Aile Konutu Kiralıksa Eşin Hakları

Aile Konutu Kirası Neden Özel Korumaya Tabidir?

Medeni Kanun, eşlerden birinin diğer eşin açık rızası olmadan aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemeyeceğini, aile konutunu devredemeyeceğini ve konut üzerindeki hakları sınırlayamayacağını düzenler (4721 sayılı TMK m.194/1). Uygulamada aile konutu, eşlerin ortak yaşamlarını sürdürdükleri ve yaşam merkezi olarak kullandıkları ev olarak anlaşılır.

Borçlar Kanunu aynı korumayı kira hukukuna taşır: aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez (TBK m.349/1). Kira sözleşmesinde yalnız bir eşin imzası bulunsa bile koruma diğer eş lehine işler.

Bu düzenleme, evi terk etmek isteyen ya da ayrılık sürecindeki eşin, diğer eşi ve çocukları habersiz biçimde konutsuz bırakmasını önlemeye yöneliktir. Konut eşlerden birinin mülkiyetindeyse koruma tapu şerhi yoluyla sağlanır; bu konu aile konutu şerhi yazısında ayrıca anlatılmıştır.

Kiracı Eş Sözleşmeyi Tek Başına Feshedebilir mi?

Hayır. Aile konutu olarak kullanılan kiralananda kiracı eşin fesih bildirimi, diğer eşin açık rızasına bağlıdır (TBK m.349/1). Kanun rızanın şeklini ayrıca belirlemez; ancak ileride tartışma çıkmaması için rızanın yazılı ve imzalı alınması yerinde olur.

Rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı bir sebep olmaksızın rıza vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda karar vermesini isteyebilir (TBK m.349/2, TMK m.194/2). Örneğin eşlerden birinin uzun süredir başka şehirde yaşaması ve kira yükünün tek başına taşınamaz hâle gelmesi bu başvurunun gerekçesi olabilir.

Fesih bildirimi her durumda yazılı şekilde yapılmalıdır; konut kiralarında yazılı olmayan fesih bildirimi geçerli değildir (TBK m.348). Eşin rızası olmadan yapılan fesih ise kanunun açık yasağına aykırı olduğundan eşe karşı hüküm doğurmama riski taşır.

Kiracı Olmayan Eş Sözleşmenin Tarafı Nasıl Olur?

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir (TMK m.194/4). Bunun için kiraya verenin onayı gerekmez; tek taraflı bildirim yeterlidir.

Bildirimde bulunan eş, kira borçlarından diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur (TMK m.194/4). Yani kiraya veren, ödenmeyen kira bedelini eşlerden herhangi birinden isteyebilir. Taraf olmak, koruma sağladığı kadar ödeme yükü de getirir.

Kanun bu bildirim için özel bir şekil öngörmez. Bildirimin yapıldığının ve kiraya verene ulaştığının sonradan ispat edilebilmesi için noter aracılığıyla veya imzalı ve tarihli bir yazıyla yapılması tercih edilmelidir.

Kiraya Veren İhtarı Kime Göndermeli?

Kiracı olmayan eş bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanmışsa kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m.349/3). Yalnız kiracıya gönderilen ihtar, kanunun aradığı bildirim yükümlülüğünü tamamlamaz.

Ödenmeyen kira için verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler (TBK m.315). İhtarın her iki eşe de usulüne uygun ulaştığının belgelenmesi, tahliye aşamasında doğabilecek usul itirazlarını önler.

Eş, kiraya verene herhangi bir bildirimde bulunmamışsa ayrı bildirim yükümlülüğü doğmaz; kural, eşin taraf sıfatını kazanmasına bağlıdır. Bununla birlikte iki haklı ihtar nedeniyle tahliye gibi temerrüde dayalı yollarda, kiracının evli olduğunu bilen kiraya verenin ihtarları her iki eşe birlikte göndermesi ihtiyatlı bir yöntemdir.

Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar

Kiraya veren, ihtar veya fesih bildirimi göndermeden önce kiracının eşinden sözleşmeye taraf olma bildirimi gelip gelmediğini dosyasından kontrol etmelidir. Böyle bir bildirim varsa noter ihtarnamesi iki ayrı muhataba ayrı ayrı tebliğ edilmelidir.

Kiracı eş evden ayrılmak istiyorsa önce diğer eşin yazılı rızasını almalı, rıza verilmiyorsa hâkimden karar istemelidir (TBK m.349/2). Boşanma davası sürerken konutun kullanımı ayrıca mahkemenin geçici önlemlerine konu olabilir; bu süreç boşanma sürecinde evde kim kalır yazısında ele alınmıştır.

Kira sözleşmesine taraf olmak isteyen eş, bildirimi yaptıktan sonra kira ödemelerinin düzenli yapıldığını takip etmelidir. Müteselsil sorumluluk nedeniyle diğer eşin ödemediği kira bedeli için doğrudan kendisine başvurulabilir (TMK m.194/4).

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı eşim benim haberim olmadan kira sözleşmesini feshedebilir mi?

Hayır. Aile konutu olarak kiralanan evde kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez (TBK m.349/1, TMK m.194/1).

Eşim fesih için rıza vermiyorsa ne yapılabilir?

Rıza alınamıyorsa veya eş haklı sebep olmadan kaçınıyorsa kiracı, hâkimden bu konuda karar vermesini isteyebilir (TBK m.349/2).

Kira sözleşmesinde adım yok, yine de taraf olabilir miyim?

Evet. Kiraya verene yapacağınız bildirimle sözleşmenin tarafı olursunuz; kiraya verenin onayı gerekmez (TMK m.194/4).

Sözleşmenin tarafı olursam kiradan ben de sorumlu olur muyum?

Evet. Bildirimde bulunan eş, kira borçlarından diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur (TMK m.194/4).

Ev sahibi ihtarı yalnız eşime gönderdi, bu yeterli mi?

Sözleşmenin tarafı olduğunuzu kiraya verene bildirdiyseniz yeterli değildir; fesih bildirimi ve ödeme süresi size de ayrıca bildirilmelidir (TBK m.349/3).

Kira ihtarında verilecek ödeme süresi kaç gündür?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür; süre yazılı bildirimin yapıldığı günü izleyen günden başlar (TBK m.315).

Fesih bildirimi telefonla veya sözlü yapılabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi ancak yazılı yapılırsa geçerlidir (TBK m.348).