Üst Limit İpoteği ve Takip

Üst Limit İpoteği Ne Demektir?

Taşınmaz rehni kural olarak miktarı Türk parasıyla gösterilen belli bir alacak için kurulur; alacağın miktarı belli değilse taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir (TMK m.851/1). Bu türe uygulamada üst limit, limit veya kredi ipoteği denir.

Henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin veya olası bulunan alacaklar da ipotekle güvenceye alınabilir ve ipotek konusu taşınmazın borçluya ait olması gerekmez (TMK m.881). Bu nedenle bir şirketin kredileri için ortağının veya bir yakınının evi üzerine limit ipoteği kurulması yaygındır.

Kredi kuruluşlarının yabancı para üzerinden verdiği krediler için yabancı para üzerinden de taşınmaz rehni kurulabilir; bu durumda her derecenin tutarı ilgili para türüyle gösterilir (TMK m.851/2).

Limit, Borcun Tamamını mı Gösterir?

Hayır. Limit, borcun miktarını değil taşınmazın karşılayacağı azami tutarı gösterir; asıl borç limitten az veya çok olabilir ve gerçek borç tutarı kredi sözleşmesi ve hesap kayıtlarıyla belirlenir (TMK m.851/1).

Taşınmaz rehninin sağladığı güvenceye ana para, takip giderleri ve gecikme faizi ile rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz girer (TMK m.875). Üst sınır ipoteğinde bu kalemlerin limitle nasıl ilişkilendirileceği tartışmalıdır.

Bir görüşe göre alacaklı rehinden ancak limit kadar tahsil edebilir; diğer görüşe göre ise takip tarihinden sonra işleyen faiz ve giderlerin limiti aşan kısmı da talep edilebilir; Yargıtay uygulamasında da sonuç akit tablosunun içeriğine göre değişebilmektedir. Somut dosyada ipotek akit tablosundaki faiz ve masraf kayıtları belirleyici olur.

Kredi İpoteğinde İcra Emri Nasıl Gönderilir?

Cari hesap veya kredi için verilen ipotekte akit tablosu kayıtsız şartsız borç ikrarı içermese bile, banka hesap özetinin veya ihtarın noter aracılığıyla borçluya tebliğ edildiğini gösteren onaylı örneği icra müdürüne sunarsa, icra müdürü İİK m.149 uyarınca işlem yapar (İİK m.150/ı).

Bu durumda borçluya ve taşınmaz maliki üçüncü kişiye icra emri gönderilir; icra emrinde borcun 30 gün içinde ödenmesi, ödenmez ve icranın geri bırakılması kararı getirilmezse alacaklının satış isteyebileceği bildirilir (İİK m.149).

Bankanın bu yola başvuramadığı durumlarda ödeme emri gönderilir; ödeme süresi yine 30 gün, itiraz süresi 7 gündür ve rehin hakkının kendisi itiraz konusu yapılamaz (İİK m.149/b, 150).

Hesap Özetine 8 Gün İçinde İtiraz Neden Önemli?

Krediyi kullanan taraf, hesap özetine veya ihtara tebliğden itibaren 8 gün içinde noter aracılığıyla itiraz ettiğini ispat ederek icra mahkemesine şikâyette bulunabilir (İİK m.150/ı). Bu süre kaçırılırsa savunma yolu büyük ölçüde kapanır.

Süresinde itiraz edilse bile banka alacağını İİK m.68/b çerçevesinde diğer belgelerle ispatlayabiliyorsa şikâyet reddedilir. İcra mahkemesi, borcun sona erdiğini veya ertelendiğini gösteren resmi ya da imzası ikrar edilmiş belge sunulmadıkça takibin durdurulmasına karar veremez.

Hesap özetinin ipotekli taşınmaz maliki üçüncü kişiye tebliği, TMK m.887’deki ödeme istemi yerine geçer. Borçtan şahsen sorumlu olmayan malikin de bu ihtara süresinde itiraz etmesi gerekir; aksi hâlde ödeme istemi ona karşı da etkili olur (TMK m.887).

Satış Süresi ve Limitin Yetmemesi

Alacaklı, taşınmaz rehninin satışını ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde istemelidir; bu süre içinde istenmez veya talep geri alınıp yenilenmezse takip düşer (İİK m.150/e).

Rehinli alacaklı kural olarak önce rehne başvurmak zorundadır; rehin borcu karşılamazsa kalan alacak için haciz veya iflas yoluna gidebilir (İİK m.45). Kesinleşen kıymete göre taşınmazın alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa alacaklıya geçici rehin açığı belgesi verilir (İİK m.150/f).

Taşınmazını başkasının borcu için ipotek veren malik ise kişisel olarak değil, taşınmazla ve güvence kapsamıyla sınırlı sorumludur. Onun diğer mallarına rehin açığı nedeniyle gidilemez; bu belge yalnızca borçlu hakkında sonuç doğurur.

Limit İpoteği Verenlerin Dikkat Etmesi Gerekenler

Başkasının kredisi için ipotek veriyorsanız, akit tablosunda hangi kredilerin güvence altına alındığını, faiz ve masraf kaydını ve limitin tutarını okuyun. Genel nitelikli limit ipotekleri, borçlunun ileride kullanacağı kredileri de kapsayabilir.

Bankaya ve tapuya bildirdiğiniz adresin güncel olmasını sağlayın. Hesap özeti bu adrese tebliğ edildiğinde 8 günlük süre işlemeye başlar; tebligatı fark etmemek itiraz hakkının kaybına yol açabilir.

Borç kapandığında ipotek kendiliğinden silinmez. Bankadan fek yazısı alınarak tapuda ipoteğin terkini istenmelidir; aksi hâlde yeni kredilerin de aynı ipotekle güvence altında sayılması gündeme gelebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Üst limit ipoteği ile anapara ipoteği farkı nedir?

Anapara ipoteği belli bir alacak için, üst limit ipoteği ise miktarı belli olmayan alacaklar için azami tutar gösterilerek kurulur (TMK m.851).

Limit, borcum olduğu anlamına gelir mi?

Hayır. Limit taşınmazın karşılayacağı azami tutardır; gerçek borç kredi hesabından belirlenir.

Hesap özetine itiraz süresi kaç gün?

Tebliğden itibaren 8 gün içinde noter aracılığıyla itiraz edilmelidir (İİK m.150/ı).

İcra emrinde ödeme süresi ne kadar?

İcra emrinde borcun 30 gün içinde ödenmesi istenir (İİK m.149).

Ödeme emrine itiraz süresi ne kadar?

Ödeme emrine tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilir; rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz (İİK m.150).

Banka limitin üzerinde para isteyebilir mi?

Rehinden tahsilde limit esastır; takip sonrası faiz ve giderlerin limiti aşıp aşamayacağı tartışmalıdır. Rehin yetmezse kalan için borçluya haciz yoluyla gidilebilir (İİK m.45).

Başkasının borcu için ipotek verdim, maaşıma haciz gelir mi?

Şahsen borçlu değilseniz sorumluluğunuz taşınmazla sınırlıdır; rehin açığı belgesi yalnız borçlu hakkında kullanılır.

Banka satışı ne zamana kadar istemeli?

Emrin tebliğinden itibaren bir yıl içinde satış istenmezse takip düşer (İİK m.150/e).

İcra mahkemesi takibi ne zaman durdurur?

İcra mahkemesi, borcun sona erdiğini veya ertelendiğini gösteren resmi ya da imzası ikrar edilmiş belge sunulmadıkça takibi durduramaz (İİK m.150/ı).