Çatı Tamiri Giderleri

Çatı Ortak Yer midir?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu, çatıları, bacaları, genel dam teraslarını ve yağmur oluklarını her hâlde ortak yer sayar; bunlar sözleşmeyle bağımsız bölüme dönüştürülemez (KMK m.4/c).

Ortak yer olmasının sonucu, çatının bakımından tüm kat maliklerinin birlikte sorumlu olmasıdır. Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur (KMK m.19/1).

Çatı arasında bir bağımsız bölüm (çatı katı dairesi) tapuya kayıtlıysa, o bölümün iç kısmı bağımsız bölümdür; ancak çatının örtüsü, taşıyıcı sistemi ve olukları yine ortak yer niteliğini korur.

Çatı Tamiri Gideri Nasıl Paylaşılır?

Aralarında başka türlü anlaşma yoksa kat malikleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür (KMK m.20/1-b). Kapıcı ve bekçi giderlerinde geçerli olan eşit paylaşım kuralı çatı onarımına uygulanmaz.

Kat malikleri ortak yer üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek veya kendi bölümünün durumu nedeniyle bundan faydalanmaya ihtiyaç olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz (KMK m.20/1-c). Bu nedenle zemin veya ara kattaki malikler de çatı onarımına katılır.

Gidere bir kat malikinin veya bağımsız bölümden yararlanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, örneğin çatıya izinsiz anten veya klima kurarken örtüye zarar vermişse, ödeme yapanların o kişiye rücu hakkı vardır (KMK m.20/son).

Çatı Onarımına Kim Karar Verir?

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz (KMK m.19/2). Bu kural, tek bir malikin kendi başına çatıya müdahalesini sınırlar.

Ancak ortak yerdeki bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse, projesine ve tekniğine uygun onarım için kat maliklerinin rızası aranmaz (KMK m.19/2). Su alan çatı katı maliki bu yolla onarımı sağlayabilir.

Olağan bakım ve onarım, yöneticinin görevleri arasındadır: yönetici anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır (KMK m.35/b). Büyük tutarlı onarımlar için kat malikleri kurulunda karar alınması ve işletme projesine yansıtılması uygulamada tartışmayı azaltır.

Payını Ödemeyen Kat Malikine Ne Yapılır?

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir; geciken malik, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (KMK m.20/2).

Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1’de sayılan belgelerden sayılır (KMK m.37). Bu nedenle çatı onarım payının kurul kararına veya işletme projesine bağlanması, itiraz hâlinde tahsili kolaylaştırır.

Onarım kararına katılmayan veya karşı oy veren malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan malik öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m.33/1).

Onarım mı, Yenilik mi? Çatının Kiralanması

Ortak yerlerin kullanımını kolaylaştıran veya faydasını artıran yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınacak kararla yapılır ve giderleri faydalananlarca faydalanma oranında ödenir (KMK m.42).

Bu ayrım önemlidir: akan çatının aktarılması veya çürüyen kirişlerin değiştirilmesi onarımdır ve arsa payı oranında paylaşılır. Buna karşılık çatıya teras veya yeni bir kullanım alanı eklenmesi yenilik sayılabilir ve gideri ondan yararlananlara yükletilebilir. Isı yalıtımı ise ayrıca düzenlenmiş olup sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır ve gideri arsa payı oranında ödenir.

Çatı veya damın reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle yapılabilir (KMK m.45). Yöneticinin tek başına baz istasyonu veya reklam panosu için çatıyı kiraya vermesi bu kurala aykırıdır.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar

Çatı katı dairesine su sızıyor ve diğer malikler onarıma yanaşmıyorsa, önce yöneticiye yazılı bildirim yapılmalı, sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir (KMK m.33). Zararın büyüdüğünü gösteren fotoğraf ve ekspertiz belgeleri saklanmalıdır.

Onarım için birden fazla teklif alınması, işin kapsamının yazılı sözleşmeyle belirlenmesi ve faturaların yönetim defterine işlenmesi, sonradan “gereksiz masraf” itirazlarını azaltır.

Kanun gider paylaşımını kat malikleri arasında düzenler (KMK m.20). Daire kiradaysa çatı onarım payının kiracıya yansıtılıp yansıtılamayacağı ayrıca kira sözleşmesine ve kira hukukuna göre değerlendirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Çatı tamirini zemin kattaki malik de öder mi?

Evet. Kullanmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamaz (KMK m.20/1-c).

Çatı tamiri eşit mi paylaşılır?

Hayır. Başka anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılır (KMK m.20/1-b).

Çatı katı maliki çatıyı kendi başına tamir ettirebilir mi?

Kural olarak tüm maliklerin beşte dördünün yazılı rızası gerekir; acil onarım gerektiği mahkemece tespit edilirse rıza aranmaz (KMK m.19/2).

Payımı ödemezsem ne olur?

Dava veya icra takibi yapılabilir ve aylık yüzde beş gecikme tazminatı istenir (KMK m.20/2).

Çatı onarımına yönetici tek başına karar verebilir mi?

Bakım ve onarım tedbirlerini almak yöneticinin görevidir (KMK m.35/b); büyük masraflar için kurul kararı alınması uygun olur.

Kurul kararına itiraz süresi ne kadar?

Toplantıda karşı oy verenler için karar tarihinden, katılmayanlar için öğrenmeden itibaren bir ay, her hâlde altı ay (KMK m.33/1).

Komşum çatıya anten kurarken zarar verdi; masrafı kim öder?

Kusurlu hareketle gidere sebep olan kişiye ödeme yapanlar rücu edebilir (KMK m.20/son).

Çatıya baz istasyonu kurulması için kaç oy gerekir?

Çatının kiralanması gibi önemli yönetim işleri oybirliğiyle yapılabilir (KMK m.45).

Çatıya teras yapılırsa masrafı kim öder?

Yenilik ve ilave niteliğindeki işlerin gideri, faydalananlar tarafından faydalanma oranında ödenir (KMK m.42).