Ortak Yerlerde Faydalı Ve Lüks Yenilikler Ayrımı

Faydalı Yeniliklerin Kararı Ve Gideri

634 sayılı Kanun m.42/1 fıkrasına göre kat malikleri ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik yapamaz; ortak yerlerin daha rahat kullanılmasını veya buradan elde edilecek faydanın artırılmasını sağlayacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır. Bu düzenleme, gündelik yaşamı kolaylaştıran değişikliklerin nispeten düşük bir nisapla hayata geçirilebilmesini sağlar. Bu çoğunluk kararı alınırken, yenilik veya ilavenin ortak yerin kullanım amacına uygun olup olmadığı da değerlendirilir. Bu değerlendirme sürecinde kat malikleri kurulu, yeniliğin maliyetini ve sağlayacağı faydayı karşılaştırmalı olarak tartar.

m.42/3 uyarınca bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir. Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü gibi işler de m.42/4 uyarınca sayı ve arsa payı çoğunluğu kararıyla yapılabilir; giderleri ise arsa payı oranında ödenir. Merkezi ısıtmadan ferdi sisteme dönüşüm için ise, belirli büyüklükteki binalarda oybirliği aranıyor olabilir. Bu istisna, büyük binalarda ferdi sisteme geniş çaplı dönüşümün ortak tesisler üzerinde yaratacağı etkiyi dikkate alarak daha yüksek bir nisap öngörmüştür. Bu yüksek nisap, büyük maliyetli dönüşüm işlerinde tüm kat maliklerinin mutabakatını aramanın bir sonucudur.

Çok Masraflı Ve Lüks Yeniliklerin Ayrık Rejimi

m.43'e göre yapılması istenen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyorsa ya da bütün kat maliklerince kullanılması zorunlu olan yerlerde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir. Bu istisnai rejim, ekonomik gücü farklı kat maliklerinin lüks harcamalara zorlanmamasını amaçlar. Bu ayrık rejim, özellikle havuz, sauna gibi lüks nitelikte ek tesislerin yapılması istendiğinde kat maliklerinin mali gücüne göre esneklik sağlar. Bu esneklik, farklı ekonomik durumdaki kat maliklerinin lüks harcamalara zorlanmadan sitede yaşamaya devam edebilmesini sağlar.

Bu tür giderleri, yapılmasına karar veren kat malikleri öder; ancak başlangıçta katılmayan kat maliki veya halefleri, sonradan kendi arsa payları oranında giderlere katılırsa, m.43/2 uyarınca yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanır. Bu düzenleme, sonradan katılım yoluyla adil bir denge kurulmasına imkan tanır. Bu sonradan katılım imkanı, başlangıçta ekonomik nedenlerle katılamayan kat maliklerinin sonradan haklarını kullanabilmesine olanak tanıyan adil bir mekanizmadır. Bu mekanizma, zamanla ekonomik durumu iyileşen kat maliklerinin de yenilikten faydalanabilmesine kapı aralar.

İki Rejim Arasındaki Fark Ve Uygulama

Faydalı yeniliklerde çoğunluk kararı bütün kat maliklerini bağlar ve gidere katılım zorunludur; lüks yeniliklerde ise gidere katılmayan kat maliki yeniliğin sağladığı faydadan da mahrum kalır. Bu ayrım, bir işin faydalı mı yoksa lüks mü olduğunun somut olayda değerlendirilmesini gerektirir ve genellikle uyuşmazlık konusu haline gelir. Bu belirsizlik, çoğu zaman kat malikleri kurulu toplantısında tartışma konusu olur ve nihai karar çoğunlukla kurul oylamasıyla verilir. Bu belirsizlik nedeniyle, önemli yenilik kararlarından önce bağımsız bir teknik veya mali değerlendirme yaptırılması önerilir.

Uygulamada asansör eklenmesi, ısı yalıtımı gibi işler genellikle faydalı yenilik sayılırken, dekoratif nitelikli veya zorunlu olmayan kapsamlı yenilemeler lüks yenilik olarak değerlendirilebilir; bu değerlendirme kat malikleri kurulu kararı ve gerektiğinde mahkeme incelemesiyle netleşir. Mahkeme, binanın özelliğini, maliyeti ve kat maliklerinin ekonomik durumunu birlikte değerlendirir. Anlaşmazlık çıkması halinde ilgili taraf, m.33 uyarınca sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini talep edebilir. Bu dava süreci, genellikle yeniliğin niteliğine ilişkin bilirkişi incelemesiyle sonuçlandırılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Faydalı yenilik için oybirliği gerekir mi

Hayır, m.42/1 uyarınca faydalı yenilikler için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir.

Lüks yeniliğe katılmayan kat maliki gider öder mi

m.43 uyarınca katılmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; ancak yenilikten de faydalanamaz.

Sonradan gidere katılan kat maliki yenilikten faydalanabilir mi

Evet, m.43/2 uyarınca sonradan kendi arsa payı oranında gidere katılan kat maliki, yenilikten faydalanma hakkını kazanır.