Kat Mülkiyetinde Ortaklığın Giderilmesi Ve Öncelikle Satın Alma Hakkı

Anagayrimenkulde Ortaklığın Giderilmesi Yasağı

634 sayılı Kanun m.7/1 fıkrasına göre kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu kural, kat mülkiyeti ilişkisinin bağımsız bölümler üzerinde kurulmuş özel bir mülkiyet düzeni olmasından, dolayısıyla anagayrimenkulun bütününün adi ortaklık gibi paylaştırılamamasından kaynaklanır. Aksi bir kabul, kat mülkiyeti sisteminin bütün mantığını bozar ve tüm bina için satış zorunluluğu doğururdu. Bu yasak, kat mülkiyetine tabi anagayrimenkulun bir bütün olarak açık artırmayla satılmasının önüne geçer. Bu yasak, kat mülkiyeti sisteminin oturmuş yapısını korumaya yönelik temel bir güvence niteliği taşır.

Buna karşılık m.7/2 fıkrasına göre bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir ve bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir; yani birden çok kişiye ait bir bağımsız bölümdeki paydaşlık ilişkisi, genel hükümlere göre sona erdirilebilir. Bu davalarda TMK'nin ortaklığın giderilmesine ilişkin genel hükümleri uygulama alanı bulur. Bu davalarda genellikle bağımsız bölümün aynen paylaştırılması mümkün olmadığından satış yoluyla ortaklığın giderilmesi tercih edilir. Bu davalarda mahkeme, öncelikle taraflar arasında anlaşma sağlanıp sağlanamayacağını araştırır, sonuç alınamazsa satışa karar verir.

Öncelikle Satın Alma Hakkının Kapsamı

m.8/1 fıkrasına göre kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulun bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde, diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Bu, kat maliklerinin komşularının bölümünü satın alma önceliğine sahip olmadığı anlamına gelir ve bağımsız bölümlerin serbestçe el değiştirebilmesini kolaylaştırır. Bu kural, kat mülkiyeti piyasasının serbestçe işlemesini ve bağımsız bölüm alım satımının hızlı gerçekleşmesini destekler. Bu serbesti, bağımsız bölüm piyasasının dinamik ve rekabetçi biçimde işlemesine katkı sağlar.

Buna karşılık m.8/2 fıkrasına göre bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde, öteki paydaşlar öncelikle satın alma hakkını kullanabilir; bu düzenleme, bağımsız bölüm içindeki paydaşlık ilişkisine özgü bir istisnadır. Bu istisna, bağımsız bölümün paylaşılmış mülkiyetinde yabancı kişilerin paydaş olmasını sınırlandırmayı amaçlar. Bu istisnai hak, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşların öncelikli konumunu korur. Bu istisnai düzenleme, paydaşlar arasındaki güven ilişkisini ve mevcut denge korunmasını amaçlar.

Sözleşmeyle Farklı Düzenleme İmkanı

m.8/3 fıkrasına göre sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir; yani kat malikleri, yönetim planında veya ayrı bir sözleşmeyle kat maliklerine öncelikle satın alma hakkı tanıyabilir veya paydaşlar arasındaki şufa hakkını sözleşmeyle kaldırabilir. Bu esneklik, tarafların kendi özel ihtiyaçlarına göre düzenleme yapmasına imkan tanır. Bu sözleşme serbestisi, özellikle aile işletmelerine ait sitelerde kat maliklerinin kontrolü elde tutmasını kolaylaştırabilir. Bu sözleşme serbestisi, kat maliklerinin kendi özel ihtiyaçlarına göre esnek çözümler üretebilmesine imkan tanır.

Uygulamada bu düzenlemenin önemi, bağımsız bölüm satışlarında hangi hallerde diğer paydaşların veya kat maliklerinin dava açma imkanı bulunduğunun doğru tespit edilmesinde ortaya çıkar; şufa hakkının varlığı, öncelikle bağımsız bölümün paydaşlı olup olmadığına bakılarak belirlenir. Bu tespit, satış öncesi yapılacak hukuki incelemede gözden kaçırılmaması gereken bir noktadır. Bu tespit genellikle tapu kayıtları ve satış sözleşmesi incelenerek yapılır. Bu inceleme, satış öncesinde hukuki durum tespiti yapılırken mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat mülkiyetine tabi binada ortaklığın giderilmesi istenebilir mi

Hayır, m.7/1 uyarınca kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi anagayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.

Bağımsız bölümdeki paydaşlık sona erdirilebilir mi

Evet, m.7/2 uyarınca bağımsız bölümler bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir ve ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Kat maliklerinin komşu bağımsız bölümü satın alma önceliği var mıdır

Hayır, m.8/1 uyarınca kat maliklerinin diğer bağımsız bölümler için öncelikle satın alma hakkı yoktur; bu hak yalnızca aynı bölümün paydaşları arasında m.8/2 uyarınca söz konusudur.