Apartman Yöneticisinin Temel Görevleri Nelerdir?

Yöneticinin Hukuki Statüsü ve Görevleri

Kat mülkiyeti hukukunda yönetici, anagayrimenkulün idaresini üstlenen ve kat malikleri adına hareket eden kişidir. Görevlerin sınırları temel olarak yönetim planı ile çizilir; ancak yönetim planında özel bir düzenleme yoksa kanuni görevler devreye girer. Yönetici, anagayrimenkulün sadece fiziksel bakımıyla değil, aynı zamanda hukuki ve idari süreçlerinin de takibiyle görevli kılınmıştır.

Yöneticinin temel sorumluluğu, anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması ve korunması için gerekli tedbirleri almaktır. Bu kapsamda, anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi ve genel yönetim işlerinin yürütülmesi gibi kritik süreçler yöneticinin yetki alanındadır. Yönetici, kat maliklerinin ortak menfaatlerini korumak adına anagayrimenkulün bakım ve onarım işlerini organize etmekle yükümlü bir görevli sıfatı taşır.

Kanun, yöneticinin görevlerini yalnızca fiziksel işlerle sınırlı tutmaz. Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü, anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması ve kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması da sayılan işler arasındadır. Yönetici ayrıca kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirir.

Yönetim Süreçlerinde Aranan Şartlar

Yöneticinin görevleri öncelikle yönetim planında belirtilir. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yönetici, kanunda sayılan işleri görür. Dolayısıyla kanundaki liste, yönetim planı farklı bir düzenleme getirmediği sürece uygulanır; yönetim planı bu işlerden bazılarını farklı biçimde düzenlemişse plan hükmüne bakılır. Bu nedenle somut bir yapıda yöneticinin görevleri sorulduğunda ilk bakılacak belge yönetim planıdır.

Avans toplama görevi belirli bir zamana bağlanmıştır. Yönetici, genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için, işletme projesi onaylanıncaya kadar kat maliklerinden avans toplar. Avans, yönetim planında gösterilen zamanda; böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Asansörler için kanuna sonradan ayrı bir bent eklenmiştir. Yönetici, anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerini ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırır ve bu işlemlere ilişkin ücretleri öder. Görevin konusu bakım ve kontrolü bizzat yapmak değil, yaptırmak ve ücretini ödemektir.

Ödemeler ve Finansal İşlemlerin Usulü

Mali işlerde yöneticinin görevi, anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü ve yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesidir. Bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması ise kendiliğinden yöneticinin görevi değildir; yönetici bu işi ancak kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa yapar.

Toplanan paralar için kanun bir banka hesabı öngörür. Yönetici, topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada hesap açtırır. Hesap yöneticinin kendi adına açılır, fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilir. Böylece hesaptaki paranın yöneticilik görevi nedeniyle tutulduğu hesabın kendisinden anlaşılır.

Kanundaki ifade, hesabın paraları "yatırmak ve gerektiğinde almak üzere" açılacağı yönündedir. Yani yönetici topladığı paraları bu hesaba yatırır, yönetim giderleri için gerektiğinde yine bu hesaptan çeker. Hesabın yönetici sıfatı gösterilerek açılması, yöneticinin kişisel parası ile yönetim için toplanan paranın birbirine karışmasını önlemeye yarar.

Yasal Takip ve Hakların Kullanımı

Yöneticinin görevlerinden biri de kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasıdır. Kanun bunu yöneticinin göreceği işler arasında sayar. Bu nedenle yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici, borcunu ödemeyen kat malikine karşı dava açabilir veya icra takibi yapabilir.

Aynı bentte kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi de sayılmıştır. Yönetici, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliki bakımından bu tescili yaptırmakla görevlidir. Kanuni ipoteğin hangi alacaklar için ve hangi koşullarla doğduğu ise bu maddede değil, Kanun'un ilgili başka hükmünde düzenlenmiştir. O hükme göre gider borcu kiracı gibi diğer sorumlulardan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç tutarı için, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir.

Yönetici ayrıca, anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirleri onlar adına alır. Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek tedbirleri almak da yöneticinin işidir. Bu iki bent birlikte, yöneticinin süreleri ve hakları izleme görevini ortaya koyar.

Uygulamada Karşılaşılan Hatalar ve Sorumluluk

Sık rastlanan hatalardan biri, toplanan paraların yönetici sıfatı gösterilmeden, yöneticinin olağan kişisel hesabında tutulmasıdır. Kanun, hesabın yöneticinin kendi adına fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilerek muteber bir bankada açılmasını arar. Bu kurala uyulmaması denetimi zorlaştırır ve yönetici ile kat malikleri arasında uyuşmazlığa yol açabilir.

Bir diğer önemli nokta, asansör bakım ve kontrollerinin ihmal edilmesidir. Yönetici, asansörlerin aylık bakımlarını ve yıllık kontrollerini ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırmak ve ücretlerini ödemekle görevlidir. Bu işlerin yaptırılmaması, yöneticinin kanunda sayılan bir görevini yerine getirmemesi anlamına gelir. Kanun'un başka bir hükmüne göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

Son olarak, yönetici atanmamış anagayrimenkullerdeki durum gözden kaçırılmamalıdır. Kanun'un yönetici atanmasına ilişkin hükmündeki şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, yukarıda sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur. Yani yönetici bulunmaması bu işleri ortadan kaldırmaz; sorumluluk kat maliklerinin tamamına geçer.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman yöneticisi paraları kendi hesabında tutabilir mi?

Yönetici topladığı paraları ve avansları, muteber bir bankada kendi adına fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilerek açtıracağı hesaba yatırır. Sıfat gösterilmeden açılan olağan kişisel hesap bu tanıma uymaz.

Yönetici aidat ödemeyen maliklere karşı işlem yapabilir mi?

Evet. Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapar; kanuni ipotek hakkını da kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirir.

Yönetici asansör bakımlarından sorumlu mudur?

Evet, yönetici, asansörlerin güvenli işletilmesi için aylık bakımları ve yıllık kontrolleri teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırmak ve ücretlerini ödemekle yükümlüdür.

Yönetici atanmamışsa sorumluluk kimdedir?

Kanun'daki şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, yöneticinin göreceği işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.