Anagayrimenkulde Temliki Tasarruflar Ve Önemli İşler İçin Oybirliği

Temliki Tasarrufların Kapsamı

634 sayılı Kanun m.45'e göre anagayrimenkulun bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünüp bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devredilmesi gibi temliki tasarruflar, ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Bu düzenleme, anagayrimenkulun bütünlüğünü koruma amacı taşır ve tüm maliklerin ortak mal varlığını etkileyen kararlara katılmasını sağlar. Bu sıkı şart, anagayrimenkulun değerini ve bütünlüğünü etkileyebilecek işlemlerde tüm maliklerin rıza vermesini zorunlu kılar. Bu sıkı şart, anagayrimenkulun uzun vadeli değerini koruyacak kararların özenle alınmasını sağlar.

Temliki tasarruf kavramı, anagayrimenkul üzerinde ipotek, irtifak hakkı gibi sınırlı ayni hak kurulmasını veya arsanın bir kısmının mülkiyetinin devrini kapsar; bu tür işlemler, tek bir kat malikinin veya çoğunluğun kararıyla değil, tüm maliklerin ortak iradesiyle yapılabilir. Bu geniş oybirliği şartı, azınlıkta kalan kat maliklerinin de korunmasını sağlar. Bu geniş oybirliği şartı, azınlıkta kalan kat maliklerinin çıkarlarının çoğunluk tarafından gözardı edilmesini önler. Bu geniş oybirliği kuralı, küçük arsa payına sahip kat maliklerinin de karar sürecinde söz sahibi olmasını güvence altına alır.

Önemli Yönetim İşleri

m.45'in devamına göre anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri de aynı şekilde bütün kat maliklerinin oybirliğiyle vereceği karara bağlıdır. Bu işler, temliki tasarruf niteliğinde olmasa da anagayrimenkulun görünümünü ve kullanımını doğrudan etkileyen işlemler olarak kabul edilir ve aynı sıkı nisaba tabi tutulmuştur. Bu durum, reklam gelirinin anagayrimenkulun ortak giderlerine katkı sağlayabileceği durumlarda bile oybirliği aranmasını gerektirir. Bu durum, özellikle reklam panosu veya baz istasyonu gibi gelir getirici anlaşmalarda sıkça gündeme gelir.

Oybirliği şartı, bu tür kararların bir veya birkaç kat malikinin çıkarına göre değil, tüm maliklerin ortak menfaatine göre alınmasını güvence altına alır; herhangi bir kat malikinin muhalefeti, işlemin kanuna uygun şekilde gerçekleştirilmesini engeller. Bu durum, reklam gibi gelir getirici işlemlerde bile tüm maliklerin rızasının aranmasını zorunlu kılar. Bu zorunluluk, özellikle gelir getirici anlaşmalarda tüm kat maliklerinin sözleşmeye taraf olmasını sağlar. Bu zorunluluk, sözleşmenin geçerliliği açısından da önem taşır; eksik oybirliğiyle yapılan sözleşmeler geçersiz sayılabilir.

Oybirliği Aranmayan İşlemlerle Karşılaştırma

Kanun, her karar için oybirliği aramaz; m.30 uyarınca genel kararlar katılanların salt çoğunluğuyla, m.42 uyarınca faydalı yenilikler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınabilir. m.45'teki oybirliği şartı, yalnızca temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri için öngörülmüş istisnai bir düzenlemedir ve geniş yorumlanmamalıdır. Bu ayrım, kat malikleri kurulu kararlarının hangi nisapla alınması gerektiğini belirlerken dikkatle gözetilmelidir. Bu ayrım, kat malikleri kurulu gündeminin hazırlanması aşamasında doğru nisabın önceden belirlenmesini gerektirir.

Bu ayrım, kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliğinin değerlendirilmesinde önem taşır; oybirliği gerektiren bir konuda çoğunluk kararıyla işlem yapılması halinde, m.33 uyarınca ilgili kat maliki kararın iptalini mahkemeden isteyebilir. Bu iptal davası, hukuka aykırı alınan kararların sonuç doğurmasını engellemenin temel yoludur. Bu iptal davası, alınan kararın bütün kat malikleri açısından geçersiz sayılması sonucunu doğurabilir. Bu iptal davası, genellikle altı aylık hak düşürücü süre içinde açılması gereken bir dava türüdür.

Sıkça Sorulan Sorular

Anagayrimenkul üzerine ipotek konulması için hangi çoğunluk gerekir

m.45 uyarınca anagayrimenkulun bir hakla kayıtlanması bütün kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı karara bağlıdır.

Bina cephesinin reklam amacıyla kiralanması için oybirliği gerekir mi

Evet, m.45 uyarınca anayapının dış duvarlarının veya damının reklam amacıyla kiralanması önemli yönetim işi sayılır ve oybirliği gerektirir.

Oybirliği gerektiren konuda çoğunluk kararı alınırsa ne olur

Bu durumda karara katılmayan veya aykırı oy kullanan kat maliki, m.33 uyarınca sulh mahkemesinden kararın iptalini isteyebilir.