Kira Elden Ödenirse Nasıl İspatlanır?

Kira Ödemesini Kim İspatlamak Zorundadır?

Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür (4721 sayılı TMK m.6). Kiraya veren kira sözleşmesini ve alacağını, kiracı ise borcu ödediğini ispat eder. Bu nedenle “ödedim” diyen taraf her zaman kiracıdır ve delil de onun elinde olmalıdır.

Ödeme, bir borcu sona erdiren hukuki işlemdir. Hakkın itfası amacıyla yapılan hukuki işlemler, yapıldıkları tarihteki miktarı kanundaki parasal sınırı aşıyorsa senetle ispat edilmek zorundadır (6100 sayılı HMK m.200/1). Bu sınır her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir ve ödemenin yapıldığı tarihteki tutar esas alınır (HMK Ek m.1).

Senetle ispat zorunluluğunun genel kuralları senetle ispat zorunluluğu ve istisnaları yazısında ayrıntılı anlatılmıştır. Kira ödemesi bakımından pratik sonuç şudur: elden ödemede imzalı belge alınmamışsa, ödeme tanıkla kanıtlanmak istendiğinde ciddi bir engelle karşılaşılır.

Makbuz İsteme Hakkı ve Son Makbuzun Gücü

Borcu ödeyen borçlu, alacaklıdan bir makbuz isteyebilir; borcun tamamı ödenmişse borç senedinin geri verilmesini veya iptalini de talep edebilir (TBK m.103/1). Kiracı her ay elden yaptığı ödeme için kiraya verenden tarihli ve imzalı makbuz istemekte haklıdır.

Kanun, kira gibi dönemsel edimler için önemli bir karine öngörür: alacaklı dönemsel edimlerden biri için çekince belirtmeksizin makbuz vermişse önceki dönemlere ait edimler de ifa edilmiş sayılır (TBK m.104/1). Örneğin kiraya veren mart ayı kirası için kayıtsız makbuz vermişse, ocak ve şubat aylarının da ödendiği kabul edilir.

Bu karine kiraya veren bakımından da uyarıcıdır. Önceki aylardan borç kalmışsa kiraya veren, makbuza “önceki aylara ait alacaklarım saklıdır” gibi bir çekince yazmalıdır. Makbuzda ödemenin hangi aya ait olduğu, tutarı, tarihi ve ödeyenin adı açıkça yer almalıdır.

Makbuz Yoksa Tanıkla İspat Mümkün mü?

Senetle ispatı gereken hususlarda kural olarak tanık dinlenemez; ancak hâkim bu kuralı hatırlattıktan sonra karşı taraf açıkça muvafakat ederse tanık dinlenebilir (HMK m.200/2). Kiraya veren tanık dinlenmesine itiraz ederse bu yol kapanır.

Senetle ispat zorunluluğu bulunan hâllerde delil başlangıcı varsa tanık dinlenebilir (HMK m.202/1). Delil başlangıcı, işlemi tamamen ispatlamaya yetmese de muhtemel gösteren ve karşı tarafça verilmiş veya gönderilmiş belgedir (HMK m.202/2). Kiraya verenin “bu ayın parasını aldım” şeklindeki mesajı böyle bir belge olarak değerlendirilebilir; elektronik ortamdaki veriler de kanun anlamında belgedir (HMK m.199).

Kiraya veren ile kiracı arasında altsoy-üstsoy, kardeş, eş ya da kayınbaba, kaynana ile gelin ve damat ilişkisi varsa aralarındaki işlemler için tanık dinlenebilir (HMK m.203/1-a). Hiçbir delil kalmamışsa son çare olarak, karşı tarafın kendisinden kaynaklanan bir vakıa olduğu için ödemeyi alıp almadığı konusunda yemin deliline başvurulabilir (HMK m.225).

İcra Takibinde Ödeme İtirazı Nasıl Kanıtlanır?

Kiraya veren kira alacağı ve tahliye için ilamsız takip başlatırsa kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır (2004 sayılı İİK m.269). İtirazda kira sözleşmesi ve imza açıkça reddedilmezse sözleşme kabul edilmiş sayılır.

Kiracı sözleşmeyi kabul edip kiranın ödendiğini ileri sürerek itiraz etmişse, bu itirazı noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış ya da alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir belgeyle yahut resmî dairelerin usulüne göre verdiği makbuzla ispat etmek zorundadır (İİK m.269/c). Senet veya makbuz alacaklı tarafından inkâr edilirse imza incelemesine ilişkin İİK m.68 hükmü kıyasen uygulanır.

Bu sıkı belge şartı nedeniyle, elden ödenen ve hiçbir imzalı belgeye bağlanmayan kira, icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması ve tahliye aşamasında kiracıyı zor durumda bırakır. Takip süreci ve süreler kira alacağı ve tahliye için icra takibi yazısında ayrıca açıklanmıştır.

Elden Ödemede Kendinizi Nasıl Korursunuz?

En güvenli yöntem, kirayı kiraya verenin sözleşmede gösterdiği banka hesabına, açıklama kısmına ilgili ay ve “kira bedeli” yazarak göndermektir. Elden ödeme zorunluysa her ödemede iki nüsha makbuz düzenleyip birini imzalatmak ve saklamak gerekir.

Kiraya veren makbuz vermekten veya ödemeyi almaktan kaçınıyorsa kiracı, temerrüde düşmemek için ifa yerindeki hâkimden tevdi yeri belirlenmesini isteyerek ödemeyi oraya yapabilir (TBK m.107); bu yol kira bedelinde tevdi mahalli tayini yazısında anlatılmıştır. Tevdi kaydı, ödemenin resmî kanıtı olur.

Yazışmalar da delil değeri taşır. Ödemeyi bildiren ve kiraya verenin onayladığı mesajlar silinmemeli, ekran görüntüsünün yanında yedeği de saklanmalıdır (HMK m.199). Ödeme tarihleri bir tabloda tutulursa olası bir uyuşmazlıkta hangi ayın ödendiği kolayca gösterilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibinden kira için makbuz isteyebilir miyim?

Evet. Borcunu ödeyen borçlu alacaklıdan makbuz isteme hakkına sahiptir (TBK m.103/1).

Son ayın makbuzu önceki ayları da kanıtlar mı?

Evet, makbuz çekince belirtilmeden verilmişse önceki dönemlere ait kiraların da ödendiği kabul edilir (TBK m.104/1).

Elden ödediğim kirayı tanıkla ispatlayabilir miyim?

Kural olarak hayır; tutar senetle ispat sınırını aşıyorsa tanık ancak karşı tarafın açık muvafakatiyle veya delil başlangıcı varsa dinlenebilir (HMK m.200, m.202).

WhatsApp mesajları ödeme kanıtı olur mu?

Elektronik veriler belge sayılır (HMK m.199); kiraya verenin ödemeyi kabul eden mesajı delil başlangıcı olarak tanık dinlenmesinin yolunu açabilir (HMK m.202).

İcra takibinde ödediğimi nasıl ispat ederim?

Ödeme itirazı noter onaylı, alacaklının ikrar ettiği bir belge veya resmî makbuzla ispatlanmalıdır (İİK m.269/c).

Ödeme emrine kaç gün içinde itiraz etmeliyim?

Kira takibinde itiraz sebepleri ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirilir (İİK m.269).

Ev sahibi kirayı almıyorsa ne yapmalıyım?

İfa yerindeki hâkimden tevdi yeri belirlenmesini isteyip ödemeyi oraya yaparak borçtan kurtulabilirsiniz (TBK m.107).