TMK m. 883'e göre alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir; alacaklı terkine yanaşmazsa ipoteğin fekki davası açılır. Süreli kurulan ipoteklerde ise sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde İİK m. 150/c şerhi konulmamışsa ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.
İpotek, bir alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkıdır. Fek (terkin), bu güvencenin tapu kütüğünden silinmesidir. İpotek, alacağa bağlı fer'i bir hak olduğundan alacak sona erdiğinde varlık sebebini yitirir.
Buna rağmen kayıt kendiliğinden silinmez: terkin için alacaklının tapuya başvurusu ya da mahkeme kararı gerekir. Alacaklı borcun ödendiğini kabul etmez veya ulaşılamazsa, malikin başvuracağı yol ipoteğin fekki davasıdır.
Fek kararı alınmadıkça taşınmazın satışı fiilen zorlaşır; alıcılar ve krediyi kullandıracak bankalar, kayıt üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını ön şart olarak arar.
En sık hâl, borcun tamamen ödenmesidir; ödeme dekontları, banka yazıları ve hesap ekstreleriyle ispatlanır. Alacağın zamanaşımına uğraması, ibra, takas veya alacağın başka biçimde sona ermesi de fek sebebidir.
Konut kredilerinde borcun kapanmasına rağmen bankanın terkin yazısını göndermemesi, uygulamadaki tipik örnektir; banka yazıyla temerrüde düşürülür, sonuç alınamazsa dava açılır.
Alacaklıya ulaşılamıyorsa veya alacaklı şirket tasfiye edilmişse, terkin iradesi alınamayacağından mahkeme kararı tek yol hâline gelir; bu hâllerde dava, kayyım ya da tasfiye memuru gibi temsilcilere yöneltilebilir.
2019 değişikliğiyle getirilen hükme göre ipotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde taşınmaz üzerinde İİK m. 150/c'de belirtilen şerh konulmamışsa ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.
Bu hâlde dava açmaya gerek kalmaz; tapu müdürlüğüne yazılı başvuru yeterlidir. Şerh konulmuşsa, yani alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi takibine girişmişse kolaylaştırılmış terkin yolu kapanır.
Davacı, ipotekli taşınmazın malikidir; taşınmazı ipotekle yüklü olarak devralan yeni malik de fek davası açabilir. Davalı, tapuda ipotek lehtarı görünen alacaklı, ölmüşse mirasçılarıdır.
Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Konut kredisi gibi tüketici işlemlerinden doğan ipoteklerde tüketici mahkemesi görevli olabilir.
Mahkeme, güvence altına alınan alacağın sona erip ermediğini inceler; ödeme belgeleri, banka kayıtları ve gerektiğinde bilirkişi hesabıyla borcun kapandığı belirlenir.
Alacağın sona erdiği sabit olursa ipoteğin fekkine karar verilir; kesinleşen hükümle tapudaki ipotek kaydı terkin edilir ve taşınmaz üzerindeki rehin yükü kalkar.
Dava harca esas değer, ipotek bedeli üzerinden belirlenir; yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, terkine yanaşmayarak davaya sebebiyet veren alacaklıya yükletilir.
Cari hesap veya kredi ilişkilerini güvenceleyen üst sınır ipoteklerinde, ipoteğin hangi alacakları kapsadığı sık uyuşmazlık konusudur; kapsam, resmi senetteki tanımlamaya göre belirlenir.
Borç kısmen ödenmişse malik, ipoteğin tamamının değil, alacağı aşan kısmının indirilmesini de isteyebilir.
Fek davasıyla birlikte, ipoteğin haksız yere sürdürülmesinden doğan zararların tazmini de talep edilebilir; satış fırsatının kaçırılması bu zararın tipik örneğidir.
Önce alacaklıdan terkin yazısı istenir; vermezse taşınmazın bulunduğu yerde ipoteğin fekki davası açılır.
Evet; sürenin bitiminden itibaren 30 gün içinde İİK m. 150/c şerhi konulmamışsa tapu müdürlüğü, malikin talebiyle ipoteği terkin eder.
Borcun sona erdiğini ileri süren maliktedir; ödeme dekontları ve banka kayıtları temel delillerdir.
Tapuda ipotek lehtarı olarak görünen alacaklı; ölmüşse mirasçılarıdır.
Kural olarak taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir; tüketici işlemlerinde tüketici mahkemesi görevli olabilir.
Tapu, imar ve kamulaştırma uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.