Kiracıların Ve Diğer Kullananların Yönetim Planına Uyma Zorunluluğu

Kiracıların Yönetim Planına Tabi Olması

634 sayılı Kanun m.18/2 fıkrasına göre kat maliklerinin borçlarına dair hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle sürekli olarak faydalananlara da uygulanır. Bu düzenleme, yönetim planı hükümlerinin yalnızca malikleri değil fiilen kullananları da bağladığını gösterir. Böylece kat maliki kendi bölümünü kiraya verdiğinde de yönetim planının bağlayıcılığı devam eder. Bu geniş kapsamlı uygulama alanı, kat malikinin kiracı üzerinde tam denetim kuramaması ihtimaline karşı diğer maliklerin haklarını korumayı amaçlar. Bu geniş kapsam, kat malikinin bağımsız bölümünü kiraya verirken kiracıya yönetim planını bildirmesini de fiilen zorunlu kılar.

Aynı fıkraya göre bu borçları yerine getirmeyenler, kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur. Dolayısıyla bir kiracının doğruluk kaidelerine aykırı davranışı veya yönetim planını ihlali, hem kiracının hem de kat malikinin sorumluluğunu doğurabilir. Bu müteselsil sorumluluk, diğer kat maliklerine zararı tazmin etme konusunda ek bir güvence sağlar. Bu düzenleme sayesinde mağdur kat maliki, hem kiracıya hem de kat malikine karşı birlikte dava açabilir. Uygulamada kira sözleşmelerine yönetim planına uyma yükümlülüğüne ilişkin özel bir madde eklenmesi önerilir.

Ortak Gider Borcundan Sorumluluk

m.22/1 fıkrasına göre kat malikinin m.20 uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu düzenleme, yöneticinin alacaklarını tahsil etme imkanını genişletmek amacıyla getirilmiştir. Bu genişletilmiş sorumluluk çevresi, yöneticinin alacak takibinde birden fazla muhatap bulabilmesini sağlar. Bu sorumluluk paylaşımı, özellikle aidat ve ortak gider borçlarının tahsilinde yöneticiye pratik kolaylıklar sağlar.

Ancak aynı fıkranın devamına göre kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; kiracının bu kapsamda yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür. Bu sınırlama, kiracının malik yerine geçmediğini, yalnızca kira miktarı ölçüsünde sorumlu olduğunu gösterir ve kiracının aşırı yükümlülük altına girmesini engeller. Bu sınırlama, kiracının kira bedelini aşan bir ödeme yükümlülüğü altına girmemesini güvence altına alır. Bu sınırlama olmasaydı, kiracının kat malikinin bütün ortak gider borcundan sorumlu tutulması hakkaniyete aykırı olurdu.

Uygulamadaki Sonuçları

Kiracının yönetim planına aykırı davranışı, örneğin gürültü, ortak yerlerin kötü kullanımı veya yasak faaliyetlerin sürdürülmesi halinde, diğer kat malikleri m.33 uyarınca hakimin müdahalesini isteyebilir; bu başvuru hem kiracıya hem de kat malikine yöneltilebilir. Mahkeme, ihlalin niteliğine göre tahliye de dahil çeşitli tedbirlere hükmedebilir. Bu tür davalarda mahkeme, gerekirse kiracının bağımsız bölümden tahliyesine de karar verebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda mahkeme, önce tarafları uzlaştırma yoluna gitmekte, sonuç alınamazsa kesin karar vermektedir.

Kat malikinin kiracısının borç ve yükümlerini yerine getirmemesi nedeniyle diğer kat maliklerinin zarar görmesi halinde, m.33/1 son cümlesi uyarınca zarar gören kat maliki sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini talep edebilir. Bu yol, kiracının davranışlarından doğan zararların hızlı biçimde giderilmesine imkan tanır. Bu başvuru hakkı, kat malikinin kiracısı üzerindeki denetim eksikliğinden kaynaklanan zararlarını telafi etmesine imkan tanır. Bu koruma mekanizması, kat malikinin kiracısını seçerken daha dikkatli davranmasını teşvik eden dolaylı bir etki de yaratır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı yönetim planına uymak zorunda mıdır

Evet, m.18/2 uyarınca kat maliklerinin borçlarına dair hükümler kiracılara ve bağımsız bölümden sürekli faydalananlara da uygulanır.

Kiracı ortak gider borcundan ne kadar sorumludur

m.22/1 uyarınca kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kiracının yönetim planını ihlali kat malikini de sorumlu kılar mı

Evet, m.18/2 uyarınca kiracı borcunu yerine getirmezse kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olur.