İşletme Projesinin Hazırlanması Ve Kesinleşmesi

İşletme Projesinin Hazırlanması

634 sayılı Kanun m.37/1 fıkrasına göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde genel kurulda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar. Bu geçici proje, kalıcı projenin onaylanmasına kadar geçen sürede giderlerin aksamadan karşılanmasını sağlar. Geçici işletme projesi, kalıcı proje onaylanana kadar anagayrimenkulun temel giderlerinin aksamadan karşılanmasını sağlayan bir köprü görevi görür. İşletme projesinin doğru hazırlanması, yıl boyunca yaşanabilecek nakit sıkıntılarının önüne geçmek açısından büyük önem taşır.

m.37/2 uyarınca bu projede anagayrimenkulun bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları, her kat malikine m.20 esaslarına göre düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir. Proje, gelir ve gider kalemlerinin ayrıntılı dökümü sayesinde kat maliklerine mali şeffaflık sağlar. Bu kalemlerin ayrıntılı gösterilmesi, kat maliklerinin kendilerine düşen payın nasıl hesaplandığını kontrol edebilmesini sağlar. Bu tahmini rakamlar, bir önceki yılın gerçekleşen giderleri esas alınarak makul biçimde hesaplanmalıdır.

Projenin Kat Maliklerine Bildirilmesi

Hazırlanan işletme projesi, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. m.37/3 uyarınca en geç üç ay içinde projenin aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınması gerekir. Bu bildirim usulü, kat maliklerinin projeye itiraz etme ve görüş bildirme imkanını güvence altına alır. Bu bildirim usulüne uyulmaması, projenin kat malikleri açısından bağlayıcı olmasını engelleyebilir ve itiraza konu olabilir. Bu itiraz hakkı, kat maliklerinin projeye ilişkin görüşünü genel kurulda dile getirmesine imkan tanır.

Yönetici, işletme projesini yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde hazırlamak ve kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplamakla görevlidir; bu görev m.35/d bendinde açıkça sayılmıştır. Avans toplama yetkisi, anagayrimenkulun gündelik giderlerinin kesintisiz karşılanabilmesi için önemlidir. Bu avans toplama yetkisi, yöneticinin anagayrimenkulun günlük işleyişini sürdürebilmesi için hayati önem taşır. Bu avans toplama yetkisi kötüye kullanıldığında, kat malikleri m.41 uyarınca yöneticiyi denetleme haklarını kullanabilir.

Kesinleşen Projenin Hukuki Sonucu

m.37 son fıkraya göre kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de belirtilen belgelerden sayılır. Bu nitelik, ödenmeyen aidat ve avans alacaklarının icra takibine konu edilmesini kolaylaştırır ve alacaklının ayrıca ilam almasına gerek bırakmaz. Bu düzenleme, 2026 yılında 7579 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle daha da netleştirilerek icra takiplerinde kullanılacak belgenin türü açıkça belirtilmiştir. Bu düzenleme, kesinleşen projelerin doğrudan icraya konu edilebilmesi sayesinde alacakların tahsilini önemli ölçüde hızlandırır.

Mevcut bir işletme projesi varsa, sonraki yıllar için hazırlanacak geçici işletme projesindeki bedel, yürürlükteki projenin bedelinin bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve aynı usulle kat malikleri kuruluna sunulur. Bu sınırlama, geçici projelerin ölçüsüzce yüksek belirlenmesinin önüne geçer. Bu sınırlama, kat maliklerinin yüksek enflasyon dönemlerinde aşırı büyük avans talepleriyle karşı karşıya kalmasını önlemeyi amaçlar. Bu sınırlama, yöneticinin keyfi olarak yüksek avans belirlemesinin önüne geçerek kat maliklerinin mali güvenliğini korur.

Sıkça Sorulan Sorular

İşletme projesi kim tarafından onaylanır

m.37/1 uyarınca işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylanmış proje yoksa yönetici geçici bir proje hazırlar.

İşletme projesindeki avansı ödemeyen kat maliki hakkında ne yapılabilir

Kesinleşen işletme projesi İcra ve İflas Kanunu m.68/1 anlamında belge sayıldığından, ödemeyen kat maliki hakkında bu belgeye dayanılarak icra takibi başlatılabilir.

Geçici işletme projesi ne zaman hazırlanır

m.37/1 uyarınca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, genel kurulda onaylanıncaya kadar en geç üç ay içinde yönetici geçici işletme projesi hazırlar.