Ev Sahibi Eve Girebilir mi?

Kiraya Verilen Ev Kimin Konutudur?

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; bu kural konut kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301).

Teslimle birlikte evin fiilen kullanımı kiracıya geçer. Ceza hukukunda korunan “konut”, mülkiyete göre değil fiilen oturulan yere göre belirlenir; bu nedenle kiradaki ev, kira süresince kiracının konutudur.

Sözleşmeye “ev sahibi dilediği zaman eve girebilir” şeklinde hüküm konması bu sonucu değiştirmez. Kiracının kullanım hakkını ortadan kaldıran böyle bir hüküm, TBK m.301’in emredici niteliği karşısında geçerlilik tartışması doğurur.

Ev Sahibi Evi Hangi Durumlarda Gezip Görebilir?

Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür (TBK m.319/2).

Kiraya veren, kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bu sırada kiracının yararlarını gözetmek zorundadır (TBK m.319/3). Habersiz ziyaret, gece geç saatlerde gösterme veya sık tekrarlanan gezmeler bu yükümlülüğe aykırıdır.

Kanun “uygun süre” için gün sayısı belirlemez; ziyaretin amacına ve koşullara göre makul süre aranır. Ziyaret kiracının hazır bulunmasıyla yapılmalıdır; gezme hakkı, ev sahibine anahtarla içeri girme yetkisi vermez.

Onarım İçin Eve Girilebilir mi?

Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür (TBK m.319/1). Örneğin su kaçağının giderilmesi için tesisatçının eve girmesine izin verilmelidir.

Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; bildirmezse doğan zarardan sorumlu olur (TBK m.318). Onarım talebi ile eve giriş birbirini tamamlar.

Kiraya veren, sözleşmenin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri yapabilir; bu sırada kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır (TBK m.320). Her iki durumda da kiracının kira indirimi ve zarar giderimi hakları saklıdır.

Ev Sahibi İzinsiz Girerse Suç Olur mu?

Bir kimsenin konutuna veya eklentilerine rızasına aykırı olarak giren ya da rızayla girdikten sonra çıkmayan kişi, mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan iki yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılır (TCK m.116/1). Ev sahibinin malik olması bu suçun oluşmasına engel değildir.

Fiil cebir veya tehdit kullanılarak ya da gece vakti işlenirse ceza bir yıldan üç yıla kadar hapistir (TCK m.116/4). Birden fazla kişiyle birlikte veya silahla işlenmesi hâlinde ceza bir kat artırılır (TCK m.119).

Suç şikâyete bağlıdır. Kiracı, fiili ve failin kim olduğunu öğrendiği günden itibaren altı ay içinde şikâyette bulunmalıdır; aksi hâlde soruşturma yapılamaz (TCK m.73).

Kira Ödenmezse Ev Sahibi Kilidi Değiştirebilir mi?

Hayır. Kira borcu ödenmese veya sözleşme sona ermiş olsa bile ev sahibi kiracıyı kendiliğinden çıkaramaz; kilidi değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak veya elektrik ve suyu kestirmek hukuka uygun tahliye yolu değildir.

Kiracının kullanımını engelleyen bu tür davranışlar, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcuna aykırılık oluşturur (TBK m.301) ve eve girilmişse konut dokunulmazlığının ihlali suçunu da gündeme getirir (TCK m.116).

Doğru yol, kira borcu için icra takibi veya tahliye davası gibi yasal yollara başvurmaktır. Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra dairesi aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

Ev Sahibi İzinsiz Girdiyse Ne Yapmalı?

Önce delil toplayın: kapı kamerası kayıtları, komşu tanıklığı, mesajlaşmalar ve evde yerinden oynatılmış eşyaların fotoğrafları önemlidir. Kilit değiştirilmişse durumu hemen kolluğa bildirerek tutanak tutturun.

Ev sahibine yazılı olarak, ziyaretlerin önceden bildirilmesi ve sizin hazır bulunmanız gerektiğini hatırlatın. Satış veya kiralama amaçlı gezmeler için makul gün ve saat aralıkları önermek ilişkiyi korur.

İzinsiz giriş sürüyorsa altı aylık süre içinde Cumhuriyet başsavcılığına şikâyette bulunabilir, uğradığınız zarar için ayrıca tazminat talep edebilirsiniz. Kira sözleşmesinde anahtar teslimine ilişkin hükümleri de gözden geçirin.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi yedek anahtarla eve girebilir mi?

Hayır. Kiracının rızası olmadan konuta girmek suçtur (TCK m.116/1).

Ev sahibi evi alıcılara göstermek isterse izin vermek zorunda mıyım?

Satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde izin vermelisiniz; ziyaret uygun süre önce bildirilmelidir (TBK m.319).

Kaç gün önceden haber verilmeli?

Kanun gün belirlemez; uygun bir süre önce bildirim yapılmalıdır (TBK m.319/3).

Tamir için ustanın girmesine izin vermek zorunda mıyım?

Evet. Ayıpların giderilmesi ve zararın önlenmesi için yapılan çalışmalara katlanmalısınız (TBK m.319/1).

Onarım sırasında evi kullanamazsam ne olur?

Kira bedelinin indirilmesi ve zararın giderilmesi haklarınız saklıdır (TBK m.319/4, 320).

Konut dokunulmazlığını ihlalin cezası nedir?

Altı aydan iki yıla kadar hapis; gece veya cebirle işlenirse bir yıldan üç yıla kadar hapis (TCK m.116).

Şikâyet süresi ne kadar?

Fiili ve faili öğrendiğiniz günden itibaren altı ay (TCK m.73).

Kira ödenmedi diye ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?

Hayır. Tahliye ancak yasal yollarla yapılabilir; kendiliğinden tahliye hukuka aykırıdır (TBK m.301).

Sözleşmede ev sahibinin istediği zaman girebileceği yazıyor; geçerli mi?

Kiracının kullanım hakkını ortadan kaldıran böyle bir hüküm emredici TBK m.301 karşısında tartışmalıdır ve rızaya aykırı girişi hukuka uygun hâle getirmez.