Anayapının Harap Olması Ve Hukuki Sonuçları

Anayapının Tümünün Harap Olması

634 sayılı Kanun m.47/1 fıkrasına göre anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Bu halde m.48 uyarınca kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatılarak, gayrimenkulun kaydı arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre genel kütüğe tescil edilir. Bu aşamadan sonra anagayrimenkul artık kat mülkiyeti değil adi mülkiyet rejimine tabi olur. Bu sonuç, deprem gibi doğal afetler sonucunda tüm binanın kullanılamaz hale gelmesi durumlarında özellikle önem kazanır. Bu tür olağanüstü durumlarda yöneticinin hızlı ve doğru hareket etmesi, kat maliklerinin haklarının korunması açısından hayati önem taşır.

Tümü harap olan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından yeniden kat mülkiyeti esasına göre bir yapı yapılmak istenirse, m.48/3 uyarınca kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler yeniden uygulanır. Bu durumda süreç, sıfırdan bir kat irtifakı kurulması gibi başlar. Bu yeniden kuruluş sürecinde, arsa üzerindeki mevcut haklar ve yükümlülükler de yeni duruma göre yeniden düzenlenir. Bu yeniden kuruluş, uygulamada genellikle sigorta tazminatı ve devlet destekleriyle finanse edilerek gerçekleştirilir.

Bağımsız Bölümün Kısmen Harap Olması

m.47/2 fıkrasına göre anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri, bu sürenin bitiminden itibaren bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının değeri karşılığında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilir. Bu düzenleme, harap bölümün süresiz biçimde boş kalmasını önlemeyi amaçlar. Bu iki yıllık süre, malikin finansal veya teknik nedenlerle yeniden yapım için makul bir hazırlık süresine sahip olmasını sağlar. Bu süre içinde malik, gerekli izinleri almak ve inşaat sözleşmesi yapmak için somut adımlar atmalıdır.

Devrolunan arsa payını devralanlar, devraldıkları tarihten itibaren iki yıl içinde harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmak veya bütün kat maliklerinin arsa paylarını m.3/2 esaslarına göre yeniden hesaplatarak kütüğe geçirtmek zorundadır. Bu iki yıllık ek süre de, yapının nihayetinde tamamlanmasını güvence altına almak içindir. Bu ek sürelere uyulmaması halinde, kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek yerini ortak mülkiyete bırakır. Bu sonuç, harap olan bölümün uzun süre atıl kalarak diğer kat maliklerine zarar vermesini önlemeyi amaçlar.

Bildirim Yükümlülüğü Ve Geçici Kat İrtifakı

m.48/1 uyarınca anagayrimenkulun veya anayapının tamamen ya da kısmen harap olması durumu, yönetici tarafından tapu idaresine ve bütün kat maliklerine derhal bildirilir; yönetici yoksa bu bildirimi bağımsız bölümü harap olan kat maliki yapar, aksi halde doğacak zararlardan sorumluluk doğar. Bu bildirim yükümlülüğü, tapu sicilinin güncel durumu yansıtmasını sağlar. Bu bildirim, aynı zamanda sigorta şirketlerine yapılacak hasar ihbarlarının da dayanağını oluşturur. Bu bildirim yapılmadığı takdirde, doğacak zararların sorumluluğu ilgili kat malikine veya yöneticiye yüklenir.

m.47 son fıkraya göre harap olan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti, kanunda öngörülen süreler boyunca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kütükte beyanlar hanesine geçici şerh verilir; bağımsız bölüm yeniden yapılınca kat mülkiyeti tekrar doğar ve şerh silinir. Bu geçici dönüşüm mekanizması, yeniden inşa sürecinde hukuki boşluk yaşanmasını engeller. Bu geçici dönüşüm sırasında, harap olan bölümün maliki hala arsa payı sahibi olma sıfatını korur. Bu geçici süre boyunca, harap olan bölüme ilişkin ortak gider yükümlülüğü de duruma göre yeniden değerlendirilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Anayapı tamamen yıkılırsa kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer mi

Evet, m.47/1 uyarınca anayapının tümü harap olduğunda kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.

Harap olan bağımsız bölüm yeniden yapılmazsa ne olur

m.47/2 uyarınca malik iki yıl içinde yaptırmazsa diğer kat malikleri, bir yıl içinde o bölümün arsa payının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilir.

Harap olma durumunu kim bildirmekle yükümlüdür

m.48/1 uyarınca durum öncelikle yönetici tarafından, yönetici yoksa bağımsız bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine ve diğer kat maliklerine bildirilir.