Tasarruf yetkisi kısıtlamaları tapu kütüğüne şerh verilir ve şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010). Şerh, dayanağı ortadan kalkınca terkin edilir.
Tapu kütüğü yalnızca mülkiyeti göstermez; taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisine ilişkin kısıtlamalar da kütüğe işlenir.
Kanun bunu düzenlerken sebepleri sınırlı biçimde saymıştır: aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m.1010).
Şerh, taşınmazın devrini fiilen imkânsız kılmaz; devri etkisiz hâle getirir. Bu ayrım, şerhin hukuki işlevini anlamak bakımından belirleyicidir.
Kanun üç grup sebep saymıştır (TMK m.1010).
Birincisi: çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları. Tapu iptali ve tescil davası gibi taşınmazın mülkiyetini çekişmeli kılan davalarda verilen ihtiyati tedbir kararları bu kapsamdadır.
İkincisi: haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre. İcra takibinde konulan haciz, tapuya bu hüküm uyarınca şerh edilir.
Üçüncüsü: aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler. Bu bent örnekleyicidir; kanunun şerh öngördüğü diğer hâller de buraya girer.
Sayım sınırlı olduğundan, kanunun öngörmediği bir sebeple tasarruf kısıtlaması şerhi istenemez.
Şerhin asıl sonucu, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliktir: tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010/2).
Bu kural, şerhten sonra taşınmazı devralan veya üzerinde ayni hak kazanan kişinin, iyiniyet iddiasıyla korunmasını engeller. Tapu kütüğü aleni olduğundan, şerhi görmediğini ileri süremez.
Pratikte sonuç şudur: şerhten sonra yapılan devir, şerhin dayandığı hakkın sahibine karşı hüküm ifade etmez. Örneğin haciz şerhinden sonra taşınmazı satın alan kişi, taşınmazı hacizli olarak devralmış olur.
Bu nedenle taşınmaz alımında tapu kaydının ve üzerindeki şerhlerin incelenmesi, alıcı bakımından ilk ve zorunlu adımdır.
Şerhin terkini, dayanağının ortadan kalkmasına bağlıdır. Yol, şerhin sebebine göre değişir.
Mahkeme kararına dayanan şerhlerde (ihtiyati tedbir), tedbirin kaldırılmasına ilişkin mahkeme kararı ve buna dayalı müzekkere ile terkin yapılır.
Haciz şerhinde terkin, haczin kalkmasına bağlıdır. Haciz kalkmışsa icra dairesince tapu müdürlüğüne yazı yazılır ve şerh silinir. İcra ve İflas Kanunu bu süreci ayrıca düzenlemiştir: haczedilen resmî sicile kayıtlı malların haczinin kalktığının tespiti hâlinde sicili tutan idare tarafından haciz şerhi terkin edilir ve işlem ilgili icra dairesine bildirilir (İİK m.110/2).
Kanunen öngörülen işlemlere dayanan şerhlerde ise, şerhin dayandığı hukuki sebebin sona erdiğinin belgelenmesi gerekir.
Terkin talebi tapu müdürlüğüne yapılır; müdürlük, dayanak belgeyi inceleyerek işlemi gerçekleştirir.
Borcun ödenmesine rağmen haciz şerhinin kütükte kalması sık rastlanan bir sorundur. Bu hâlde icra dosyasından haczin fekkine ilişkin karar alınıp tapuya müzekkere yazdırılması gerekir.
Satış talebinin süresinde yapılmaması nedeniyle haciz düşmüşse, borçlu icra dairesine başvurup haczin kalktığının tespitini ve tapuya bildirilmesini isteyebilir (İİK m.110).
Dava sonuçlanmış ve tedbir kaldırılmışsa, kesinleşme şerhli karar ile terkin istenir.
Terkin talebinin reddi hâlinde, tapu müdürlüğü işlemine karşı idari başvuru ve dava yolları açıktır.
Taşınmaz satın alırken yapılacak en güvenli işlem, tapu kaydını devir gününde yeniden sorgulamaktır; şerhler devir anına kadar konulabilir.
Tapu kütüğünde yalnızca şerh bulunmaz; beyanlar ve rehin hakları da kaydedilir ve bunlar farklı sonuçlar doğurur.
Şerh, tasarruf yetkisini kısıtlar veya kişisel hakkı güçlendirir; sonradan kazanılan haklara karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010/2).
Rehin hakkı (ipotek) ise bir ayni haktır; taşınmazın satışında alacağın öncelikle karşılanmasını sağlar. İpotekli taşınmaz devredilebilir, ancak ipotek taşınmazla birlikte geçer.
Bu ayrım alım-satımda önemlidir: taşınmaz üzerinde ipotek varsa satış mümkündür ama yük devam eder; haciz şerhi varsa devir yapılabilir fakat alacaklıya karşı ileri sürülemez.
Bu nedenle tapu kaydı incelenirken yalnızca mülkiyet hanesi değil, şerhler, beyanlar ve rehinler bölümlerinin tamamı okunmalıdır.
Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre ve kanunen şerh öngörülen işlemler şerh edilebilir (TMK m.1010).
Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010/2).
Devir işlemi yapılabilir; ancak şerh, sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebildiğinden alıcı taşınmazı yükle birlikte devralmış olur.
Haczin kalkması hâlinde icra dairesinin bildirimi üzerine sicili tutan idare tarafından haciz şerhi terkin edilir (İİK m.110/2).
İcra dosyasından haczin fekkine ilişkin karar alıp tapu müdürlüğüne müzekkere yazdırılmasını sağlamanız gerekir.
Tedbirin kaldırılmasına ilişkin mahkeme kararı ve buna dayalı müzekkere ile terkin edilir.
Tapu müdürlüğüne yapılır; müdürlük dayanak belgeyi inceleyerek işlemi gerçekleştirir.
Hayır. Şerh tasarruf yetkisini kısıtlar veya kişisel hakkı güçlendirir; ipotek ise taşınmazla birlikte geçen bir ayni haktır.
Tapu kaydının şerhler, beyanlar ve rehinler bölümlerinin tamamı incelenmeli ve kayıt devir gününde yeniden sorgulanmalıdır.
Usul işlemleri, süreler ve kanun yollarında destek için bize ulaşın.