Kat mülkiyeti kütüğünde mesken olarak görünen bir dairede lokanta, dükkan, imalathane veya eğlence yeri gibi işyerleri ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabilir (KMK m.24). Buna aykırı kullanımda kat malikleri sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK m.33); ısrar bir yıl sürerse devir davası gündeme gelir (KMK m.25).
KMK m.24/2 uyarınca kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde sinema, kahvehane, bar gibi eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane gibi gıda yerleri ve imalathane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Kanundaki sayım örnek niteliğindedir; “ve emsali gibi” ifadesi, benzer nitelikteki ticari kullanımların da oybirliği şartına tabi olduğunu gösterir. Bir kat malikinin dahi karşı çıkması hâlinde bu işyerleri meskende açılamaz.
Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür (KMK m.18). İşyeri faaliyetinin yarattığı gürültü, koku ve müşteri trafiği bu yükümlülük açısından da değerlendirilir.
KMK m.24/1 uyarınca kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz ve kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür.
Bu yasak oybirliğiyle bile aşılamaz; kat malikleri kurulu izin verse dahi bu tür sağlık kuruluşları açılamaz. Yasak, bağımsız bölüm işyeri olarak kayıtlı olsa bile geçerlidir.
Dispanser, klinik ve poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasağın dışındadır (KMK m.24/1). Bir hekim muayenehanesi bu nedenle kural olarak mesken niteliğindeki dairede açılabilir; ancak faaliyetin fiilen klinik niteliğine dönüşüp dönüşmediği ayrıca değerlendirilir.
KMK m.24/3, meskenlerdeki avukatlık ve hukuk bürolarının ve mali müşavirlik bürolarının faaliyetlerine ilgili meslek kanunlarında düzenleme yapılıncaya kadar ve yürürlükten itibaren iki yıl süreyle devam edeceğini öngören bir geçiş hükmü içerir. Bu sürenin dolmasından sonra büro kullanımının durumu uygulamada tartışmalıdır.
Yönetim planı kullanma maksat ve şeklini düzenler ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir; değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28). Yönetim planı meskenlerin yalnız konut olarak kullanılacağını öngörüyorsa, büro kullanımı da bu hükme aykırılık oluşturabilir.
Oybirliği kararı alınmışsa, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bu karar tüm bağımsız bölümlerin kütük sayfalarına şerh verilir (KMK m.24/4). Şerh, kararın sonradan daireyi satın alanlara karşı da ileri sürülmesini kolaylaştırır.
Bir kat malikinin veya dairesinden kira sözleşmesi ya da başka bir sebeple sürekli yararlanan kişinin yükümlerini yerine getirmemesinden zarar gören kat maliki, sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (KMK m.33). Hâkim kararını derhal verir ve kısa bir süre içinde yerine getirilmesini bildirir.
Kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler kiracılara da uygulanır ve bu borçları yerine getirmeyen kiracı kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur (KMK m.18). Daireyi işyeri olarak kullanan kiracı da bu nedenle davada taraf olabilir.
Sulh hâkiminin emrine rağmen yükümlülüklere aykırılıkta bir yıl ısrar edilmesi hâlinde, diğer kat maliklerinin haklarının çekilmez derecede ihlal edildiği kabul edilir ve aykırı kullanan kat malikinin bağımsız bölümünün kendilerine devredilmesi istenebilir (KMK m.25).
KMK m.25 uyarınca devir davası açılması, aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Davanın kabulünde bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri ödenerek mülkiyet, davacı kat maliklerine arsa payları oranında devredilir.
Hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin bankaya yatırılması için davacılara süre verir. Bu, devir davasının davacılar açısından ciddi bir mali yükümlülük gerektirdiğini gösterir.
Dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer (KMK m.25).
Önce tapu kaydından bağımsız bölümün niteliğini (mesken, iş yeri) ve yönetim planındaki kullanım hükümlerini kontrol edin (KMK m.24, m.28). Bağımsız bölüm işyeri olarak kayıtlıysa m.24/2’deki oybirliği şartı uygulanmaz.
İşyeri açmak isteyen tarafsanız, faaliyete başlamadan önce kat malikleri kurulunun oybirliği kararını yazılı alın ve kütüğe şerh verdirin. Sonradan alınamayan onay, yatırımınızı riske sokar.
Aykırı kullanımdan rahatsızsanız yöneticiye yazılı bildirim yapın, kat malikleri kurulunda konuyu gündeme getirin ve sonuç alınamazsa sulh mahkemesine başvurun (KMK m.33). Kiracı faaliyet yürütüyorsa kiracıyı da davaya dahil edin (KMK m.18).
Lokanta, dükkan gibi işyerleri için kat malikleri kurulunun oybirliği gerekir (KMK m.24).
Hayır, hastane, dispanser, klinik ve poliklinik oybirliğiyle bile açılamaz (KMK m.24).
Klinik niteliğinde olmayan muayenehaneler yasağın dışındadır (KMK m.24).
Sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilirsiniz (KMK m.33).
Kiracı da kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur (KMK m.18).
Tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28).
Yönetici veya bir kat malikinin istemiyle kütüğe şerh verilir (KMK m.24).
Hâkim emrine rağmen bir yıl ısrar edilirse devir davası açılabilir (KMK m.25).
Karar öğrenildikten itibaren altı ay, her hâlde beş yıl içinde açılmalıdır (KMK m.25).
Usul işlemleri, süreler ve kanun yollarında destek için bize ulaşın.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark yapının tamamlanmış.
Devamını oku ›MakaleKat irtifakından kat mülkiyetine geçiş: KMK m.14 uyarınca yapının.
Devamını oku ›MakaleKat malikleri kurulu kararının iptali, KMK m.32 ve m.33 uyarınca.
Devamını oku ›