Bahçe Duvarı Giderleri Kim Tarafından Ödenir?

Bahçe Duvarı Giderlerinin Hukuki Dayanağı

Kat mülkiyeti hukukunda anagayrimenkulün ortak alanları, tüm kat maliklerinin kullanımına veya ortak faydasına sunulan yerlerdir. Kanunun her hâlde ortak yer sayılan yerler listesi bahçe duvarını adıyla saymaz; ancak avlular bu listededir ve ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler de ortak yer konusuna girer. Bu nedenle bahçe duvarı, anagayrimenkulün sınırını çevirdiği ve tek bir bağımsız bölüme özgülenmediği ölçüde ortak yer sayılır. Bu tür yapıların bakımı, onarımı veya güçlendirilmesi gibi işlemler, doğrudan anagayrimenkulün ortak giderleri kapsamında değerlendirilir. Kanun, bu giderlerin kimler tarafından karşılanacağını net bir şekilde belirlemiştir.

634 sayılı Kanun'un 20. maddesi, kat maliklerinin anagayrimenkulün genel giderlerine nasıl katılacağını düzenler. Bu maddeye göre, ortak yerlerin bakım, koruma ve güçlendirme giderleri ile onarım masrafları, kat maliklerinin temel sorumlulukları arasında yer alır. Bahçe duvarının çökmesi, eğilmesi veya sağlamlaştırılması gibi durumlar, bu madde kapsamında ortak gider olarak kabul edilerek tüm maliklerin sorumluluğuna dahil edilir.

Giderlere katılma yükümlülüğü kanundan doğar. Kat malikleri aralarında başka türlü anlaşma yapmışlarsa paylaşım o anlaşmaya göre yapılır; anlaşma yoksa kanundaki ölçüler uygulanır. Bahçe duvarının onarımı için yapılan harcamalar kadar bu iş için toplanacak avans da aynı kurala tabidir. Böylece ortak yerin korunması için gereken maliyet tek bir malikin üzerinde kalmaz.

Giderlere Katılımın Temel Şartları ve Oranları

Bahçe duvarı onarım giderlerine katılımda en önemli unsur, giderin anagayrimenkulün ortak yerlerine ait olmasıdır. Eğer duvar, sadece bir dairenin kullanımına sunulmuş özel bir alanın parçasıysa durum değişebilir; ancak genel sınır belirleyici ise ortak giderdir. Kanun, bu tür giderlerin paylaşımında temel bir ayrım yaparak, giderin niteliğine göre farklı hesaplama yöntemleri öngörmektedir.

Giderlerin paylaşımında iki ana yöntem öngörülmüştür. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans, tüm kat malikleri arasında eşit olarak paylaştırılır. Ancak bahçe duvarı gibi anagayrimenkulün bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderleri söz konusu olduğunda, kat malikleri kendi arsa payı oranında ödeme yapmakla yükümlüdür.

Kanun, kat malikine bu giderlerden kaçınma imkânı tanımamıştır. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bağımsız bölümü bahçeye uzak olan ya da bahçeyi hiç kullanmayan malik de duvarın onarım payını ödemek zorundadır.

Ödeme Süreçleri ve Gecikme Durumları

Kat maliklerinin bahçe duvarı onarımı gibi ortak giderler için belirlenen avansları veya doğrudan gider paylarını zamanında ödemesi gerekir. Giderlerin toplanması süreci, genellikle yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararları doğrultusunda yürütülür. Kanun bu maddede ödeme günü için ayrı bir tarih belirlememiştir.

Ödemelerin aksatılması durumunda kanun, alacaklı olan diğer kat maliklerine veya yöneticiye belirli haklar tanımıştır. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir veya icra takibi başlatılabilir. Bu süreç, ortak giderlerin tahsilini sağlamak amacıyla yasal bir güvencedir.

Gecikmelerde uygulanacak yaptırımlar da kanunla net bir şekilde belirlenmiştir. Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu tazminat, ödemenin geciktiği süre boyunca hesaplanan ve borcun tahsilini hızlandırmayı amaçlayan bir yaptırımdır.

Kusurlu Durumlarda Rücu Hakkı ve Sonuçlar

Bahçe duvarının onarımına neden olan olayın kaynağı, giderin en sonunda kimin üzerinde kalacağını etkiler. Gidere kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, kanun gidere katılanlara ayrı bir imkân tanır. Bağımsız bölümden faydalanan kişi kiracı ya da başka bir kullanıcı olabilir.

Kusurlu hareket nedeniyle ortaya çıkan masraflarda, giderlere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır. Örneğin, bir malikin bahçesinde yaptığı hatalı bir uygulama duvarın yıkılmasına yol açmışsa, diğer maliklerin onarım için ödediği tutarları bu kusurlu kişiden talep etmesi mümkündür. Bu, haksız bir mali yükün diğer maliklere kalmasını önler.

Bahçe duvarı giderleri olağan durumda arsa payı oranında paylaşılır; kusurlu bir hareket söz konusu olduğunda ise gidere katılanlar ödediklerini kusurlu malikten veya gidere sebep olan kişiden isteyebilir. Kusur, onarımın yapılması gereğini ortadan kaldırmaz. Yalnızca ödenen tutarın sonradan kime yöneltilebileceğini belirler.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biri, bahçe duvarının onarımını sadece belirli bir dairenin sorunu olarak görüp giderden kaçınmaya çalışmaktır. Oysa kanun, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine bütün kat maliklerinin katılmasını öngörür. Kullanım ihtiyacı olmasa dahi, duvarın anagayrimenkulün bir parçası olması ödeme yükümlülüğünü doğurur.

Bir diğer hata, giderlerin paylaşımında arsa payı ile eşitlik ilkesinin karıştırılmasıdır. Bahçe duvarı gibi onarım ve bakım giderleri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri gibi eşit olarak değil, her bir kat malikinin kendi arsa payı oranında ödenmelidir. Bu ayrımı bilmemek, yönetim planı veya ortak gider hesaplamalarında hatalı sonuçlara ve hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

Gecikme tazminatının hesabında da hata yapılabilmektedir. Kanuna göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Hesap gecikilen gün sayısı üzerinden yapılır. Yargıtay uygulamasında bu oranın emredici olmadığı ve kat maliklerinin oybirliğiyle farklı bir oran üzerinde anlaşabileceği kabul edilmektedir; oybirliği yoksa böyle bir karar yalnız olumlu oy verenleri bağlar. Öğretide bu görüşe katılmayan yazarlar da bulunduğundan, yönetim planındaki farklı bir oran somut planın nasıl kabul edildiğiyle birlikte değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Bahçe duvarı onarım masraflarını hangi oranlarda ödemeliyim?

Bahçe duvarı gibi ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri, aksine bir anlaşma yoksa her kat maliki tarafından kendi arsa payı oranında ödenir.

Duvarı kullanmıyorum, yine de ödeme yapmak zorunda mıyım?

Evet, kat malikleri ortak yerlerden faydalanmaya lüzum veya ihtiyaç olmadığını ileri sürerek bu giderleri ödemekten kaçınamazlar.

Giderleri zamanında ödemezsem ne olur?

Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder; ayrıca diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir.

Duvarın yıkılmasına bir komşum sebep olduysa ne yapmalıyım?

Gidere bir kat malikinin veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanlar yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olana rücu edebilir.