Kira Ödenmezse İhtarname

Kira Ödenmezse İhtarname Nasıl Çekilir?

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m.315/1).

Verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür; süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar (TBK m.315/2).

Kira bedeli, aksine sözleşme ve yerel âdet yoksa her ayın sonunda ödenir (TBK m.314). Uygulamada sözleşmelerde genellikle ay başında peşin ödeme kararlaştırılır; hangi tarihte muaccel olduğu sözleşmeye göre belirlenmelidir.

Temerrüt İhtarında Neler Yazmalı?

İhtarda ödenmeyen ay ve tutarlar açıkça belirtilmeli, kiracıya en az yasal süre verilmeli ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir (TBK m.315).

Fesih ihtarı içermeyen ve yalnız ödeme isteyen bir yazı, temerrüt nedeniyle tahliye sonucunu doğurmayabilir. Bu nedenle ihtarın dili açık olmalı; “aksi hâlde sözleşme feshedilecektir” ifadesi yer almalıdır.

İhtarname noter aracılığıyla gönderilebileceği gibi icra dairesinden gönderilen ihtarlı ödeme emri de aynı işlevi görür. Tebliğ tarihinin ispatı açısından noter veya icra yolu tercih edilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olan kiracıya karşı, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir (TBK m.352/2).

Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki ihtar kira süresi içinde yapılmış olmalıdır. İhtarlar farklı ayların kira bedelleri için ve yazılı olarak yapılmalıdır.

Bu yol, kiracının ihtardan sonra kirayı ödemiş olmasına rağmen işler. Yani kiracı borcunu sonradan ödese bile, aynı kira yılında iki haklı ihtara sebep olduysa tahliye davası açılabilir.

İcra Yoluyla Kira Alacağı ve Tahliye

Kira alacağı için yapılan takipte alacaklı isterse ödeme emri, ödenmemesi hâlinde sürenin bitiminden sonra icra mahkemesinden tahliye istenebileceği ihtarını içerir (İİK m.269).

Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitimini takip eden 6 ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a).

Ödeme emrindeki ihtar süresi, TBK m.315’deki süreye uygun olmalıdır; konut ve çatılı işyerlerinde bu süre en az 30 gündür.

Kiracı İhtara veya Ödeme Emrine İtiraz Ederse

Borçlu kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır; itirazında kira sözleşmesini ve imzasını açıkça reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK m.269).

İtiraz takibi durdurur. Alacaklı itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını istemezse aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapamaz.

Kiracı sözleşmeyi reddetmişse ve sözleşme noterce düzenlenmiş veya imzası onaylanmışsa, alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK m.269/b). Aksi hâlde genel mahkemede dava açılması gerekir.

Sık Yapılan Hatalar

Konut kiracısına 30 günden kısa süre vermek en yaygın hatadır. Eksik süreli ihtar, fesih ve tahliye bakımından sonuç doğurmayabilir; süreyi tebliğ tarihini izleyen günden başlatın.

İki haklı ihtar yolunda en sık hata, ihtarların farklı kira yıllarına yayılması veya dava süresinin kaçırılmasıdır. Kira yılının bitimini sözleşme başlangıç tarihine göre hesaplayın ve 1 aylık süreyi takip edin.

Kiracı açısından ise ihtar süresi içinde ödemeyi, açıklamalı banka havalesiyle ve hangi aya ait olduğunu belirterek yapmak önemlidir; elden ödemeler ispat sorununa yol açar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira ödenmezse kaç gün süre verilir?

Konut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün, diğerlerinde en az 10 gün (TBK m.315).

İhtar süresi ne zaman başlar?

Yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden (TBK m.315/2).

İhtarname noterden mi çekilmeli?

Kanun yazılı bildirim ister; ispat kolaylığı için noter veya icra yolu tercih edilir.

İki haklı ihtar nedir?

Aynı kira yılında kira ödenmediği için iki yazılı haklı ihtara sebep olunmasıdır (TBK m.352/2).

İki ihtardan sonra dava ne zaman açılır?

Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde (TBK m.352/2).

Kiracı ödeme emrine kaç günde itiraz eder?

7 gün içinde (İİK m.269).

Kiracı itiraz etmezse tahliye nasıl istenir?

İhtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden istenir (İİK m.269/a).

İtirazın kaldırılması kaç ayda istenmeli?

İtirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde (İİK m.269).

Kira ne zaman ödenir?

Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa her ayın sonunda (TBK m.314).