Merdivene Ayakkabılık Koymak Yasak mı?

Merdiven ve Sahanlık Kimin Malıdır?

Kat Mülkiyeti Kanunu, genel giriş kapılarını, antreleri, merdivenleri, asansörleri, sahanlıkları ve koridorları her hâlde ortak yer sayar (634 sayılı KMK m.4/1-a). Bu yerler bir kat malikinin bağımsız bölümünün parçası değildir; kapının hemen önündeki sahanlık da ortak alandır.

Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir (KMK m.16). Kullanma hakkı, ortak yeri başkalarının kullanımını engelleyecek biçimde tek başına işgal etme yetkisi vermez.

Kat malikleri, ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür (KMK m.18/1). Dar bir sahanlığa yerleştirilen ayakkabılık, komşunun kapısını açmasını veya eşya taşımasını zorlaştırıyorsa bu yükümlülüğe aykırılık söz konusu olur.

Yangın Mevzuatı Merdivende Eşyaya İzin Verir mi?

Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, kaçış yollarını bir yapının herhangi bir noktasından caddeye kadar olan devamlı ve engellenmemiş yolun tamamı olarak tanımlar; her kattaki koridorlar, kat çıkışları ve zemin kata ulaşan merdivenler bu kapsamdadır (Yönetmelik m.31/1). Asansörler ise kaçış yolu olarak kabul edilmez (Yönetmelik m.31/2).

Her yapının içinde, yapının kullanıma girmesiyle her kesimden serbest ve engelsiz erişilebilen şekilde kaçış yollarının düzenlenmesi ve bakım altında tutulması gerekir (Yönetmelik m.30/4). Yapı kullanımda olduğu sürece zorunlu çıkışların kolayca erişilebilir olması ve önlerinde engelleyici bulunmaması şarttır (Yönetmelik m.35/1).

Bu nedenle merdiven basamaklarına, sahanlıklara veya bina çıkışına konulan ayakkabılık, bisiklet, bebek arabası, saksı ve koli gibi eşyalar, yangın ve deprem gibi acil durumlarda kaçışı yavaşlatabilecek engeller olarak değerlendirilir. Duman altında görüşün azaldığı bir anda basamaktaki tek bir eşya bile düşme ve yaralanmaya yol açabilir.

Sabit Dolap veya Raf Yapmak için Kimin İzni Gerekir?

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz (KMK m.19/2). Duvara monte edilen dolap, raf veya bölme, ortak yerde yapılan bir tesis niteliği taşıdığından bu çoğunluğun yazılı rızası gerekir.

Kat malikleri ayrıca anagayrimenkulün bakımına, mimari durumuyla güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur (KMK m.19/1). Merdiven boşluğunun görünümünü değiştiren kalıcı düzenlemeler bu yükümlülük bakımından da değerlendirilir.

Kat maliklerinin rızası, kaçış yollarına ilişkin yangın güvenliği kurallarını ortadan kaldırmaz. Rıza alınmış olsa bile merdiveni veya çıkışı daraltan bir düzenleme Yönetmeliğin engelsiz kaçış yolu şartıyla bağdaşmaz (Yönetmelik m.30/4).

Komşu Eşyasını Kaldırmazsa Ne Yapılır?

İlk adım, yöneticiye yazılı başvurmaktır. Yönetici, anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması ve korunması için gereken tedbirleri almakla görevlidir (KMK m.35/b). Konu kat malikleri kurulunun gündemine de alınabilir; kurul kararları bütün kat maliklerini bağlar (KMK m.32). Karara itiraz süreleri kat malikleri kurulu kararının iptali yazısında anlatılmıştır.

Uyarıya rağmen eşya kaldırılmazsa zarar gören kat maliki, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir; hâkim kısa bir süre belirleyerek kararın yerine getirilmesini ister ve uymayana idari para cezası verilir (KMK m.33). Malik ayrıca ortak yere yapılan haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (4721 sayılı TMK m.683/2).

Kat Mülkiyeti Kanunundan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B-1). Arabuluculukta varılan anlaşma, eşyanın hangi tarihe kadar kaldırılacağını açıkça göstermelidir.

Kiracılar ve Yöneticinin Sorumluluğu

Ortak yer kurallarına uyma yükümlülüğü yalnız kat maliklerine ait değildir; bu yükümlülükler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve devamlı olarak yararlanan diğer kişilere de uygulanır ve bunlar kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumludur (KMK m.18/2).

Yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38/1). Ortak alandaki engellere ilişkin şikâyetleri dikkate almayan yönetici, bu ihmal nedeniyle doğan zararlardan sorumlu tutulabilir; yöneticinin genel sorumluluğu apartman yöneticisinin sorumluluğu yazısında ele alınmıştır.

Merdivendeki bir eşyaya takılıp düşen kişinin zararı bakımından, eşyayı kusurlu ve hukuka aykırı biçimde oraya bırakan kişi zararı gidermekle yükümlüdür (6098 sayılı TBK m.49/1). Bu risk, eşyayı kısa süreliğine bile ortak alana bırakmadan önce düşünülmesi gereken bir husustur.

Sıkça Sorulan Sorular

Kapımın önündeki sahanlık bana mı ait?

Hayır. Sahanlıklar, merdivenler ve koridorlar kanunen ortak yerdir (KMK m.4/1-a).

Merdivene ayakkabılık koymak yasak mı?

Ortak yeri tek başına işgal eden ve kaçış yolunu daraltan eşya konulamaz; kaçış yolları engelsiz tutulmalıdır (KMK m.16, m.18; Yangın Yönetmeliği m.30/4).

Sahanlığa sabit dolap yaptırmak için kaç kişinin izni gerekir?

Ortak yerde tesis için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK m.19/2).

Komşu eşyasını kaldırmazsa nereye başvurulur?

Arabuluculuk sonrası anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir (KMK m.33, 6325 s.K. m.18/B).

Hâkimin kararına uymayan komşuya yaptırım var mı?

Evet. Belirlenen sürede karara uymayana idari para cezası verilir (KMK m.33/3).

Kiracı da bu kurallara uymak zorunda mı?

Evet. Kat maliklerinin yükümlülükleri kiracılara da uygulanır ve kiracı kat malikiyle müteselsilen sorumludur (KMK m.18/2).

Asansör önüne eşya koymak kaçış yolunu etkiler mi?

Asansörün kendisi kaçış yolu sayılmaz; ancak asansör önündeki koridor ve kat çıkışları kaçış yolu kapsamındadır (Yangın Yönetmeliği m.31).