Yöneticinin Hesap Verme Ve Denetime Tabi Olma Yükümlülüğü

Hesap Verme Yükümlülüğü

634 sayılı Kanun m.39/1 fıkrasına göre yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Bu yıllık hesap verme, kat maliklerinin yönetimin mali durumunu düzenli olarak izleyebilmesini sağlar. Bu yıllık hesap verme yükümlülüğü, kat malikleri kurulunun olağan toplantısında gündemin önemli bir parçasını oluşturur. Bu hesap verme sürecinin şeffaf yürütülmesi, kat malikleri ile yönetici arasındaki güven ilişkisinin sürdürülmesi açısından önemlidir.

m.39/2 uyarınca kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir; bu düzenleme kat maliklerine yönetim üzerinde etkin bir denetim imkanı tanır. Bu talep hakkı, yalnızca belirli sayıda değil, en az yarısının bir araya gelmesi koşuluyla kullanılabilir. Bu talep hakkı kullanıldığında yönetici, makul bir süre içinde istenilen hesap bilgilerini sunmakla yükümlüdür. Bu talep, yazılı olarak yöneticiye iletilmeli ve makul bir süre içinde cevaplanmalıdır.

Yönetimin Denetlenmesi

m.41/1 fıkrasına göre kat malikleri kurulu, yöneticinin görevindeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa bu denetim her üç ayda bir yapılır. Bu düzenli denetim aralığı, mali usulsüzlüklerin erken tespit edilmesine yardımcı olur. Bu düzenli denetim aralığı, yönetim planında farklı bir süre öngörülmediği sürece değiştirilemez. Bu düzenli denetim, olası usulsüzlüklerin erken aşamada tespit edilerek büyümeden önlenmesini sağlar.

m.41/3 uyarınca kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna bırakabilir; denetçi, denetim sonucunu ve düşüncelerini bir raporla kat malikleri kuruluna bildirir. Bu rapor çoğaltılarak taahhütlü mektupla tüm kat maliklerine ayrıca gönderilir. Bu rapor, kat maliklerine yönetimin mali durumu hakkında somut ve güncel bilgi sunar. Bu rapor uygulaması, özellikle büyük sitelerde profesyonel denetim firmalarının görevlendirilmesiyle daha da güçlendirilebilir.

Defter Tutma Ve Belgelerin Saklanması

m.36'ya göre yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, ihtar ve tebligatın özetini ve bütün giderleri, m.32'de sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmak ve bu defteri, giderlerin belgeleriyle birlikte bir dosyada saklamakla yükümlüdür; defter her yılın bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırılır. Bu kayıt düzeni, ileride çıkabilecek hesap uyuşmazlıklarında somut delil oluşturur. Bu kayıt düzenine uyulmaması, yöneticinin görevini kötüye kullandığı iddialarına karşı kendini savunmasını zorlaştırır. Bu kayıt düzeni, yönetici değişikliğinde yeni yöneticinin devraldığı durumu net biçimde görebilmesini de kolaylaştırır.

Hesap verme ve denetim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, kat maliklerinin m.41/1 uyarınca yöneticiyi değiştirme hakkını doğurur; ayrıca ibraya ilişkin hususlarda kanunda özel hüküm bulunmadığından m.9 uyarınca vekalete ilişkin genel hükümlere başvurulur. Bu boşluk doldurma yöntemi, kat mülkiyeti mevzuatının genel hükümlerle tamamlayıcı biçimde uygulanmasının bir örneğidir. Bu genel hükümlere başvuru, kat mülkiyeti mevzuatında boşluk bulunan konularda sıklıkla karşımıza çıkan bir yöntemdir. Bu genel hükümlere başvuru yöntemi, kanunun her ayrıntıyı düzenlemesinin mümkün olmadığı durumlarda pratik çözümler sunar.

Sıkça Sorulan Sorular

Yönetici hesabı ne zaman vermek zorundadır

m.39/1 uyarınca yönetim planında belirtilen zamanda, belirtilmemişse her takvim yılının birinci ayında hesap verilir.

Kat malikleri yıl içinde hesap sorabilir mi

Evet, m.39/2 uyarınca kat maliklerinin yarısı isterse yönetim planındaki zamanlar dışında da hesap istenebilir.

Yönetimin denetimi kim tarafından yapılır

m.41 uyarınca denetim kat malikleri kurulunca doğrudan yapılabileceği gibi, seçilecek bir denetçi veya denetim kuruluna da bırakılabilir.