Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Farkı

Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapıda, ileride bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulması amacıyla arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır (KMK m.1-3). İnşaat aşamasındaki yapılarda bağımsız bölümlerin tahsisini sağlar.

Kat irtifakı, tapuda arsa payına bağlı olarak tescil edilir.

Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan, müstakil mülkiyet hakkıdır. Malik, bağımsız bölümünün yanı sıra ortak yerlerde arsa payı oranında hak sahibidir.

Kat mülkiyeti, yapının fiilen tamamlanması ve gerekli belgelerin sağlanmasıyla kurulur.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş

Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır; taşınmaz kat irtifakı tesisli ise başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir (KMK m.10/6; belgeler yönünden m.12). Bu işlem malikler için önemli haklar doğurur.

İki kurum arasındaki temel fark, yapının tamamlanmış olup olmamasıdır.

Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları

Kat irtifakı sahipleri, bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları zamanında yerine getirmek ve yapı işini dürüstlük kuralı uyarınca kolaylaştırmakla karşılıklı olarak yükümlüdür (Kat Mülkiyeti Kanunu m.26). Bu yükümlülük yalnızca parasal katkıyı değil, gerekli belgelerin verilmesi ve imzaların atılması gibi işbirliği borçlarını da kapsar. Ödemelerin sözleşmede belirlenen takvime uygun yapılması, yapının projeye uygun biçimde tamamlanması bakımından belirleyicidir. Bu borçlar kural olarak arsa payı oranında değerlendirilir.

Kat irtifakı sahiplerinden biri, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde borcunu yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında öteki paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.26). Ayrıca kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden yapı kanuni süre içinde tamamlanamaz ve kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin zararını tazminle yükümlüdür. Devir kararı verilebilmesi için ihtarın usulüne uygun biçimde tebliğ edilmiş olması aranır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat irtifakı ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33). Hâkimin müdahalesi istemleri, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklar bu mahkemede görülür. Buna karşılık tapu iptali ve tescil istemi gibi mülkiyet hakkını doğrudan konu alan davalar asliye hukuk mahkemesinin görev alanına girer; talebin niteliği görevin belirlenmesinde esas alınır. Talebin hem ortak gider hem de mülkiyet iddiası içerdiği hâllerde mahkeme istemleri ayırarak değerlendirebilir; bu nedenle dilekçedeki talepler açık biçimde sıralanmalıdır.

Yükleniciyle yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da kural olarak asliye hukuk mahkemesinde, taraflar tacir ise ticari dava niteliğine göre asliye ticaret mahkemesinde görülür. Bu ayrımın doğru yapılması önemlidir; çünkü görev kuralları kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır ve bu kural sözleşmeyle değiştirilemez. Yanlış mahkemede açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir. Kat mülkiyetine geçiş işlemlerinden doğan uyuşmazlıklarda ise tapu müdürlüğü işlemlerine karşı idari başvuru yolları da gündeme gelebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Kat irtifakı inşaat aşamasındaki yapıda arsa payına bağlı kurulur; kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölüm üzerindeki müstakil mülkiyettir.

Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl dönüşür?

Yapı kullanma izin belgesi düzenlendikten sonra cins değişikliği ve kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi işlemleri tapu müdürlüğünce resen yapılır.

Kat irtifaklı taşınmaz satılabilir mi?

Evet. Kat irtifakı tapuda tescilli bir haktır ve bağımsız bölüm bu hak üzerinden devredilebilir.