Asansör Bakım Giderlerini Kim Öder?

Asansör Giderlerinin Kanuni Dayanağı

Apartmanlarda asansör gibi ortak tesislerin işleyişi için gereken bakım giderleri, anagayrimenkulün genel giderleri kapsamında değerlendirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, kat maliklerinin bu tür giderlere katılım esaslarını belirler. Kanun metnine göre, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderleri, kat maliklerinin temel sorumlulukları arasında yer alan önemli kalemlerdir.

Kanun, asansörü ayrıca saymaz; giderleri iki gruba ayırır. Kanun'un ortak yerleri sayan hükmü asansörleri her halde ortak yer sayılan yerler arasında açıkça andığı için bakım ve onarım masrafı "bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri" arasına, çalıştırılması için yapılan harcamalar ise "ortak tesislerin işletme giderleri" arasına girer. Her ikisi de aynı bentte düzenlenmiştir ve aynı paylaşım kuralına bağlıdır.

Bu bentteki giderlerde paylaşımın ölçüsü arsa payıdır. Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, asansörün bakım ve onarım giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. "Başka türlü anlaşma olmadıkça" kaydı önemlidir: kat malikleri aralarında farklı bir paylaşım kararlaştırmışlarsa o anlaşma uygulanır; kanundaki oran, anlaşma bulunmayan haller için geçerlidir.

Giderlere Katılım Koşulları ve Esasları

Kanun, giderlere katılma yükümlülüğünü kat maliklerine yükler; madde "kat maliklerinden her biri" ifadesiyle başlar. Yükümlülük asansörü fiilen kullanmaya bağlı değildir. Kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerinin durumu nedeniyle asansörden faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamazlar. Örneğin, giriş katta bulunan bir daire sahibi, asansörün kendisine hizmet etmediğini iddia ederek bakım giderlerinden muaf tutulamaz. Kanun, ortak yerlerin kullanım hakkından vazgeçilse dahi, gider ve avans payının ödenmesi yükümlülüğünün devam edeceğini hükme bağlamıştır.

Giderlerin paylaşımında iki farklı yöntem uygulanmaktadır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi hizmet giderleri ile bunlar için toplanacak avanslar eşit olarak paylaştırılırken; asansör bakımı, onarımı ve güçlendirilmesi gibi ortak yerlerin giderleri arsa payı oranında paylaştırılır. Bu ayrım, giderin niteliğine göre kat maliklerinin mali yükümlülüğünün nasıl hesaplanacağını belirleyen temel unsurdur.

Ödeme Süreçleri ve Gecikme Durumu

Asansör bakım ve onarım giderleri doğrudan gider payı olarak ya da bu giderler için toplanacak avans şeklinde istenebilir; kanun her ikisini de aynı kurala bağlar. Kat maliki payını ödemezse, kanun diğer kat maliklerine ve yöneticiye başvuru yolu tanır. Bu yola yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre başvurulur. Kanun ayrıca bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı faydalananları da kat malikinin gider ve avans borcundan müştereken ve müteselsilen sorumlu tutar; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir veya icra takibi başlatılabilir. Bu süreçte, borcun ödenmesi için kanuni yolların kullanılması, apartman yönetiminin mali dengesini korumak adına tanınmış bir haktır. Borcun ödenmemesi, sadece yöneticiyi değil, diğer kat maliklerinin de haklarını doğrudan etkileyen bir durumdur.

Ödemede gecikme halinde kanun bir gecikme tazminatı öngörür. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Hesap gecikilen günler üzerinden yapılır; yani aylık oran, gecikilen gün sayısına göre uygulanır. Kanun metninde tazminatın katlanarak artacağına dair bir ifade yoktur.

Kusurlu Kullanım ve Rücu Hakkı

Asansörün arızalanması veya giderin artması bazen bir kişinin kusurlu hareketinden kaynaklanır. Kanun bu durum için rücu hakkı tanır. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Rücu için giderin kusurlu bir hareketten doğmuş olması gerekir. Örneğin bir kat malikinin veya kiracısının asansör mekanizmasına zarar verecek bir davranışta bulunması sonucu onarım gerekmişse, gidere katılan diğer malikler yaptıkları ödemeler için rücu edebilir. Kanun, bağımsız bölümden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurunda o bölümün malikine de rücu edilebileceğini öngörür; rücu, kusurlu davranan kişinin kendisine de yöneltilebilir.

Bu hüküm, giderin kimin üzerinde kalacağını belirler ama gidere katılma yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Kanunun ifadesi, gidere katılanların "yaptıkları ödemeler için" rücu hakkından söz eder. Bu nedenle arızanın bir kusurdan mı yoksa olağan yıpranmadan mı kaynaklandığının ve kusurlu kişinin kim olduğunun belirlenmesi, rücu talebinin dayanağını oluşturur.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

En sık karşılaşılan hatalardan biri, asansörün kullanılmadığı gerekçesiyle bakım giderlerinden kaçınmaya çalışmaktır. Kanun m.20/c uyarınca, asansörün kullanımına ihtiyaç duyulmadığının ileri sürülmesi, ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kat malikleri, asansörün çalışması için gereken periyodik bakımların ve onarımların maliyetine, kullanım durumuna bakılmaksızın arsa payı oranında katılmak zorundadır.

Bir diğer önemli husus, giderlerin paylaşım oranlarındaki karıştırmalardır. Kapıcı ve bekçi gibi hizmet giderleri eşit olarak paylaşılırken, asansör onarımı gibi ortak yer giderlerinin arsa payı oranında paylaştırılması gerektiğini unutmamak gerekir. Yanlış hesaplama yapılması, hem yönetimin hem de kat maliklerinin hak kaybına uğramasına ve ileride hukuki uyuşmazlıklara yol açmasına neden olabilir.

Arıza giderilirken, arızanın bir kullanıcının kusurlu hareketinden mi yoksa eskime veya olağan kullanımdan mı kaynaklandığının netleştirilmesi yararlıdır. Arıza kusurlu bir hareketten doğmuşsa, gidere katılan malikler yaptıkları ödemeler için ilgili kat malikine veya gidere sebep olan kişiye rücu edebilir. Bu tespit yapılmazsa gider, kusuru bulunmayan maliklerin üzerinde kalabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Asansör kullanmıyorum, bakım ücretini ödemek zorunda mıyım?

Evet, ödemek zorundasınız. Kanun uyarınca, asansörün kullanımına ihtiyaç duymadığınızı ileri sürerek giderlerden kaçınamazsınız.

Asansör arızası bir daire sakininin hatasından kaynaklanırsa masrafı kim öder?

Gidere bir kat malikinin veya onun bağımsız bölümünden faydalanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olana rücu hakkı vardır.

Apartman aidatını veya asansör giderini geciktirirsem ne olur?

Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Ayrıca hakkında dava açılabilir veya icra takibi yapılabilir.

Asansör bakım giderleri nasıl paylaştırılır?

Kat malikleri arasında başka türlü anlaşma yoksa, asansör gibi ortak yer ve tesislerin bakım, koruma ve onarım giderleri arsa payı oranında paylaştırılır.