TBK m. 237'ye göre taşınmaz satışı vaadi, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz; uygulamada bu sözleşme noterlerce düzenleme biçiminde yapılır. Geçerli bir satış vaadi, alıcıya taşınmazın devrini isteme hakkı verir; satıcı devirden kaçınırsa tapu iptali ve tescil davası açılır.
Taşınmaz satış vaadi, ileride taşınmaz satış sözleşmesi yapılmasını her iki tarafa da borç yükleyen bir ön sözleşmedir. Vaat alacaklısı, sözleşmeye dayanarak taşınmazın kendisine devrini isteyebilir; vaat borçlusu devirden kaçınırsa mahkemeden tescil kararı alınır.
Henüz tapuda devir imkânı bulunmayan hâllerde — kat irtifakı kurulmamış projeler, ifraz beklenen parseller, miras paylaşımı tamamlanmamış taşınmazlar — satış vaadi, tarafları bağlamanın temel aracıdır.
Sözleşme her iki tarafın mirasçılarını da bağlar; vaat borçlusunun ölümü hâlinde tescil davası mirasçılara karşı açılır.
6098 sayılı TBK m. 237 uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Uygulamada satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılır; adi yazılı, hatta imzaları noterce onaylanmış ancak düzenleme biçiminde olmayan sözleşmeler geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanılarak tescil istenemez; ödenenler sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri alınır.
Satış vaadi tapu kütüğüne şerh edilebilir; şerh, vaadin sonraki maliklere ve taşınmaz üzerinde hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar.
Şerh edilmemiş vaat yalnızca sözleşmenin tarafını bağlar; taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye devredilirse alıcının tescil isteme imkânı kalmaz, talep tazminata dönüşür.
Şerhin sağladığı koruma süresizdir denemez; uygulamada şerhin etkisi, tapu mevzuatındaki süre ve terkin kurallarıyla birlikte değerlendirilir ve vaat şerhi terkin edilmişse üçüncü kişilere karşı koruma sona erer.
Vaat borçlusu devri yapmazsa, alacaklı tapu iptali ve tescil davası açar; mahkeme, sözleşme bedeli ödenmiş veya depo edilmişse taşınmazın davacı adına tesciline karar verir.
Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bedelin bir kısmı ödenmemişse mahkeme, kalan bedelin depo edilmesi için süre verir.
Satış vaadinden doğan tescil isteme hakkı, sözleşmeden doğan alacak niteliğinde olduğundan on yıllık genel zamanaşımına tabidir; süre, sözleşmeyle kararlaştırılan ifa tarihinden, yoksa sözleşme tarihinden işlemeye başlar.
Vaat alacaklısı taşınmazı teslim almış ve kullanıyorsa, zamanaşımı def'inin ileri sürülmesi dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabilir; bu hâllerde davanın süre yönünden reddi mümkün olmayabilir.
Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda paydaşın tek başına yaptığı satış vaadi, ortaklık çözülmeden ifa edilemez; ancak sözleşme geçerlidir ve ortaklığın giderilmesinden sonra hüküm doğurur.
Müteahhitten konut alımlarında satış vaadi, kat irtifakı kurulmadan yapılan satışların hukuki dayanağıdır; tüketicinin korunması hükümleri ayrıca devreye girer.
Vaat konusu taşınmazın üçüncü kişiye satılması hâlinde, şerhli vaat sahibi yeni malike karşı da tescil davası açabilir; şerhsiz vaat sahibi ise vaat borçlusundan tazminat ister.
Noterde, düzenleme şeklinde yapılır. Adi yazılı veya yalnızca imza onaylı sözleşmeler geçersizdir.
Evet; şerh sayesinde vaat, taşınmazı sonradan devralanlara karşı da ileri sürülebilir.
Vaat alacaklısı, bedeli ödemiş veya depo etmiş olmak şartıyla tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın adına tescilini sağlayabilir.
Tescil isteme hakkı on yıllık zamanaşımına tabidir; süre ifa tarihinden, yoksa sözleşme tarihinden başlar. Taşınmaz teslim edilmişse zamanaşımı def'i dürüstlük kuralına takılabilir.
Evet; geçersiz sözleşme uyarınca ödenenler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir.
Tapu, imar ve kamulaştırma uyuşmazlıklarında hukuki destek için bize ulaşın.