Devre Mülk Hakkı

Devre Mülk Nedir?

Devre mülk hakkı, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapının veya bağımsız bölümün ortak maliklerince yılın belirli dönemlerinde kullanılmak üzere kurulan ve müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.57). Hak sahibi, taşınmazı kendisine ayrılan dönemde kullanır.

Devre mülk, tapuya tescil edilen ayni bir hak niteliği taşır.

Devre Tatilden Farkı

Devre mülk, taşınmaz üzerinde ayni hak sağlarken; devre tatil çoğunlukla şahsi (kişisel) bir hak doğuran ve tüketici mevzuatına tabi bir sözleşme ilişkisidir. Bu ayrım, hakların gücü ve korunması bakımından önemlidir.

Ayni hak olması, devre mülkü daha güçlü ve kalıcı bir koruma altına alır.

Kullanım ve Devir

Devre mülk hakkı sahibi, kendisine ayrılan dönemde taşınmazı kullanma ve bu hakkı devretme yetkisine sahiptir. Ortak giderlere katılım ve kullanım esasları, sözleşme ve yönetim planıyla belirlenir.

Uyuşmazlıklarda, hakkın ayni nitelikte olması ve tapu kayıtları belirleyici olur.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Devre mülk ayni nitelikte bir hak olduğundan, hakkın varlığına ya da tapu kaydına ilişkin uyuşmazlıklar taşınmazın aynına ilişkin dava sayılır. Bu davalarda yetki kesindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir (HMK m.12). Görev bakımından kural, asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2). Buna karşılık yönetim, ortak gider ve kullanım düzenine ilişkin uyuşmazlıklar kat mülkiyeti mevzuatından kaynaklanıyorsa sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-b). Kesin yetki kuralı bulunduğundan, sözleşmeye konulan farklı yetki kayıtları taşınmazın aynına ilişkin davalarda sonuç doğurmaz; mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetir.

Devre mülk hakkı sahibi, kendisine ayrılan dönemde taşınmazı kullanmasını engelleyenlere karşı elatmanın önlenmesi davası açabilir; haksız kullanım söz konusuysa ecrimisil isteyebilir. Tapu kaydının gerçek hukuki duruma aykırı olması hâlinde tapu iptali ve tescil davası gündeme gelir. Devre tatil adı altında kişisel hak doğuran sözleşmelerde ise tüketici sıfatı bulunduğundan uyuşmazlık, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.73 uyarınca tüketici mahkemesinde çözülür. Bu ayrım, dava yolu seçilirken ilk belirlenmesi gereken noktadır. Aynı olguda hem ayni hakka hem sözleşmeye dayanılabiliyorsa, talep sonucunun baştan doğru kurgulanması davanın seyrini belirler. Görev ve yetki itirazları da ilk aşamada incelenir.

Kullanım Düzeni ve Ortak Giderler

Devre mülk hakkı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun bu hakka ayrılan bölümünde düzenlenmiştir. Hak, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı yahut bağımsız bölüm üzerinde ve paydaşlar arasında yapılacak sözleşmeyle kurulur; sözleşme resmî senede bağlanır ve tapu kütüğüne işlenir. Dönemlerin süresi, sırası ve devir teslim usulü ile taşınmazın hangi tarihlerde kime tahsis edildiği bu sözleşmede ve yönetim planında gösterilir; dönem değişiklikleri de aynı usule tabidir. Tapu kütüğüne işlenmemiş bir kullanım düzeni, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceğinden uygulamada güçlük doğurur. Bu nedenle dönem çizelgesinin resmî kayıtlarla uyumlu olması aranır.

Ortak giderlere katılma, devre mülkte sürekli tartışma konusudur. Kural olarak hak sahibi, kendisine ayrılan dönemde taşınmazı fiilen kullanmasa dahi payına düşen bakım, onarım, güvenlik ve yönetim giderlerinden sorumludur. Giderlerin dönem sayısına ve paya göre nasıl dağıtılacağı yönetim planında belirlenir. Yönetimin hesap vermemesi, projede vaat edilen tesislerin sunulmaması yahut dönemlerin çakışacak biçimde satılması hâllerinde hak sahipleri, sözleşmeye aykırılık hükümlerine dayanarak ifa, tazminat ve gerektiğinde sözleşmeden dönme talebinde bulunabilir. Giderlere ilişkin hesapların yıllık olarak paydaşlara sunulması, yönetim ile hak sahipleri arasındaki uyuşmazlıkları azaltır; hesap vermekten kaçınılması ise dava yoluna başvurmayı gerektirir.

Sıkça Sorulan Sorular

Devre mülk ile devre tatil aynı mı?

Hayır. Devre mülk tapuya tescilli ayni bir haktır; devre tatil ise çoğunlukla kişisel hak doğuran ve tüketici mevzuatına tabi bir sözleşmedir.

Devre mülk hakkı devredilebilir mi?

Evet. Hak sahibi, kendisine ayrılan dönemi kullanma ve bu hakkı devretme yetkisine sahiptir.

Devre mülk tapuya kaydedilir mi?

Evet. Devre mülk ayni hak niteliğinde olup tapuya tescil edilir.