İhaleyle Alınan Evin Tahliyesi

İhaleyle Alınan Evin Mülkiyeti Ne Zaman Geçer?

İİK m.134 uyarınca icra dairesince taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini ihale ile edinir. Ancak tescil için tapuya yazı, ihalenin feshi için öngörülen 7 günlük şikâyet süresinin geçmesinden veya şikâyet yapılmışsa kararın kesinleşmesinden sonra gönderilir.

İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın nasıl muhafaza ve idare edileceğine icra dairesi karar verir. Bu nedenle alıcı, ihale kesinleşmeden kendi başına eve girmemeli, kilidi değiştirmemeli ve eşyalara dokunmamalıdır.

İhalenin feshi ancak kanunda sayılan kişilerce, yani satış isteyen alacaklı, borçlu, tapuda kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve ihaleye pey sürerek katılanlarca istenebilir. Bu kişiler dışındakilerin talebi dosya üzerinden kesin olarak reddedilir.

Borçlu Evden Çıkmazsa Ne Olur? Tahliye Emri

İİK m.135 uyarınca taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal ediliyorsa, 15 gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgalciye tahliye emri tebliğ edilir.

Bu süre içinde tahliye edilmezse işgalci zorla çıkarılır ve taşınmaz alıcıya teslim edilir. Bu yol için ayrı bir tahliye davası açmaya gerek yoktur; talep, satışı yapan icra dairesine yöneltilir.

Kanun 2021 değişikliğiyle, taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra ve tahliye yapılmadan önce evi ihale alıcısından satın alan kişinin de bu yolla tahliye isteyebileceğini açıkça düzenlemiştir. Yani yeni malik de aynı icra dairesine başvurabilir.

Evde Kiracı Varsa Tahliye Emri Gönderilebilir mi?

İİK m.135’teki tahliye emri, hacizden önceki tarihli resmî bir belgeyle belgelenmiş akde dayanan kişilere uygulanmaz. Örneğin haciz tarihinden önce noterde düzenlenmiş veya resmî tarih taşıyan bir kira sözleşmesiyle oturan kiracı, icra yoluyla doğrudan çıkarılamaz.

Buna karşılık kira sözleşmesi haciz tarihinden sonra yapılmışsa veya adi yazılı olup resmî bir tarihle belgelenmemişse, kiracı kanun anlamında işgalci sayılır ve 15 günlük tahliye emriyle çıkarılabilir. Uygulamada muvazaalı ve hacizden sonra geriye tarihli düzenlenen kira sözleşmelerine sık rastlanır.

Kira sözleşmesinin resmî belgeye dayandığı durumlarda alıcı, kiraya veren konumuna geçer ve kira ilişkisini genel hükümlere göre sona erdirmek zorundadır. Bu durumda kira bedelini talep etme hakkı da alıcıya aittir.

İhale Kesinleşene Kadar Kira veya Kullanım Bedeli İstenebilir mi?

İİK m.134 uyarınca ihale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satılan taşınmazda kira sözleşmesine dayanarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde taşınmazı kullanan kişiye ise bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder.

İlgili kişi ihtara rağmen kirayı veya belirlenen bedeli yatırmazsa kanunda öngörülen yaptırımlar kıyasen uygulanır. Depo edilen bedel, ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir.

Bu imkân, ihalenin feshi davası uzadığında alıcının zararını azaltır. Alıcı ihale tarihinden hemen sonra bu talebi icra dairesine yazılı olarak iletmelidir.

Kiracı Resmî Sözleşmeyle Oturuyorsa İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

TBK m.351 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir.

İhaleyle edinmede edinme tarihi, İİK m.134 uyarınca ihale tarihidir; ancak bu konuda uygulamada ihalenin kesinleşme tarihini esas alan görüşler de bulunduğundan, bildirimin ihale tarihinden itibaren bir ay içinde yapılması daha güvenli bir yoldur.

Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle tahliye hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Bu davalarda gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı malike düşer.

Sık Yapılan Hatalar

Kendiliğinden eve girmek: İhale sonrası alıcının kilidi kırması veya eşyaları dışarı çıkarması, konut dokunulmazlığının ihlali ve hakkı olmayan yere tecavüz gibi ceza sorumluluklarına yol açabilir. Tahliye mutlaka icra dairesi aracılığıyla yapılmalıdır.

Kira sözleşmesinin tarihini incelememek: Kiracının dayandığı sözleşmenin haciz tarihinden önce resmî bir belgeyle belgelenip belgelenmediği, tahliye emrinin mi yoksa dava yolunun mu kullanılacağını belirler. Tapu kaydındaki haciz tarihi ile sözleşme tarihini karşılaştırın.

Bir aylık bildirim süresini kaçırmak: Resmî sözleşmeli kiracıda ihtiyaç nedeniyle tahliye için edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılmazsa, dava ancak sözleşme süresinin bitiminden sonra açılabilir (TBK m.351).

Sıkça Sorulan Sorular

İhaleyle aldığım evden borçluyu çıkarmak için dava açmam gerekir mi?

Hayır. Borçluya icra dairesi aracılığıyla 15 günlük tahliye emri gönderilir; süre içinde çıkmazsa zorla çıkarılır (İİK m.135).

Tahliye emri kaç gün sürelidir?

Tahliye emrinde verilen süre 15 gündür (İİK m.135).

Tahliyeyi ihale kesinleşmeden isteyebilir miyim?

Tescil ve teslim işlemleri ihalenin kesinleşmesinden sonra yapılır; kesinleşinceye kadar taşınmazın idaresine icra dairesi karar verir (İİK m.134, 135).

Evde kiracı varsa ne olur?

Kiracı haciz tarihinden önceki resmî bir belgeyle kiracıysa tahliye emriyle çıkarılamaz; aksi hâlde işgalci sayılarak tahliye emri gönderilebilir (İİK m.135).

İhale kesinleşene kadar kiracıdan kira alabilir miyim?

İcra dairesinden kiracının kirayı, kullanıcının ise bilirkişice belirlenen kullanım bedelini icra dairesine yatırmasının emredilmesini isteyebilirsiniz (İİK m.134).

İhalenin feshi kaç gün içinde istenebilir?

İhalenin feshi, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenebilir (İİK m.134).

İhale alıcısından evi satın alan kişi tahliye isteyebilir mi?

Evet, tescilden sonra ve tahliye yapılmadan önce ihale alıcısından satın alan da tahliye isteyebilir (İİK m.135).

Resmî sözleşmeli kiracıyı ihtiyaç nedeniyle nasıl çıkarırım?

Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapıp altı ay sonra dava açarak veya sözleşme süresi bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak (TBK m.351).

Borçlu evde eşya bırakırsa ne yapılır?

Tahliye icra memuru tarafından tutanakla yapılır; eşyaların tespiti ve muhafazası icra dairesince sağlanmalı, alıcı kendiliğinden işlem yapmamalıdır.