İhale Alıcısının Vergi ve Aidat Borçları

İhale Alıcısı Taşınmazın Maliki Ne Zaman Olur?

Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartlar gerçekleşmişse mal en yüksek teklifi verene ihale edilmiş olur ve mülkiyet ihale alıcısına geçer (İİK m.115); icra dairesince taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı mülkiyeti iktisap etmiş olur (İİK m.134).

Alıcı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır (İİK m.130). Tescil için tapuya yazı ise ihalenin feshi süresi geçtikten veya şikâyet kesin karara bağlandıktan sonra yazılır.

Mülkiyetin geçtiği an, vergi ve aidat gibi dönemsel borçların hangi taraf adına doğduğunu belirlemede başlangıç noktasıdır. Bu tarihten önceki dönemlere ait borçlar kural olarak eski malikin, sonraki dönemlere ait olanlar ise alıcının sorumluluğundadır.

İhaleden Önceki Emlak Vergisini Kim Öder?

Bina vergisini binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf eden öder (1319 sayılı Kanun m.3).

Bu nedenle ihaleden önceki dönemlere ait emlak vergisi, o dönemde malik olan borçlunun borcudur. Alıcı, mülkiyetin kendisine geçtiği tarihten sonraki dönemler için mükellef olur ve bu değişikliğin vergi dairesine veya belediyeye bildirilmesi gerekir.

Uygulamada tapuda tescil sırasında taşınmaza ilişkin vergi borcu sorulabilmekte ve satış ilanında birikmiş vergilerin nasıl karşılanacağı belirtilmektedir. İlan ve şartname bu konuda belirleyici olduğundan, teklif vermeden önce bu belgelerin dikkatle okunması gerekir.

Eski Aidat Borcundan Yeni Malik Sorumlu mu?

Kat malikinin ortak gider ve avans borcu mahkemece tespit edilip başka yoldan tahsil edilemezse, yöneticinin veya bir kat malikinin yazılı istemiyle bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK m.22).

Aidat borcu kural olarak borcun doğduğu dönemdeki kat malikinin kişisel borcudur. Tapuya tescil edilmiş bir kanuni ipotek yoksa, ihaleyle malik olan kişinin eski malike ait aidat borcunu ödemesi gerektiğine ilişkin bir kanun hükmü bulunmamaktadır.

Kanuni ipotek tescil edilmişse bu ayni hak taşınmazı takip eder ve ipotek alacaklısı hakkını satış bedelinin paylaştırılmasında ileri sürebilir. Satış ilanında ipotek sahiplerinin haklarını belgeleriyle 15 gün içinde icra dairesine bildirmesi, aksi hâlde tapu siciliyle sabit olmayan hakların paylaştırmadan hariç kalacağı belirtilir (İİK m.126).

Satış Bedeli Borçlara Nasıl Dağıtılır?

Haciz, paraya çevirme ve paylaştırma gibi bütün alacaklıları ilgilendiren masraflar önce satış tutarından alınır ve kalan para alacaklılara alacakları oranında paylaştırılır (İİK m.138).

Rehinli alacaklıların satış tutarı üzerinde rüçhan hakkı vardır; belirli eşya ve akardan alınması gereken resim ve vergi ise rehinli alacaklardan sonra gelir (İİK m.206). Böylece taşınmazın kendisine ilişkin bazı vergi alacakları satış bedelinden karşılanabilir.

Satış bedeli bütün alacakları karşılamazsa icra dairesi sıra cetveli düzenler. Bu süreç alıcıyı değil, borçlunun alacaklılarını ilgilendirir; alıcının yükümlülüğü ihale bedelini ve şartnamede kendisine yüklenen masrafları ödemekle sınırlıdır.

Şartnamede Alıcıya Yüklenen Masraflar

Satış ilanında ve şartnamede alıcının ödeyeceği tapu harcı ve benzeri masraflar gösterilir; ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez ve öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine ödenir (İİK m.115).

İhale kesinleşmedikçe ve mal alıcıya teslim edilmedikçe veya teslime hazır hâle getirilmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez (İİK m.134). Bu kural alıcıyı, teslim alamayacağı bir taşınmaz için bedel ödemiş olma riskine karşı korur.

Taşınmaz borçlu veya dayanaksız biçimde başkaları tarafından işgal ediliyorsa, tahliye için 15 gün süreli tahliye emri tebliğ edilir; süresinde boşaltılmazsa zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim edilir (İİK m.135). Alıcının talebiyle, ihale kesinleşene kadar taşınmazı kullanan kişiye kira veya kullanım bedelini icra dairesine yatırması da emredilebilir (İİK m.134).

Teklif Vermeden Önce Kontrol Listesi

Tapu kaydını güncel olarak inceleyin: taşınmaz üzerinde kanuni ipotek, rehin, şerh veya irtifak hakkı olup olmadığını görün. Aidata ilişkin kanuni ipotek tescil edilmişse bu hakkın paylaştırmada nasıl karşılanacağını dosyadan takip edin.

Satış ilanını, şartnameyi ve kıymet takdir raporunu okuyun; tapu harcı, katma değer vergisi gibi hangi yüklerin alıcıya ait olduğunu ve birikmiş vergilerin nasıl karşılanacağını not edin. Site yönetiminden birikmiş aidat bilgisini ve belediyeden emlak vergisi durumunu öğrenmek sürpriz borçların önüne geçer.

Sık yapılan hata, yöneticinin “eski aidatları ödemezseniz eve giremezsiniz” şeklindeki talebini kanuni zorunluluk sanmaktır. Tescilli kanuni ipotek yoksa eski malikin aidat borcu için yeni malike yönelik talep hukuken tartışmalıdır ve ödeme yapmadan önce durum değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

İhaleyle aldığım evin mülkiyeti ne zaman bana geçer?

Artırmanın sona ermesiyle şartlar gerçekleşmişse mülkiyet ihale alıcısına geçer (İİK m.115, 134).

İhale bedelini kaç gün içinde ödemeliyim?

Artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde nakden ödenmelidir (İİK m.130).

İhaleden önceki emlak vergisini ben mi öderim?

Bina vergisini o dönemdeki malik öder; ihaleden önceki dönem kural olarak borçluya aittir (1319 sayılı Kanun m.3).

Eski malikin aidat borcu bana geçer mi?

Kural olarak hayır; ancak bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilmişse bu hak taşınmazı takip eder (KMK m.22).

Aidat için kanuni ipotek nasıl kurulur?

Mahkemece tespit edilen borç için yöneticinin veya bir kat malikinin yazılı istemiyle tescil edilir (KMK m.22).

Satış bedelinden önce hangi masraflar ödenir?

Haciz, paraya çevirme ve paylaştırma masrafları önce satış tutarından alınır (İİK m.138).

Evde oturan borçlu çıkmazsa ne olur?

15 günlük tahliye emri tebliğ edilir, süresinde çıkmazsa zorla tahliye edilir (İİK m.135).

İhale bedelini yatırmazsam teminat ne olur?

Teminat iade edilmez ve öncelikle satış masraflarından düşülerek hak sahiplerine ödenir (İİK m.115).

İhale kesinleşmeden evi kullanan kişiden bedel istenebilir mi?

Alıcının talebiyle kullanan kişiye kira veya kullanım bedelini icra dairesine yatırması emredilir (İİK m.134).