Kat mülkiyeti kurulmuş bir taşınmazda bağımsız bölümün tamamı satıldığında diğer kat maliklerinin öncelikli satın alma hakkı bulunmamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.8 uyarınca, bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin sadece kendi payını başkasına satması durumunda ise diğer paydaşlar öncelikli olarak satın alma hakkını kullanabilirler. Bu ayrım, mülkiyetin devri biçimine göre hak sahipliğini doğrudan etkilemektedir.
Kısa Cevap: Kat mülkiyeti kurulmuş bir binada bağımsız bölümlerden biri ya da kat irtifakı bağlanmış arsa payı satıldığında diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Bir bağımsız bölümün paydaşlarından biri kendi payını başkasına satarsa öteki paydaşlar bu hakkı kullanabilir. Sözleşmede bunun aksine hüküm konulabilir.
Dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.8Kat mülkiyeti kanununa göre, bir gayrimenkul üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olması, bağımsız bölümlerin satışında diğer maliklere otomatik bir öncelik tanımaz. Eğer bir dairenin tamamı bir üçüncü kişiye satılıyorsa, diğer kat maliklerinin bu satış üzerinde herhangi bir öncelikli satın alma hakkı yoktur. Aynı kural kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması hâlinde de geçerlidir: diğer irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.
Hukuki çerçeve, gayrimenkulün niteliğine göre iki farklı senaryo üzerine inşa edilmiştir. Birincisi, kat mülkiyeti kurulmuş bir yerdeki bağımsız bölümün tamamının devri durumudur; burada diğer maliklerin bir hakkı bulunmaz. İkincisi ise, bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin sadece kendi payını devretmesidir. Bu ikinci durumda, mülkiyet yapısı gereği diğer paydaşlara kanuni bir hak tanınmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.8 hükmü, mülkiyetin devri sırasında hangi durumlarda komşuların hak iddia edebileceğini belirleyen temel dayanaktır. Kanun koyucu, bağımsız bölümün tamamının satışı ile pay satışını birbirinden ayırarak mülkiyet devrinin akışını düzenlemiştir. Bu ayrım, hem mülkiyet hakkının korunması hem de taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyet yapısının korunması amacını taşımaktadır.
Öncelikli satın alma hakkının kullanılabilmesi için en temel şart, satışın bağımsız bölümün tamamına değil, sadece bir paydaşın kendi payına yapılmış olmasıdır. Eğer bir kişi, sahip olduğu dairenin tamamını bir başkasına devrediyorsa, diğer komşular bu satışa müdahale edemez. Bu durumda mülkiyet yapısı değişmekte ve yeni malik doğrudan bağımsız bölümün tamamına sahip olmaktadır.
Paydaşlık durumunda ise şartlar değişmektedir. Bir bağımsız bölümün birden fazla paydaşı varsa ve bu paydaşlardan biri sadece kendi payını bir üçüncü kişiye satmak isterse, diğer paydaşlar devreye girebilir. Burada kritik nokta, mülkiyetin bir bütün olarak değil, sadece bir hisse veya pay olarak devrediliyor olmasıdır. Paylı mülkiyet yapısı devam ettiği sürece bu hak korunur.
Kanun metni, bu hakkı aynı bağımsız bölümün öteki paydaşlarına tanımıştır. Eğer bir kişi bağımsız bölümün tamamına sahipse, zaten paydaşlık durumu söz konusu değildir. Dolayısıyla, mülkiyetin devir şekli, hakkın doğup doğmayacağını belirleyen en temel unsurdur. Payın devri ile bağımsız bölümün tamamının devri arasındaki fark, hukuki sonuçları tamamen değiştirmektedir.
Kanun koyucu, kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenlerken taraflara bir esneklik payı bırakmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.8 uyarınca, taraflar aralarında yapacakları bir sözleşme ile bu maddenin aksine hükümler koyabilirler. Yani sözleşmeyle, kanunun hak tanımadığı bağımsız bölüm satışı için öncelikle satın alma hakkı kararlaştırılabileceği gibi, paydaşlara tanınan hak da kaldırılabilir veya sınırlanabilir. Bu tür anlaşmalarda Medeni Kanun'daki şekil kuralları da gözetilmelidir: önalım hakkından feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir; belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir.
Süreç içerisinde paydaşların haklarını kullanabilmeleri için satışın pay üzerinden gerçekleşmesi gerekmektedir. Payın satışı durumunda diğer paydaşların haklarını kullanma süreci, mülkiyetin devriyle bağlantılı olarak gelişir. Bu maddede hakkın hangi sürede ve hangi usulle kullanılacağı yazılı değildir; madde yalnız hakkın kimde olduğunu belirler. Süre ve usul bakımından paylı mülkiyete ilişkin genel hükümlere bakmak gerekir. Medeni Kanun'a göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bir yıllık üst sınır 2025 yılı sonunda yapılan değişiklikle getirilmiştir; değişiklikten önce yapılmış satışlarda önceki iki yıllık süre uygulanır.
Usul açısından bakıldığında, hak sahipliğinin tespiti için taşınmazın mülkiyet yapısı incelenmelidir. Eğer mülkiyet yapısı bağımsız bölümün tamamı üzerinden yürüyorsa, paydaşlık sıfatı oluşmayacağı için hak kullanımı mümkün olmaz. Ancak paylı mülkiyet devam ediyorsa, diğer paydaşlar kanundan doğan bu hakkı kullanma imkanına sahip olmaktadırlar.
Öncelikli satın alma hakkı, bir payın devri durumunda diğer paydaşlara tanınan bir imkandır. Bu hak kullanıldığında, yeni alıcı yerine mevcut paydaşlar mülkiyeti devralma konusunda önceliğe sahip olurlar. Bu durum, taşınmaz üzerindeki paydaşlık yapısının korunmasını ve yabancılaşmanın önlenmesini amaçlayan bir hukuki mekanizmadır.
Eğer bir bağımsız bölümün tamamı satılmışsa, diğer maliklerin bu satışa karşı bir hak ileri sürmesi hukuken mümkün değildir. Çünkü kanun, bağımsız bölümlerden birinin satılması hâlinde diğer kat maliklerinin öncelikle satın alma hakkının bulunmadığını açıkça belirtir. Bu nedenle, mülkiyetin devri ile payın devri arasındaki ayrım, hakkın kullanılıp kullanılamayacağını belirleyen en temel sonuçtur.
Hakkın kullanılıp kullanılamayacağı, mülkiyetin devir biçimine ve mevcut paydaşlık yapısına bağlıdır. Hakkın kullanılabilmesi için bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması ve hakkı kullanacak kişinin aynı bağımsız bölümün öteki paydaşlarından olması gerekir. Bağımsız bölümün tamamının satışı durumunda ise komşuların bu konuda herhangi bir öncelik hakkı bulunmamaktadır.
En sık yapılan hatalardan biri, bağımsız bölümün tamamının satılması ile payın satılması arasındaki farkın karıştırılmasıdır. Bir dairenin tamamı satıldığında, diğer kat malikleri 'komşuyuz, öncelik bizim olmalıydı' şeklinde bir iddiada bulunamazlar. Kanun, bağımsız bölümün tamamının satışı durumunda diğer maliklere böyle bir hak tanımamıştır.
Bir diğer hata ise sözleşme hükümlerinin göz ardı edilmesidir. Kat malikleri, kanunun aksine bir düzenleme yaparak bu hakkı sözleşme ile değiştirebilirler. Bu nedenle, bir taşınmazı satın almadan veya pay devri yapmadan önce, aradaki sözleşmede bu hakkın nasıl düzenlendiği kontrol edilmelidir.
Son olarak, hak sahipliği konusunda paydaşlık sıfatı çok önemlidir. Sadece bağımsız bölümün paydaşları olan kişiler bu haktan yararlanabilir. Diğer kat malikleri, eğer söz konusu bağımsız bölümde pay sahibi değillerse, pay satışı durumunda dahi öncelikli satın alma hakkını kullanamazlar. Hak sahipliği, doğrudan paydaşlık sıfatına bağlıdır.
Hayır, bağımsız bir bölümün tamamı satıldığında diğer kat maliklerinin öncelikli satın alma hakkı bulunmamaktadır.
Bir bağımsız bölümün paydaşlarından biri sadece kendi payını satarsa, diğer paydaşlar öncelikli satın alma hakkını kullanabilirler.
Evet, kat malikleri aralarında yapacakları bir sözleşme ile bu hakkın aksine hükümler koyabilirler.
Bu hak, bir bağımsız bölümün tamamının değil, sadece paydaşlardan birinin kendi payını satması halinde doğar.
Aidat ve ortak gider davalarından kurul kararı iptaline, yönetim uyuşmazlıklarından komşuluk hukukuna kadar tüm kat mülkiyeti konularında CMY Hukuk & Danışmanlık yanınızda. Bize ulaşın.
Telefon hattımız, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre ücretlendirilen 1 saatlik danışmanlık randevuları içindir (Avukatlık Kanunu m.164). Görüşmede durumunuzu birlikte değerlendirir, izlenecek yolu açıkça konuşuruz. Danışmanlık ücreti hakkında
Devre mülk hakkı, 634 sayılı KMK m.57 uyarınca müşterek mülkiyet payına bağlı irtifak hakkıdır; devre tatilden farkı, kullanım dönemi ve ortak giderler açıklanı
Devamını oku ›MakaleKat malikleri kurulunda oy hakkı, bağımsız bölüm esasına göre kullanılır; toplantı ve karar yeter sayıları ile temsilci aracılığıyla oy verme anlatılıyor.
Devamını oku ›MakaleBağımsız bölümdeki kiracı ve diğer kullananların kat malikinin borçlarına ilişkin hükümlere tabi olması ve müteselsil sorumluluğu.
Devamını oku ›MakaleKat maliklerinin yarısı isterse yönetim planındaki zaman dışında da yöneticiden hesap istenebilir; m.39 uyarınca yıllık hesap verme ve denetim usulü anlatılır.
Devamını oku ›Makale634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.7 ve m.8 uyarınca ortaklığın giderilmesi yasağı ile bağımsız bölüm paydaşının öncelikle satın alma hakkının kapsamı.
Devamını oku ›MakaleOrtak gider ve avans borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek tescili, şartları, alacağın önceliği ve kiracının sorumluluğu.
Devamını oku ›