Kiralanan Satılırsa Kira Sözleşmesi

Ev Satılınca Kira Sözleşmesi Sona Erer mi?

Hayır. TBK m.310 uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış, bağış, miras veya cebri icra yoluyla el değiştirme bu kuralın kapsamındadır; kamulaştırmaya ilişkin hükümler ise saklıdır.

Bu nedenle kiracı, yeni malikle yeniden sözleşme imzalamak zorunda değildir. Mevcut sözleşmenin kira bedeli, süresi ve diğer şartları aynen devam eder; yeni malik de kira artışı dâhil tüm konularda sözleşmeye ve kanunun kira hükümlerine bağlıdır.

Tarafların kararlaştırması hâlinde kiracılık hakkı tapu siciline şerh edilebilir (TBK m.312). Şerh, özellikle uzun süreli işyeri kiralarında kiracının konumunu üçüncü kişilere karşı güçlendirir.

Yeni Malik Kiracıyı Hangi Şartla Çıkarabilir?

TBK m.351 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yalnız daha yüksek kira almak veya taşınmazı boş olarak yeniden satmak amacı bu şartı karşılamaz; ihtiyaç iddiası mahkemede tanık, belge ve keşif gibi delillerle incelenir.

Yeni malikin satın alma sebebinin ihtiyaç olmadığı, yalnız kiracıyı çıkarmak için bu yolun kullanıldığı anlaşılırsa dava reddedilebilir. Bu değerlendirme her olayın koşullarına göre yapılır.

Bildirim ve Dava Süreleri Nasıl İşler?

Yeni malikin önünde iki seçenek vardır. Birincisinde, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve bu bildirimden sonra 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açar (TBK m.351/1). Bildirimin noter kanalıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar.

İkinci seçenekte yeni malik, bildirim yapmadan, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle dava açabilir (TBK m.351/2). Bu yol, sözleşme süresinin sonu yakınsa tercih edilir.

Genel kural olarak kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirirse süre bir kira yılı uzar (TBK m.353). 1 aylık bildirim süresi kaçırılırsa birinci yol kapanır; malik ancak sözleşme dönemi sonunu bekleyerek ikinci yola başvurabilir.

Kiracının Satış Sürecindeki Hak ve Yükümlülükleri

TBK m.319 uyarınca kiracı, satış için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren bunu uygun bir süre önce bildirmek ve kiracının yararlarını gözetmek zorundadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır ve kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). Bu koruma yeni malike karşı da geçerlidir.

Satıştan haberdar olan kiracının, yeni malikin kim olduğunu ve kira bedelinin hangi hesaba ödeneceğini yazılı olarak öğrenmesi yararlıdır. Uygulamada, el değiştirmeden habersiz olarak eski malike iyiniyetle yapılan ödemelerin kiracıyı borçtan kurtardığı kabul edilmektedir; bildirimden sonra ise ödeme yeni malike yapılmalıdır.

İhtiyaç Bahanesiyle Çıkarılan Kiracının Hakkı

TBK m.355 uyarınca kiraya veren, ihtiyaç amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355/3). Bu hüküm, yeni malikin ihtiyaç iddiasını kötüye kullanmasına karşı caydırıcı bir güvencedir.

Kiracı, taşınmazın boşaltıldıktan sonra başkasına kiralandığını tespit ederse ilan, yeni kira sözleşmesi, tanık ve komşu beyanları gibi delillerle tazminat davası açabilir.

Adım Adım: Ev Satıldığında Kiracı ve Yeni Malik Ne Yapmalı?

Kiracı: Tapu değişikliğini öğrenince yeni malikten kira ödemesi için yazılı talimat isteyin, ödemeleri banka yoluyla ve açıklamalı yapın. Gelen ihtiyaç bildiriminin tarihini ve edinme tarihini karşılaştırın; 1 aylık süre geçmişse bildirim birinci yol için hüküm doğurmaz.

Yeni malik: Tapu tarihinden itibaren 1 ay içinde noter aracılığıyla ihtiyaç bildirimini gönderin; bildirimde ihtiyacın kime ait olduğunu ve niteliğini açıkça yazın. 6 aylık süre dolmadan açılan dava erken açılmış sayılabilir.

Her iki taraf için: Tahliye davaları öncesinde kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk yoluna başvurulması gerekip gerekmediği, davanın türüne göre ayrıca kontrol edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev satılınca kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır. Kira sözleşmesi devam eder ve yeni malik sözleşmenin tarafı olur (TBK m.310).

Yeni ev sahibi yeni sözleşme imzalatabilir mi?

Zorunlu değildir; mevcut sözleşme aynen devam eder. Taraflar isterse yeni sözleşme yapabilir, ancak kiracı imzalamaya zorlanamaz (TBK m.310).

Yeni malik kaç gün içinde bildirim yapmalı?

Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır (TBK m.351).

Bildirimden sonra ne zaman dava açılabilir?

Bildirimden sonra 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açılabilir (TBK m.351).

Bildirim yapılmadıysa yeni malik ne yapabilir?

Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle dava açabilir (TBK m.351/2).

Kiracı alıcıların evi gezmesine izin vermek zorunda mı?

Satış için zorunlu olduğu ölçüde ve uygun bir süre önce bildirilmek kaydıyla izin vermek zorundadır (TBK m.319).

İhtiyaç diyerek çıkaran malik evi başkasına kiralarsa ne olur?

Haklı sebep yoksa 3 yıl başkasına kiralayamaz; aksi hâlde en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat öder (TBK m.355).

Kira sözleşmesi tapuya şerh verilebilir mi?

Evet, taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerhi sözleşmeyle kararlaştırılabilir (TBK m.312).

Kira bedelini eski malike mi yeni malike mi ödemeliyim?

El değiştirme size bildirildikten sonra yeni malike ödemelisiniz; yeni malik sözleşmenin tarafıdır (TBK m.310).