Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımı, korunması ve onarımı için gereken giderlere katılmakla yükümlüdür. Zorunlu onarımlar, diğer maliklerin rızası beklenmeden de yaptırılabilir ve giderleri paylaştırılır.
Kat malikleri, anagayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumak zorundadır. Bina ortak yerlerinin bakımı ve onarımı için yapılan zorunlu giderlere, malikler arsa payları oranında katılır.
Çatı, dış cephe, tesisat ve taşıyıcı sistem gibi ortak yerlerde ortaya çıkan zorunlu onarım ve güçlendirme giderleri bu kapsamdadır. Bu giderler, binanın güvenliği için ertelenemez nitelik taşır.
Anagayrimenkulün korunması için zorunlu olan onarımlar, diğer maliklerin rızası alınmadan da yaptırılabilir. Gideri ödeyen malik, payına düşenden fazlasını diğer maliklerden talep edebilir.
Ortak gidere katılmaktan kaçınan malikten, gider alacağı icra yoluyla tahsil edilebilir. Kat malikleri kurulu kararına dayanan giderlerde, alacak öncelikli olarak tahsil edilir ve gecikme tazminatı uygulanabilir.
Onarım giderlerinin zorunlu olup olmadığı ve paylaştırma esasları çoğu zaman uyuşmazlık doğurur. Giderlerin tahsili ve sorumluluğun belirlenmesi gayrimenkul hukuku avukatı desteğiyle yürütülmelidir.
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir. Bu yetki taşınmazın bulunduğu yere bağlandığından, tarafların yerleşim yeri sonuca etkili olmaz. Kat maliklerinden biri veya onun bağımsız bölümünden kira, oturma hakkı ya da başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlanan kişi yükümlülüklerini yerine getirmezse, zarar gören malikler hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra Kanuna, yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa genel hükümler ile hakkaniyet kurallarına göre karar verir.
Ortak gider alacağı için önce icra takibi başlatılması da mümkündür; takibe itiraz edilirse itirazın iptali davası yine sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kat malikleri kurulu kararına dayanan gider alacaklarında dava, yönetici tarafından kat malikleri adına da açılabilir. Husumetin doğru yöneltilmesi önem taşır: borçlu, bağımsız bölümün maliki ile ondan sürekli yararlanan kişidir ve bu kişiler alacaktan müteselsilen sorumludur. Anagayrimenkulün bulunduğu yerde birden çok sulh hukuk mahkemesi varsa dosya, tevzi esasına göre ilgili mahkemeye gönderilir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B ile getirilen düzenleme uyarınca, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Onarım ve ortak gider alacaklarına ilişkin talepler de bu kapsamda değerlendirilir. Dava dilekçesine anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu süreye uyulmazsa dava usulden reddedilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa, dilekçe karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın ret kararı verilir.
Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez; bu kural, kısa süreli iptal davası açma sürelerinde kat malikleri açısından koruyucu işlev görür. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir. İlk toplantıya geçerli mazeret göstermeksizin katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. Ortak gider alacağı için doğrudan icra takibi yapılmasında ise arabuluculuk şartı aranmaz.
KMK m.19 uyarınca kat malikleri, anagayrimenkulün bakım, koruma ve onarım giderlerine arsa payları oranında katılır. Çatı, dış cephe, tesisat ve taşıyıcı sistem gibi ortak yerlerdeki zorunlu giderler bu kapsamdadır.
Hayır. Anagayrimenkulün korunması için zorunlu olan onarımlar, diğer maliklerin rızası alınmadan da yaptırılabilir. Gideri ödeyen malik, payına düşenden fazlasını diğer maliklerden talep edebilir.
Ortak gidere katılmaktan kaçınan malikten alacak icra yoluyla tahsil edilebilir. Kat malikleri kurulu kararına dayanan gider alacakları öncelikli olarak tahsil edilir ve gecikme tazminatı uygulanabilir.
Onarım giderleri, aidat ve ortak yer uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.