Bağımsız Bölümün Kat Mülkiyeti Kütüğüne Tescili

Kat Mülkiyeti Kütüğünün İşlevi

634 sayılı Kanun m.11'e göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır. Bu kütük, her bağımsız bölümün mülkiyet durumunu ayrı ayrı izlemeyi mümkün kılan özel bir sicil sistemidir. Bu özel sicil sistemi, genel tapu kütüğünden farklı olarak her bağımsız bölüm için ayrı bir sayfa açılmasını zorunlu kılar. Bu özel kütük sistemi, her bağımsız bölümün kendi tapu geçmişinin ayrı ayrı izlenebilmesini sağlayan modern bir yapıdır.

Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, m.11/2 uyarınca ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur; bu defter, kadastro tamamlandıktan sonra düzenlenecek asıl kütüğe esas oluşturur. Bu geçici kayıt sistemi, kadastrosu tamamlanmamış bölgelerde de kat mülkiyeti kurulmasına imkan tanır. Bu geçici kayıt sistemi, kadastro tamamlandıktan sonra otomatik olarak asıl kat mülkiyeti kütüğüne aktarılır. Bu geçici sicil, kadastro çalışmaları tamamlanınca otomatik olarak asıl kat mülkiyeti kütüğüne dönüştürülür.

Tescil Usulü

m.13/1 fıkrasına göre tapu memuru, kendisine verilen belgelerin tam, usulüne uygun ve istemde bulunanların yetkili olduğuna kanaat getirdikten sonra kat mülkiyeti kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler; bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır. Bu ikili işlev, ayrıca bir tescil talebine gerek kalmadan sürecin hızlanmasını sağlar. Bu ikili işlev sayesinde, kat mülkiyeti kurulması tek bir işlemle hem sözleşme hem de tescil sonucunu doğurur. Bu tek işlemli süreç, kat mülkiyeti kurulmasını hem hızlandırır hem de ayrıca bir tescil başvurusuna gerek bırakmaz.

m.13/2 uyarınca sözleşme düzenlenince anagayrimenkulun kayıtlı olduğu tapu kütüğü sayfasının mülkiyet hanesine bu gayrimenkulun mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrildiğini belirten ibare yazılır ve sayfa, irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır; her bağımsız bölüm ise kütüğün ayrı bir sayfasına tescil edilir. Bu kapatma ve yeniden açma işlemi, tapu sicilinin düzenli ve izlenebilir kalmasını sağlar. Bu kapatma ve yeniden açma işlemi, uzman olmayan kişiler için karışık görünse de tapu sicilinin bütünlüğünü korumaya hizmet eder. Bu düzenli kayıt sistemi, üçüncü kişilerin bağımsız bölümün hukuki durumunu tapu kaydından güvenle öğrenebilmesini sağlar.

Bağımsız Bölümün Ayrı Gayrimenkul Niteliği

m.13 son fıkralara göre kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır. Bu nitelik, bağımsız bölümün ayrıca devredilebilmesini, ipotek edilebilmesini ve haczedilebilmesini mümkün kılar; böylece kat mülkiyeti bankacılık ve kredi işlemlerinde de kullanılabilir bir teminat konusu haline gelir. Bu nitelik sayesinde bağımsız bölüm, bağımsız bir taşınmaz gibi bankalara teminat olarak gösterilebilir. Bu bağımsız gayrimenkul niteliği, bağımsız bölümün ayrıca miras yoluyla intikaline de imkan tanır.

Kat malikine, anagayrimenkulun çaplı tasarruf belgesinden başka, istem halinde m.12/a bendinde belirtilen projenin kendi bağımsız bölümüne ait kısmının tasdikli bir örneği de verilir; bu belgeler, kat malikinin mülkiyet hakkının kapsamını somut biçimde gösterir. Bu belgeler, ileride çıkabilecek sınır veya alan uyuşmazlıklarında da temel dayanak oluşturur. Bu belgeler, kat malikinin talebi üzerine tapu idaresince veya yönetici aracılığıyla temin edilebilir. Bu belgeler, kat malikinin bağımsız bölümünün sınırlarını ve niteliğini ispatlamada en güvenilir kaynak olarak kabul edilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat mülkiyeti kütüğü hangi tüzüğe göre tutulur

m.11 uyarınca kat mülkiyeti kütüğü Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulur.

Bağımsız bölüm tescil edildikten sonra ayrı satılabilir mi

Evet, m.13 uyarınca tescille birlikte her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliği kazanır ve bu nedenle ayrıca devredilebilir.

Kadastrosu yapılmamış yerlerde kat mülkiyeti nasıl tescil edilir

m.11/2 uyarınca bu yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı ayrıca tutulan Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil edilir.