Yönetim Planının Hukuki Niteliği Ve Değiştirilmesi

Yönetim Planının İçeriği Ve Bağlayıcılığı

634 sayılı Kanun m.28'e göre yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ile denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve kanunun temel dayanaklarından birini oluşturur. Bu belge, kat mülkiyeti kurulurken zorunlu olarak hazırlanır ve anagayrimenkulun gündelik işleyişine ilişkin ayrıntılı kurallar içerebilir. Yönetim planında ayrıca ortak yerlerin kullanım şekli, yasak faaliyetler ve kat maliklerinin uyması gereken davranış kuralları da ayrıntılı biçimde düzenlenebilir. Bu nedenle yönetim planının hazırlanması aşamasında hukuki destek alınması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların büyük ölçüde önüne geçer.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulun yönetiminden doğan anlaşmazlıklar kanun hükümlerine ve genel hükümlere göre çözülür. Yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler, yalnız o anki kat maliklerini değil, onların külli ve cüzi haleflerini, yöneticiyi ve denetçiyi de bağlar. Bu nedenle bağımsız bölümü sonradan satın alan kişi de mevcut yönetim planıyla bağlı olur. Bu bağlayıcılık, yönetim planının yalnızca sözleşmesel değil, aynı zamanda eşya hukuku niteliği taşıdığını ve tapu sicili aracılığıyla herkese karşı ileri sürülebildiğini gösterir. Uygulamada bazı yönetim planları, kat malikleri kurulunun toplantı usulünü kanunun öngördüğünden daha ayrıntılı şekilde düzenleyerek sürece netlik kazandırır.

Değiştirme Usulü Ve Oy Çoğunluğu

m.28/3 fıkrasına göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır; bu, kat malikleri kurulunda toplantıya katılanların değil, anagayrimenkuldeki tüm kat maliklerinin beşte dördü anlamına gelir. Bu ağırlaştırılmış nisap, yönetim planının sözleşme niteliğinin korunması amacını taşır ve keyfi değişikliklerin önüne geçmeyi hedefler. Uygulamada mahkemeler, beşte dört nisabının gerçekten sağlanıp sağlanmadığını toplantı tutanakları ve imza listeleri üzerinden titizlikle incelemektedir. Bu ağırlaştırılmış nisap kuralının amacı, azınlıkta kalan kat maliklerinin ani kararlarla mağdur edilmesini önlemektir.

Değişikliğe rıza göstermeyen kat maliklerinin, kararın kendilerine haksızlık teşkil ettiğini düşünmeleri halinde m.33 uyarınca mahkemeye başvurma hakları saklıdır; hakim uyuşmazlığı kanuna, yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa hakkaniyet kaidelerine göre çözer. Uygulamada yönetim planı değişikliği genellikle kullanım amacının veya gider paylaşım esasının değiştirilmesi taleplerinde gündeme gelir. Hakim, yönetim planındaki bir hükmün açıkça hakkaniyete aykırı olduğu kanaatine varırsa, bu hükmü değiştirme veya boşluk doldurma yetkisini de kullanabilir. Mahkemenin bu konudaki kararı kesinleştiğinde, yeni hüküm de tıpkı kat malikleri kurulu kararıyla kabul edilmiş gibi bağlayıcı olur.

Tescil Ve Sonuçları

Yönetim planının ve üzerinde sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. Bu kayıt, yönetim planı hükümlerinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar ve tapu sicilinin alenilik ilkesiyle uyumlu biçimde işlemesine hizmet eder. Bu kayıt ayrıca, ileride bağımsız bölümü satın alacak kişilerin yönetim planının güncel halini kolayca öğrenebilmesini sağlar. Bu sistem, tapu sicilini inceleyen herkesin yönetim planının güncel içeriğine kolayca ulaşmasını sağlayan şeffaf bir yapıdır.

Toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi ayrı bir nisaba tabidir; m.70 uyarınca toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu aranır, bu nedenle tek yapılardaki yönetim planı değişikliği ile toplu yapılardaki değişiklik usulü birbirinden farklıdır. Bu fark, toplu yapıların büyük ölçekli ve çok sayıda bağımsız bölümden oluşan yapısından kaynaklanır. Toplu yapılarda bu üçte iki nisabının 2026 yılında beşte dörtten düşürülmüş olması, büyük ölçekli sitelerde değişiklik yapmayı kolaylaştıran önemli bir reform olarak değerlendirilmektedir. Bu farklı nisap kuralları, tek bağımsız yapılı site ile çok bloklu büyük sitenin yönetim ihtiyaçlarının farklı olduğunu gözetir.

Sıkça Sorulan Sorular

Yönetim planı kimler için bağlayıcıdır

m.28 uyarınca yönetim planı bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planı değişikliği için kaç kat malikinin onayı gerekir

m.28/3 uyarınca tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; bu oran toplantıya katılanlar değil, anagayrimenkuldeki bütün kat malikleri üzerinden hesaplanır.

Yönetim planı değişikliğine karşı ne yapılabilir

Değişikliğe katılmayan veya haksızlığa uğradığını düşünen kat maliki, m.33 uyarınca anagayrimenkulun bulunduğu yer sulh mahkemesine başvurabilir.