Bahçe Bakımı ve Bahçıvan Giderleri Kimden Alınır?

Bahçıvan Giderlerinin Kanuni Dayanağı

Kat mülkiyeti hukukunda anagayrimenkulün genel giderlerine katılım esası, mülkiyet sahiplerinin ortak alanların kullanımı ve bakımı için üstlendiği yükümlülükleri kapsar. Kanun, apartman veya site gibi toplu yapılarda ortak alanların işleyişi için gerekli olan hizmetleri belirli kategorilere ayırmıştır. Bu kapsamda bahçıvanlık hizmeti, anagayrimenkulün genel giderleri arasında yer alan ve doğrudan ortak kullanım alanlarını ilgilendiren bir kalemdir.

634 sayılı Kanun'un 20. maddesi, kat maliklerinin hangi giderlerden ne oranda sorumlu olacağını açıkça belirlemiştir. Kanun koyucu, mülkiyet hakkının doğası gereği, ortak kullanım alanlarının korunması ve bakımı için yapılan harcamaların tüm malikler arasında paylaştırılmasını öngörmektedir. Bu düzenleme, apartman yaşamının sürdürülebilirliği ve ortak alanların bakımlı kalması için hukuki bir temel oluşturmaktadır.

Bahçıvan giderleri, kanunda kapıcı, kaloriferci ve bekçi giderleriyle aynı bentte sayılır. Bu bentteki ortak nokta, giderin bir görevli için yapılmasıdır. Bahçenin kendisi için yapılan harcamalarda ise ayrım gerekir: bahçe bir ortak yer olduğundan, bahçıvan gideri dışında kalan bakım, koruma ve onarım harcamaları maddenin ortak yerlere ilişkin bendine girer ve o bentteki kurala, yani arsa payı oranına bağlıdır.

Giderlere Katılma Şartları ve Oranları

Bahçıvan giderlerine katılımda temel kural, kat malikleri arasında aksine bir anlaşma bulunmamasıdır. Eğer yönetim planında veya malikler arasında yapılan özel bir sözleşmede farklı bir paylaşım yöntemi kararlaştırılmamışsa, bu giderler tüm maliklere eşit olarak yansıtılır. Bu durum, giderin miktarından bağımsız olarak, her bir kat malikinin payına düşen kısmın eşit olması gerektiği anlamına gelir.

Kanun, giderleri iki gruba ayırır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılınır. Bahçıvan gideri ilk grupta yer aldığı için, bağımsız bölümün büyüklüğüne veya arsa payına bakılmaksızın eşit paylaşılır.

Kat maliklerinin giderlerden kaçınmasını engelleyen önemli bir kural da kullanım durumuna ilişkin beyanlardır. Bir kat maliki, kendi bağımsız bölümünün konumu gereği bahçeden faydalanamadığını veya bahçeye ihtiyacı olmadığını ileri sürerek bu gideri ödemekten imtina edemez. Ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçilmesi veya bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığının ileri sürülmesi, bahçıvanlık giderinden kurtulmak için geçerli bir sebep teşkil etmez.

Ödeme Süreçleri ve Gecikme Durumları

Kat malikleri, bahçıvan giderine doğrudan gider payı olarak ya da bu gider için toplanacak avans yoluyla katılır; kanun her ikisini de aynı kurala bağlar. Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Bu yollara yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre başvurulur.

Ödemede gecikme halinde kanun bir gecikme tazminatı öngörür. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Hesap, gecikilen günler üzerinden yapılır; gecikme uzadıkça tazminat tutarı da gün sayısıyla orantılı olarak artar.

Başvuru hakkı yalnızca yöneticiye ait değildir; diğer kat maliklerinden her biri de ödemeyen malike karşı dava açabilir veya icra takibi yapabilir. Kanun bu maddede dava ile takip arasında bir sıra öngörmez ve hangi yolun seçileceğini alacağı takip edene bırakır. Görevli mahkeme ve takip usulü gibi konular bu maddede düzenlenmemiştir.

Rücu Hakkı ve Kusurlu Davranışlar

Giderin doğmasına bir kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa kanun ayrı bir kural getirir. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Örneğin bir kat malikinin veya kiracısının kusurlu bir davranışla bahçeye zarar vermesi sonucu ek bir gider doğmuşsa, bu gidere katılan diğer malikler yaptıkları ödemeler için rücu edebilir. Rücu, kusurlu davranan kişiye yöneltilebileceği gibi, o kişi bağımsız bölümden faydalanan biriyse bölümün malikine de yöneltilebilir. Kanun burada gidere katılmayı değil, katılanların sonradan ödediklerini geri istemesini düzenler.

Bu nedenle giderin olağan bahçe bakımından mı yoksa bir kişinin kusurlu hareketinden mi doğduğunun belirlenmesi önemlidir. Olağan bahçıvan gideri kat malikleri arasında eşit paylaşılır. Kusurlu bir hareketten doğan giderde ise gidere katılanlar, ödedikleri tutar için ilgili kat malikine veya gidere sebep olana rücu edebilir. Rücu için kusurun ve giderle arasındaki bağın ortaya konulması gerekir.

Uygulamada Karşılaşılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Sık yapılan hatalardan biri, bahçıvan giderlerinin arsa payı oranında toplanmaya çalışılmasıdır. Kanun, bahçıvan, kapıcı ve bekçi gibi hizmetleri açıkça 'eşit olarak' paylaşılacak giderler arasında saymıştır. Bu nedenle kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma yoksa, bahçıvan giderinin daire büyüklüğüne göre farklı oranlarda paylaştırılması kanundaki kurala uymaz.

Bir diğer hata ise, bahçeden faydalanmadığını iddia eden maliklerin ödemeden kaçınmasıdır. Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin konumu nedeniyle bahçeye erişimlerinin olmamasını bir ödememe gerekçesi olarak sunamazlar. Kanun, bu tür kullanım durumlarını gider ödeme yükümlülüğünden muaf tutmamış, aksine bu iddialarla gider ve avans payını ödemekten kaçınılamayacağını açıkça hükme bağlamıştır.

Son olarak, gecikme tazminatı oranı konusunda yanlış bilgiler dolaşabilmektedir. Kanun uyarınca, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Oran eskiden yüzde on iken kanun değişikliğiyle yüzde beşe indirilmiştir; eski orana göre yapılan hesaplar bu nedenle hatalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Bahçıvan giderleri daire büyüklüğüne göre mi ödenir?

Hayır, aksine bir anlaşma yoksa bahçıvan giderleri tüm kat malikleri arasında eşit olarak paylaşılır.

Bahçeyi kullanmıyorum, neden para ödemek zorundayım?

Bağımsız bölümün durumu nedeniyle bahçeden faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ödemekten kaçınamazsınız.

Giderimi geciktirirsem ne kadar ceza öderim?

Gider veya avans payının tamamını ödemeyen malik, gecikilen günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder.

Bahçeye zarar veren kişi masrafları öder mi?

Giderin doğmasına bir kat malikinin veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olana rücu hakkı vardır.