İpotek Fekki Nasıl Yapılır

Borç Bitince İpotek Kendiliğinden Kalkar mı?

Hayır; alacak sona erdiğinde ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (TMK m.883/1). Yani borcun ödenmesi ipotek kaydını tapudan kendiliğinden silmez.

Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur ve rehin sözleşmesinin geçerliliği resmî şekle bağlıdır (TMK m.856). Kaydın kaldırılması da aynı biçimde tapu sicilinde yapılacak bir terkin işlemi gerektirir.

Uygulamada “ipotek fekki” olarak adlandırılan bu işlem, borcun tamamen kapandığının alacaklı tarafından kabul edilmesi ve tapu müdürlüğüne bildirilmesiyle tamamlanır. Bu nedenle son taksiti ödemek tek başına yeterli değildir.

Terkin İçin Alacaklının Yazılı Beyanı

Bir tescilin terkini, ancak kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir (TMK m.1014). İpotekte bu kişi ipotek alacaklısıdır; bankalar için genellikle “fek yazısı” düzenlenir.

Tescil, terkin ve değişiklik gibi işlemler için istemde bulunanın tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemesi gerekir (TMK m.1015). Banka ya da kişi alacaklı, sicilde hak sahibi göründüğünü veya onun temsilcisi olduğunu belgelemelidir.

Bankalar çoğunlukla fek talimatını doğrudan tapu müdürlüğüne gönderir; malik ise işlem için başvuru yapar. Gerçek kişi alacaklıda ise alacaklının tapu müdürlüğünde hazır bulunarak terkin istemi imzalaması gerekir.

Süreli İpotekte 30 Gün Kuralı

İpotek süreli kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren 30 gün içinde taşınmaz üzerinde İİK m.150/c’de belirtilen takip şerhi konulmamışsa ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir (TMK m.883/2).

Bu fıkra 04.07.2019 tarihli 7181 sayılı Kanunla eklenmiştir. Sonuç olarak süreli ipotekte malik, belirli koşullarda alacaklının onayını beklemeden terkin talep edebilir.

Sürenin bitiminden sonra alacaklı rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmış ve şerh tapuya işlenmişse bu kolay yol kapanır. Ayrıca bu imkân süresiz kurulan ipotekler için geçerli değildir.

Borçlu Olmayan Malik ve İpotekten Kurtarma

Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir; ödenen alacak malike geçer (TMK m.884).

Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş taşınmazı edinen ve borçtan şahsen sorumlu olmayan kişi, icra takibine başlanmadan önce satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir (TMK m.885).

İpotekten kurtarma hakkı alacaklılara 6 ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılır ve bedel alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır. Taşınmazı karşılıksız edinen kişi de takdir edeceği bedeli ödeyerek bu haktan yararlanabilir.

Alacaklı Fek Vermezse Ne Yapılır?

Alacak sona erdiği hâlde alacaklı yazılı terkin beyanı vermezse malik, TMK m.883/1’deki hakkına dayanarak mahkemeden ipoteğin terkinine karar verilmesini isteyebilir; uygulamada bu dava “ipoteğin fekki davası” olarak bilinir.

Davada borcun ödendiği veya alacağın başka bir nedenle sona erdiği ispat edilmelidir. Ödeme dekontları, banka hesap ekstreleri ve alacaklı yazışmaları bu nedenle saklanmalıdır.

Bir tescil yolsuz olarak terkin edilmiş veya değiştirilmişse, aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). İpoteğin hukuki sebepsiz kurulduğu iddialarında bu hüküm de gündeme gelebilir.

Adım Adım İpotek Fekki

Önce borcun tamamen kapandığını gösteren belgeyi alın ve alacaklıdan (bankadan) ipoteğin kaldırılmasını yazılı olarak isteyin. Kredi hesabının kapandığı ile ipoteğin fek edildiği aynı şey değildir; özellikle üst sınır (limit) ipoteklerinde başka kredilerin de teminat kapsamında olup olmadığını sorun.

Fek yazısının tapu müdürlüğüne ulaşıp ulaşmadığını takip edin ve işlem sonrası güncel tapu kaydını e-Devlet üzerinden kontrol edin. Kayıt silinmemişse tapu müdürlüğüne başvurarak işlemin durumunu öğrenin.

Süreli ipotekte bitiş tarihini ve 30 günlük süreyi hesaplayın; süre dolduğunda şerh yoksa doğrudan tapu müdürlüğüne başvurabilirsiniz. Alacaklı haksız olarak direnirse ödeme belgelerinizle fek davası açılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kredi bitince ipotek otomatik kalkar mı?

Hayır, malik alacaklıdan ipoteğin terkinini ister; terkin tapuda ayrı bir işlemle yapılır (TMK m.883).

İpotek fekki için kimin onayı gerekir?

Kaydın hak sağladığı kişinin, yani ipotek alacaklısının yazılı beyanı gerekir (TMK m.1014).

Süreli ipotek nasıl kaldırılır?

Süre bitiminden itibaren 30 gün içinde takip şerhi konulmamışsa malikin talebiyle tapu müdürlüğü terkin eder (TMK m.883/2).

Banka fek yazısı vermezse ne yapabilirim?

Borç sona ermişse ipoteğin terkini için mahkemeye başvurabilirsiniz (TMK m.883/1).

Başkasının borcu için ipotek verdim, ne yapabilirim?

Borçluya ait koşullarla borcu ödeyip ipoteğin kaldırılmasını isteyebilirsiniz; alacak size geçer (TMK m.884).

İpotekten kurtarma için ihbar süresi nedir?

Alacaklılara 6 ay önce yazılı ihbar yapılmalıdır (TMK m.885).

İpotek sözleşmesi adi yazılı yapılabilir mi?

Hayır, taşınmaz rehni sözleşmesinin geçerliliği resmî şekle bağlıdır (TMK m.856).

Yolsuz ipotek kaydı nasıl silinir?

Aynî hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilir (TMK m.1025).

Terkin için tapuda hangi belgeler istenir?

İstemde bulunanın tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemesi gerekir (TMK m.1015).