yönetim tarzını, kullanma amacını ve yöneticiyle denetçinin ücretini belirleyen temel belgedir. 2018 tarihli değişiklikle birlikte mimari proje ve yönetim planında malik imzası aranmayan istisnai haller de kanuna eklenmiştir. Yönetim planının içeriği, bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına ve varsa birden fazla yapının özelliğine göre şekillenir; örneğin karma kullanımlı bir yapıda mesken ve işyeri bölümleri için farklı kurallar öngörülebilir.

Tapu memuru, kendisine sunulan belgelerin eksiksiz ve usulüne uygun olduğunu tespit ettikten sonra kat mülkiyeti kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler; bu işlem aynı zamanda tescil istemi sayılır ve her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına tescil edilir. Belgelerde eksiklik veya usulsüzlük tespit edilirse tapu memuru istemi reddeder ve eksikliklerin tamamlanmasını ister. Bu aşamada tapu memurunun onayından önce belgelerin ilgili idarelerce onaylanmış olması da aranır; özellikle yapı kullanma izin belgesinin güncelliği, kat mülkiyeti kuruluşunun sağlıklı ilerlemesi açısından önem taşır.

Resmi Senedin Hukuki Önemi

Kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmasına ait resmi senet, kanunda sözleşme olarak tanımlanır ve kat mülkiyeti ilişkisinin temel dayanağını oluşturur. Resmi senet düzenlendikten sonra anagayrimenkulun tapu kütüğü sayfası, gayrimenkulun mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrildiğini belirten ibareyle kapatılır. Bu kapatma işlemi, artık anagayrimenkulun bütünü üzerinde değil, her bağımsız bölüm üzerinde ayrı ayrı işlem yapılacağını gösterir. Bu ibarenin tapu kütüğüne işlenmesinden sonra anagayrimenkul artık bir bütün olarak değil, kat mülkiyeti kütüğündeki bağımsız sayfalar üzerinden takip edilir ve bu durum üçüncü kişilerin de kat mülkiyeti ilişkisinden haberdar olmasını sağlar.

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi davasında da hakim, m.12'de sayılan belgelere dayanarak kat mülkiyeti kurulmasına ve bağımsız bölümlerin taraflara tahsisine karar verebilir; bu durumda resmi senet mahkeme kararına dayalı olarak düzenlenir. Bu yol, paylaşma yerine kat mülkiyeti kurulmasını isteyen mirasçı veya ortak maliklere pratik bir çözüm sunar. Bu yöntem, özellikle miras yoluyla ortak malik olan kişiler arasında anlaşma sağlanamadığı durumlarda, gayrimenkulun açık artırmayla satılması yerine kat mülkiyeti kurularak paylaşılmasını mümkün kılan pratik bir çözüm sunar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat mülkiyeti kurulmadan önce bina hangi statüde bulunur

Yapı tamamlanmadan önce arsa maliki veya ortak malikler, ileride kat mülkiyetine geçilmek üzere kat irtifakı kurabilirler; kat irtifakı, yapı tamamlandıktan sonra yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine çevrilir.

Kat mülkiyeti kurulması için tüm maliklerin rızası gerekir mi

Evet, m.12 uyarınca kat mülkiyetinin kurulması için gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşlarının birlikte tapu idaresine başvurması ve gerekli belgeleri sunması gerekir.

Yönetim planı olmadan kat mülkiyeti kurulabilir mi

Kural olarak m.12/b uyarınca başvuruya bir yönetim planının eklenmesi gerekir; yönetim planı, kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanan ve tüm malikleri bağlayan bir sözleşme niteliğindedir.