Çatı Katı ve İlave İnşaat

Kat İlavesi İçin Oybirliği Neden Gerekli?

Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin, bodrum ya da arsanın boş kısmında yeni bağımsız bölüm yapılması için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi şarttır (KMK m.44).

Aynı hükme göre yeni bağımsız bölümler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa payları yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmeli; ilave bölüm için tapu memuru huzurunda resmî senetle kat irtifakı kurulup tescil edilmelidir (KMK m.44).

İlaveye muvafakat eden ancak kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin azalan arsa paylarının ilaveyi yaptıranlara tahsisi resmî senette belirtilir ve bu azalan kısmın bedeli kendilerine ödenir (KMK m.44). Tek bir kat malikinin itirazı, kanundaki usulle kat ilavesinin önünde engeldir.

Çatı Arasını Kullanmak da Oybirliği Gerektirir mi?

Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecburdur; bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz (KMK m.19).

Kanunda ortak yerler arasında sayılan çatı ve çatı arası, bağımsız bölümün parçası değildir; kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur (KMK m.16). Çatı arasını tek başına daireye katmak, ortak yerin özgülenmesi anlamına gelir.

Çatı arasını yeni bir bağımsız bölüm veya mevcut daireye eklenen bir hacim olarak kullanmak ise çoğu durumda KMK m.44 kapsamında değerlendirilir ve oybirliği gerektirir. Hangi hükmün uygulanacağı, yapılan işin niteliğine ve projedeki değişikliğin boyutuna göre belirlenir.

Yapı Ruhsatı Alınması Zorunlu mu?

İmar Kanunu kapsamındaki bütün yapılar için, kanundaki istisna dışında belediye veya valilikten yapı ruhsatı alınması zorunludur; ruhsatlı yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır (İmar K. m.21).

Buna karşılık çatı onarımı ve kiremit aktarılması, iç ve dış sıva, boya, badana, doğrama ve tesisat tamirleri gibi işler ile imar yönetmeliklerinde belirtilen ve taşıyıcı unsuru etkilemeyen tadilatlar ruhsata tabi değildir (İmar K. m.21). Çatının yenilenmesi ile çatıya kat eklenmesi bu nedenle birbirinden ayrılmalıdır.

Kat ilavesi, imar planının izin verdiği yapılaşma hakları ve binanın taşıyıcı sisteminin yeni yükü kaldırıp kaldıramayacağı açısından da incelenir. Kat maliklerinin oybirliği tek başına yeterli değildir; plan ve teknik uygunluk da sağlanmalıdır.

Ruhsatsız İlave Yapılırsa Ne Olur?

Ruhsat alınmadan veya ruhsata aykırı yapı yapıldığı tespit edilirse belediye veya valilik inşaat durumunu tespit eder, yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur ve aykırılık bilgisi en geç 7 gün içinde tapunun beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu dairesine bildirilir (İmar K. m.32).

Yapı sahibi, yapı tatil zaptının tebliğinden itibaren en çok bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak mührün kaldırılmasını ister. Aksi hâlde ruhsat iptal edilir ve ruhsatsız veya ruhsata aykırı kısım, belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla yıktırılır; masraf yapı sahibinden alınır (İmar K. m.32).

Kanun ayrıca ruhsatsız yapılar için idari para cezası öngörür; tutarlar yapının niteliğine göre hesaplandığından ve güncellendiğinden somut dosyada ayrıca belirlenmelidir. Tapuya işlenen aykırılık şerhi, idare tarafından aykırılığın giderildiği bildirilmeden kaldırılamaz.

Ruhsatsız Kat Çıkmanın Ceza Sorumluluğu Var mı?

Yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır (TCK m.184/1). Bu hüküm kural olarak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır.

Kişi, ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yaptığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hâle getirirse kamu davası açılmaz, açılmış dava düşer ve mahkûmiyet bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar (TCK m.184/5).

Ceza sorumluluğu yalnız inşaatı yapan kat malikiyle sınırlı değildir; yaptıran kişi de faildir. Bu nedenle diğer kat maliklerinin rızası olmadan yapılan ilaveye karşı hem hukuk yolu hem de idareye ihbar yolu birlikte değerlendirilebilir.

Kat İlavesi Düşünenler İçin Adım Adım

1. Plan ve teknik kontrol: Önce belediyeden imar durumunu alın ve binanın taşıyıcı sisteminin ilaveye uygun olup olmadığını bir mühendise inceletin. Plan izin vermiyorsa kat maliklerinin anlaşması sonucu değiştirmez.

2. Oybirliği ve arsa payı: Kat malikleri kurulunda oybirliğiyle karar alın, yeni arsa paylarını birlikte belirleyin ve tapuda resmî senetle kat irtifakını kurun (KMK m.44).

3. Ruhsat almadan başlamayın: Proje onayı ve yapı ruhsatı olmadan başlanan inşaat mühürlenir; bir aylık süre içinde ruhsat alınamazsa yıkım ve ceza yolu açılır (İmar K. m.32; TCK m.184).

Sıkça Sorulan Sorular

Kat ilavesi için kaç kat malikinin onayı gerekir?

Kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi gerekir (KMK m.44).

Bir kat maliki karşı çıkarsa kat çıkılabilir mi?

Kanundaki usule göre oybirliği şart olduğundan tek bir malikin itirazı ilaveyi engeller (KMK m.44).

Çatı arasını daireme katabilir miyim?

Çatı arası ortak yerdir; ortak yerde inşaat için beşte dört yazılı rıza, yeni bağımsız bölüm veya ilave niteliğindeyse oybirliği gerekir (KMK m.19, m.44).

Çatı onarımı için ruhsat gerekir mi?

Çatı onarımı ve kiremit aktarılması ruhsata tabi değildir; çatıya kat eklenmesi ise ruhsat gerektirir (İmar K. m.21).

Ruhsatsız yapı mühürlenirse ne kadar sürem var?

Yapı tatil zaptının tebliğinden itibaren en çok bir ay içinde ruhsat alınmalı veya yapı ruhsata uygun hâle getirilmelidir (İmar K. m.32).

Ruhsatsız ilave tapuya işlenir mi?

Aykırılık bilgisi en geç 7 gün içinde tapunun beyanlar hanesine işlenmek üzere bildirilir (İmar K. m.32).

Ruhsatsız kat çıkmanın hapis cezası var mı?

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapan veya yaptıran kişi bir yıldan beş yıla kadar hapisle cezalandırılır (TCK m.184).

Ruhsata uygun hâle getirirsem ceza davası ne olur?

Bina imar planına ve ruhsata uygun hâle getirilirse kamu davası açılmaz, açılmışsa düşer (TCK m.184).

Arsa payları kat ilavesinde değişir mi?

Evet; yeni bölümler dahil bütün bağımsız bölümlerin arsa payları oybirliğiyle yeniden tespit edilir (KMK m.44).