Kira Feshi WhatsApp ile Bildirilebilir mi?

Fesih Bildirimi Neden Yazılı Olmalı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (6098 sayılı TBK m.348). Kanunda öngörülen şekil kural olarak geçerlilik şeklidir ve bu şekle uyulmadan yapılan işlem hüküm doğurmaz (TBK m.12/2).

Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347/1). Kiraya veren ise on yıllık uzama süresi sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/1). Bu bildirimlerin her biri yazılı şekle tabidir.

Şeklin önemi pratikte şöyle ortaya çıkar: Kiracı “çıkıyorum” mesajını WhatsApp’tan atmış, ancak bu bildirim geçersiz sayılmışsa sözleşme bir yıl daha uzamış kabul edilebilir ve kiracı boşalttığı evin kirasından sorumlu tutulma riskiyle karşılaşır. Bu konu kiracının erken çıkması yazısıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Yazılı Şekil için Hangi Araçlar Geçerlidir?

Yazılı şekilde yapılması öngörülen işlemlerde borç altına girenin imzası zorunludur (TBK m.14/1). İmza el yazısıyla atılmalıdır; güvenli elektronik imza da el yazısıyla atılmış imzanın bütün hukuki sonuçlarını doğurur (TBK m.15/1, 5070 sayılı Kanun m.5).

Kanunda aksi öngörülmedikçe imzalı bir mektup, asılları imzalanmış telgraf, teyit edilmiş olmak kaydıyla faks veya buna benzer iletişim araçları ya da güvenli elektronik imza ile gönderilip saklanabilen metinler de yazılı şekil yerine geçer (TBK m.14/2).

Bu nedenle en güvenli yollar şunlardır: noter aracılığıyla ihtarname, iadeli taahhütlü gönderilen ıslak imzalı mektup ve güvenli elektronik imzayla imzalanıp kayıtlı elektronik posta (KEP) ile gönderilen yazı. Her üç yöntem de hem imza şartını hem de gönderim tarihinin ispatını sağlar.

WhatsApp Mesajı Fesih Bildirimi Yerine Geçer mi?

WhatsApp, SMS veya sıradan e-posta mesajı güvenli elektronik imza taşımaz. Kanun teyit edilmiş faks ve “buna benzer iletişim araçlarını” da yazılı şekil yerine sayar (TBK m.14/2); ancak bir mesajın bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği, gönderenin kimliğinin ve teyidin nasıl ispat edileceği tartışmalıdır. Bu belirsizlik nedeniyle fesih bildirimini yalnız mesaja dayandırmak risklidir.

Mesajın şekil şartını karşılamaması, delil değerini ortadan kaldırmaz. Elektronik ortamdaki veriler kanun anlamında belgedir (6100 sayılı HMK m.199). Kiraya verenin “çıkışını kabul ediyorum, anahtarı ayın 30’unda alırım” şeklinde yazılı cevap vermesi, tarafların sözleşmeyi karşılıklı anlaşmayla sona erdirdiğini gösteren önemli bir delil olabilir.

Burada iki durumu ayırmak gerekir: tek taraflı fesih bildirimi yazılı şekle tabidir (TBK m.348); tarafların birlikte anlaşarak sözleşmeyi sona erdirmesi ise ayrı bir durumdur ve somut yazışma ile anahtar teslimine göre değerlendirilir. Anlaşma varsa bile bunun imzalı bir tutanağa bağlanması en sağlıklı yoldur.

İhtar ve Tahliye Taahhüdü için de Aynı Kural mı Geçerli?

Evet, benzer bir yazılılık kuralı vardır. Kira bedeli ödenmeyen kiracıya verilecek süre ve fesih uyarısı yazılı yapılmalıdır; konut kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimi izleyen günden işler (TBK m.315). İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede de ihtarların yazılı olması şarttır (TBK m.352/2).

Kiracının evi belli bir tarihte boşaltacağına ilişkin tahliye taahhüdü de yazılı olmalıdır (TBK m.352/1). Mesajla verilen “ay sonunda çıkarım” sözü, tahliye taahhüdüne dayalı icra veya dava yolunun dayanağı olmaya elverişli değildir; şartlar tahliye taahhüdünde şekil ve süre şartları yazısında açıklanmıştır.

İşyeri kiralarında taraflar tacirse ayrıca ticari hükümler devreye girer: tacirler arasında temerrüde düşürme, fesih ve sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbar ve ihtarlar noter, taahhütlü mektup, telgraf veya güvenli elektronik imzalı KEP ile yapılır (6102 sayılı TTK m.18/3).

Bildirimi Güvenli Göndermenin Yolları

Bildirim metninde kira sözleşmesinin tarihi, kiralananın adresi, sözleşmenin hangi tarihte sona erdirildiği ve anahtar teslimi için önerilen gün açıkça yazılmalıdır. Belirsiz ifadeler, bildirimin hangi döneme etki ettiği konusunda tartışma doğurur.

Kiralanan aile konutuysa kiracı, fesih için eşinin açık rızasını almalıdır (TBK m.349/1). Kiraya veren ise sözleşmenin tarafı olan eşe de ayrıca bildirim yapmak zorundadır (TBK m.349/3). Genel fesih kuralları kira sözleşmesinde fesih bildirimi yazısında yer alır.

WhatsApp veya e-posta, resmî bildirime ek olarak bilgi vermek için kullanılabilir; ancak asıl bildirimin yerine konmamalıdır. Noter ihtarnamesinin tebliğ belgesi ya da KEP iletisinin teslim kaydı saklanmalıdır; bu belgeler sürenin hangi gün dolduğunu gösteren temel delildir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı çıkacağını WhatsApp’tan bildirirse geçerli olur mu?

Geçersiz sayılma riski yüksektir; fesih bildirimi yazılı şekle bağlıdır ve yazılı şekil imza gerektirir (TBK m.348, m.14).

E-postayla gönderilen fesih bildirimi geçerli mi?

Güvenli elektronik imza taşıyorsa yazılı şekil yerine geçer; imzasız sıradan e-posta aynı güvenceyi sağlamaz (TBK m.14/2, m.15/1).

Kiracı sözleşme bitiminden kaç gün önce bildirim yapmalı?

Belirli süreli konut kirasında en az on beş gün önce bildirim yapılmazsa sözleşme bir yıl uzar (TBK m.347/1).

KEP ile gönderilen bildirim yeterli mi?

Evet, güvenli elektronik imzayla imzalanmış metin el yazısıyla imzalanmış metinle aynı sonucu doğurur (TBK m.15/1, 5070 s.K. m.5).

WhatsApp yazışmaları mahkemede delil olur mu?

Evet. Elektronik ortamdaki veriler belge sayılır ve delil olarak sunulabilir (HMK m.199).

Kira ödeme ihtarı mesajla yapılabilir mi?

Güvenli değildir; ödeme süresi ve fesih uyarısı yazılı olarak bildirilmelidir ve konut kiralarında süre en az otuz gündür (TBK m.315).

Tahliye taahhüdü mesajla verilebilir mi?

Hayır. Kiracının boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi gerekir (TBK m.352/1).