Bağımsız Bölümün Kat Mülkiyeti Kütüğüne Tescili

Kat Mülkiyeti Kütüğünün İşlevi

634 sayılı Kanun m.11'e göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır. Bu kütük, her bağımsız bölümün mülkiyet durumunu ayrı ayrı izlemeyi mümkün kılan özel bir sicil sistemidir. Bu özel sicil sistemi, genel tapu kütüğünden farklı olarak her bağımsız bölüm için ayrı bir sayfa açılmasını zorunlu kılar.

Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, m.11/2 uyarınca ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur; bu defter, kadastro tamamlandıktan sonra düzenlenecek asıl kütüğe esas oluşturur. Bu geçici kayıt sistemi, kadastrosu tamamlanmamış bölgelerde de kat mülkiyeti kurulmasına imkân tanır.

Tescil Usulü

m.13/1 fıkrasına göre tapu memuru, kendisine verilen belgelerin tam, usulüne uygun ve istemde bulunanların yetkili olduğuna kanaat getirdikten sonra kat mülkiyeti kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler; bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Bu ikili işlev, ayrıca bir tescil talebine gerek kalmadan sürecin hızlanmasını sağlar.

m.13/2 uyarınca sözleşme düzenlenince anagayrimenkulün kayıtlı olduğu tapu kütüğü sayfasının mülkiyet hanesine bu gayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrildiğini belirten ibare yazılır ve sayfa, irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır; her bağımsız bölüm ise kütüğün ayrı bir sayfasına tescil edilir. Bu kapatma ve yeniden açma işlemi, tapu sicilinin düzenli ve izlenebilir kalmasını sağlar. Bu düzenli kayıt sistemi, üçüncü kişilerin bağımsız bölümün hukuki durumunu tapu kaydından güvenle öğrenebilmesini sağlar.

Bağımsız Bölümün Ayrı Gayrimenkul Niteliği

m.13/4 fıkrasına göre kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır. Bu nitelik, bağımsız bölümün ayrıca devredilebilmesini, ipotek edilebilmesini ve haczedilebilmesini mümkün kılar; böylece kat mülkiyeti bankacılık ve kredi işlemlerinde de kullanılabilir bir teminat konusu haline gelir. Bu bağımsız gayrimenkul niteliği, bağımsız bölümün ayrıca miras yoluyla intikaline de imkân tanır.

Kat malikine, anagayrimenkulün çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde m.12/a bendinde belirtilen projenin kendi bağımsız bölümüne ait kısmının tasdikli bir örneği de verilir; bu belgeler, kat malikinin mülkiyet hakkının kapsamını somut biçimde gösterir. Bu belgeler, ileride çıkabilecek sınır veya alan uyuşmazlıklarında da temel dayanak oluşturur.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat mülkiyeti kütüğü hangi tüzüğe göre tutulur?

m.11 uyarınca kat mülkiyeti kütüğü Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulur.

Bağımsız bölüm tescil edildikten sonra ayrı satılabilir mi?

Evet, m.13 uyarınca tescille birlikte her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır ve bu nedenle ayrıca devredilebilir.

Kadastrosu yapılmamış yerlerde kat mülkiyeti nasıl tescil edilir?

m.11/2 uyarınca bu yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı ayrıca tutulan Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil edilir. Kütüğe veya deftere yapılan hatalı bir kayıt nedeniyle hak kaybı doğduğunda ise tapu sicilinin hatasından sorumluluk kuralları gündeme gelir.