Tahliye Davasında Yetki ve Süre

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m.6) ile sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m.10) arasında seçim yapılabilir; kira ilişkisinden doğan tahliye davası ayni hakka ilişkin olmadığından kesin yetki kuralı uygulanmaz. Doğru mahkemede dava açılması, sürecin sağlıklı yürümesi için gereklidir.

Dava Açma Süreleri

İhtiyaç ve yeniden inşa gibi sebeplere dayalı tahliyede, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir.

Tahliye Taahhüdünde Süre

Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılması veya icra takibi başlatılması gerekir. Sürenin kaçırılması, taahhüde dayanma imkânını ortadan kaldırabilir.

Arabuluculuk Şartı

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte dava açılabilir.

Hukuki Destek

Yetki, süre ve arabuluculuk kurallarına uyulmaması davanın reddine yol açabilir. Sürecin doğru yürütülmesi için hukuki destek alabilirsiniz.

İcra Yoluyla Tahliye

Tahliye her zaman dava yoluyla istenmez; kanun belirli hâllerde icra dairesi üzerinden yürüyen bir yol da öngörmüştür. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde alacaklı, kira alacağı için ilamsız takip başlatırken ödeme emrinde tahliye talebini de bildirebilir. Borçlu, ödeme emrine karşı kanunda öngörülen süre içinde itiraz etmez ve borcunu da ödemezse, alacaklı icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (İİK m.269). Bu yol, temerrüt nedeniyle tahliyede yaygın biçimde kullanılmaktadır. Bu takipte ödeme emrine yapılan itirazın kaldırılması ile tahliye istemi birlikte incelenebildiğinden, süreç dava yoluna göre daha hızlı sonuçlanabilmektedir.

Yazılı sözleşmede kira süresinin sona ermesi hâlinde ise ayrı bir usul öngörülmüştür. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmeyi icra dairesine ibraz ederek tahliye emri gönderilmesini isteyebilir; kiracıya on beş gün içinde tahliye ve teslim emredilir (İİK m.272). Kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde bildirir (İİK m.274); sözleşme noterde düzenlenmiş veya onaylanmış ya da ikrar edilmişse ve kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvette bir belge gösteremezse itiraz icra mahkemesince kaldırılır (İİK m.275). Bu usul, kiracıyı koruyan kendiliğinden uzama kurallarının uygulanmadığı ilişkiler bakımından önem taşır; konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması tek başına tahliye sebebi sayılmaz. İtiraz edilmez veya itiraz kaldırılırsa taşınmaz, tahliye emrindeki süre geçtikten sonra zorla tahliye edilir (İİK m.273). Kesinleşme beklenmeden infaz kuralı ise kira bedelinin ödenmemesine dayanan takipte verilen tahliye kararları için ayrıca düzenlenmiştir (İİK m.269/c).

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

En sık karşılaşılan hata, ihtiyaç nedeniyle tahliyede bildirim ile dava süresinin birbirine karıştırılmasıdır. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren işleyen dava süresi kaçırıldığında, talep izleyen kira yılı için ileri sürülmek zorunda kalınır. İkinci hata, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte ve sözleşmeyle birlikte alınmasıdır. Kiracının taşınmazı teslim almasından sonra verilmemiş taahhütler geçerli kabul edilmez; bu durum taahhüde dayalı talebin reddine yol açar. Ayrıca taahhüdün düzenlenme tarihinin ve tahliye edilecek günün metinde açıkça yer alması, sonradan yapılacak tarih tartışmalarının önüne geçer. Boş kâğıda alınan imzalar ciddi risk doğurur.

Üçüncü hata, temerrüt nedeniyle tahliyede ihtarnamenin eksik düzenlenmesidir. İhtarda hangi döneme ait hangi bedelin istendiğinin açıkça gösterilmesi ve tanınan sürenin kanuna uygun olması gerekir. Dördüncü hata, davanın kiracı dışındaki kişilere ya da kiracılardan yalnızca birine yöneltilmesidir. Birden çok kiracı varsa dava hepsine birlikte açılmalıdır. Son olarak arabuluculuk başvurusunun taraf bilgileri hatalı biçimde yapılması, dava şartının yerine getirilmemiş sayılmasına neden olabilir. Ayrıca sözleşmede birden fazla tahliye sebebi bulunuyorsa, her sebep için ayrı süre ve usul kuralı işlediğinden dayanılacak sebebin baştan belirlenmesi gerekir. Sürenin hangi güne denk geldiğini tebligat tarihinden itibaren saymak için hukuki süre hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; görev kuralı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4'te düzenlenmiştir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi arasında seçim yapılabilir (HMK m.6, m.10). Davanın görevli ve yetkili mahkemede açılması, usul yönünden hak kaybı yaşanmasını önler.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalıdır?

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Kural 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350'de yer alır. Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını yazılı bildirirse, süre bir kira yılı uzar.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır. Düzenleme 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B'de yer alır; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılır.