Geciken Kira için Faiz İstenebilir mi?

Kiracı Ne Zaman Temerrüde Düşer?

Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet yoksa kira bedelini her ayın sonunda ödemekle yükümlüdür (6098 sayılı TBK m.314). Uygulamada sözleşmeler çoğunlukla “her ayın 1’i ile 5’i arasında” gibi belirli bir ödeme günü öngörür ve bu durumda sözleşmedeki tarih esas alınır.

Muaccel bir borcun borçlusu kural olarak alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer (TBK m.117/1). Ancak borcun ifa edileceği gün taraflarca birlikte belirlenmişse, bu günün geçmesiyle borçlu ihtara gerek kalmadan temerrüde düşmüş olur (TBK m.117/2). Kira sözleşmesinde ödeme günü yazılıysa, o gün ödeme yapılmadığında faiz işlemeye başlar.

Temerrüdün bir diğer sonucu, kiraya verenin kiracıya yazılı süre vererek sözleşmeyi feshetme yoluna gidebilmesidir; konut kiralarında bu süre en az otuz gündür (TBK m.315). Faiz talebi ile tahliye yolu birbirinden bağımsız iki ayrı haktır.

Gecikmede Hangi Faiz Oranı Uygulanır?

Uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranı sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuata göre belirlenir (TBK m.120/1). Bir miktar paranın ödenmesinde temerrüde düşen borçlu, sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadıkça geçmiş günler için 3095 sayılı Kanunun 1 inci maddesindeki orana göre temerrüt faizi öder (3095 s.K. m.2/1).

31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanunla değiştirilen kurala göre bu oran, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont oranının yüzde sekseni üzerinden belirlenir. Reeskont oranı 30 Haziran günü önceki yılın 31 Aralık oranından beş puan veya daha fazla farklıysa, yılın ikinci yarısında 30 Haziran oranının yüzde sekseni geçerli olur (3095 s.K. m.1). Oran, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuata göre belirlendiğinden (TBK m.120/1), 31.07.2026’dan önceki gecikme dönemleri için değişiklikten önceki kanuni oran esas alınır.

Oran, TCMB’nin ilan ettiği reeskont oranına bağlı olarak değiştiğinden sabit bir yüzde ezberlemek yerine ilgili dönemin oranına bakılmalıdır. Kira ilişkisi ticari iş niteliğindeyse ve TCMB’nin kısa vadeli avans faiz oranı daha yüksekse, sözleşme olmasa bile temerrüt faizi bu oran üzerinden istenebilir (3095 s.K. m.2/2).

Sözleşmeye Yüksek Gecikme Faizi Yazılabilir mi?

Taraflar temerrüt faizini sözleşmeyle kararlaştırabilir; ancak sözleşmeyle belirlenecek yıllık temerrüt faizi oranı, kanuni oranın yüzde yüz fazlasını aşamaz (TBK m.120/2). Sınırın hesabında, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan kanuni oran esas alınır (TBK m.120/1).

Kira hukukunda ayrıca özel bir yasak vardır: kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira zamanında ödenmezse ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). “Her gecikme için bir aylık kira tutarında ceza ödenir” gibi maddeler bu nedenle uygulanamaz.

Faiz ile ceza koşulu arasındaki fark önemlidir: faiz, gecikilen süreye ve borç tutarına bağlı olarak işler; ceza koşulu ise gecikmeye bağlanmış sabit bir yaptırımdır. Bu ayrım kira sözleşmesinde cezai şart yasağı yazısında ayrıntılı ele alınmıştır.

Faiz Talebi Kirayı Kabul Edince Kaybolur mu?

Kaybolabilir. Alacaklı anaparanın tamamı için makbuz vermişse faizlerini de almış olduğu kabul edilir (TBK m.104/2). Geç ödenen kirayı çekincesiz makbuzla kabul eden kiraya veren, o aya ait faizi sonradan istemekte güçlük çeker.

Aynı şekilde, kira gibi dönemsel edimlerden biri için çekince belirtilmeksizin makbuz verilmişse önceki dönemlere ait edimler de ifa edilmiş sayılır (TBK m.104/1). Faiz talebini korumak isteyen kiraya veren, ödemeyi alırken “gecikme faizi talebim saklıdır” şeklinde yazılı çekince koymalıdır.

Temerrüde dayalı tahliye kuralı kira bedeli ve yan giderlerin ödenmemesini esas alır (TBK m.315). Bu nedenle faiz alacağı için ayrıca ödeme talep edilmesi ve gerekirse icra takibine konu edilmesi daha uygun bir yoldur; takip süreci kira bedelinin ödenmemesi ve icra yazısında anlatılmıştır.

Faiz Alacağı Ne Zaman Zamanaşımına Uğrar?

Kira bedelleri ve anapara faizleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1). Her ayın kirası ve o aya ait faiz için süre ayrı ayrı, alacağın muaccel olduğu tarihte başlar (TBK m.149/1).

Asıl alacak zamanaşımına uğrayınca ona bağlı faiz ve diğer alacaklar da zamanaşımına uğramış olur (TBK m.152). Kira alacağı zamanaşımına uğramışsa o aya ait faiz de artık istenemez.

Borçlunun borcu ikrar etmesi, kısmi ödeme yapması, alacaklının dava açması veya icra takibi başlatması zamanaşımını keser (TBK m.154). Zamanaşımı ancak borçlu tarafından ileri sürülürse dikkate alınır; hâkim bunu kendiliğinden göz önüne alamaz (TBK m.161). Kira alacağının zamanaşımı ayrıca kira alacağında zamanaşımı yazısında incelenmiştir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kirayı birkaç gün geç ödersem faiz istenebilir mi?

Evet. Ödeme günü sözleşmede belirlenmişse o günün geçmesiyle temerrüde düşülür ve gecikilen günler için temerrüt faizi istenebilir (TBK m.117/2, 3095 s.K. m.2).

Faiz istenmesi için önce ihtar çekilmesi gerekir mi?

Ödeme günü sözleşmede yazılıysa gerekmez; ödeme günü belirli değilse temerrüt için alacaklının ihtarı gerekir (TBK m.117).

2026’da kanuni faiz nasıl belirleniyor?

31.07.2026’dan itibaren yıllık oran, TCMB’nin önceki yılın 31 Aralık günü uyguladığı reeskont oranının yüzde sekseni üzerinden belirlenir (3095 s.K. m.1).

Sözleşmeye istediğimiz faiz oranını yazabilir miyiz?

Hayır. Sözleşmesel temerrüt faizi, kanuni oranın yüzde yüz fazlasını aşamaz (TBK m.120/2).

Geç ödemeye bir kira tutarında ceza konabilir mi?

Hayır. Kiranın zamanında ödenmemesine ceza koşulu bağlayan anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346).

Geç ödenen kirayı kabul ettim, faizi sonradan isteyebilir miyim?

Anaparanın tamamı için çekincesiz makbuz verdiyseniz faizi de almış sayılırsınız; bu nedenle ödeme alınırken çekince konmalıdır (TBK m.104/2).

Kira faizinde zamanaşımı kaç yıldır?

Kira bedelleri ve anapara faizleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1).