Aidat Borcunda Zamanaşımı

Aidat Borcunda Zamanaşımı Süresi Kaç Yıldır?

Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir (6098 sayılı TBK m.146). Ancak kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler için süre beş yıldır (TBK m.147/1). Aylık veya dönemsel olarak tahsil edilen aidat ve ortak gider payları bu gruba girer.

Yargıtay da yönetim aidatı ve ortak gider alacağına ilişkin bir davada, dönemsel edimlere ilişkin davaların beş yıllık zamanaşımına tabi olduğunu ve davalının zamanaşımı savunması hakkında karar verilmemesini bozma sebebi saymıştır (Yargıtay 18. HD, 03.06.2014, E.2014/4628, K.2014/9746).

Kat maliklerinin ortak giderlere katılma borcu Kat Mülkiyeti Kanunundan doğar: her kat maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, sigorta, bakım, onarım ve işletme giderlerine arsa payı oranında katılır (634 sayılı KMK m.20/1). Zamanaşımı kuralı, bu payların dönemsel olarak istenmesi nedeniyle uygulanır.

Zamanaşımı Ne Zaman Başlar?

Zamanaşımı, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar (TBK m.149/1). Aidat her ay ayrı ayrı muaccel olduğundan, her ayın aidatı için beş yıllık süre ayrı hesaplanır. Örneğin Mart 2021 aidatının zamanaşımı, o ay için belirlenen ödeme gününden başlar.

Ödeme günleri ve tutarlar işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. 7579 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; kesinleşen işletme projeleri ve işletme giderlerine ilişkin kurul kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır (KMK m.37).

Uygulamada hesap, takip veya dava tarihinden geriye doğru gidilerek yapılır: bu tarihten beş yıl önceye kadar muaccel olmuş aidatlar istenebilir, daha eski aylar için ise borçlu zamanaşımı savunması ileri sürebilir.

Zamanaşımını Kesen Durumlar Nelerdir?

Borçlu borcu ikrar etmişse, özellikle faiz ödemiş veya kısmen ifada bulunmuşsa zamanaşımı kesilir (TBK m.154/1). Kat malikinin eski borcunun bir kısmını ödemesi veya borcunu kabul eden bir yazı vermesi bu sonucu doğurur.

Alacaklının dava açması veya icra takibinde bulunması da zamanaşımını keser (TBK m.154/2). Yönetici, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmakla görevlidir (KMK m.35/i); takibin geciktirilmesi alacağın bir kısmının zamanaşımına uğramasına yol açabilir.

Zamanaşımı kesilince yeni bir süre işlemeye başlar; borç bir senetle ikrar edilmiş veya mahkeme kararına bağlanmışsa yeni süre her zaman on yıldır (TBK m.156). Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur (6325 sayılı Kanun m.18/B, m.18/A-15).

Gecikme Tazminatı da Zamanaşımına Uğrar mı?

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m.20/2). Bu tazminat aidat borcuna bağlı bir alacaktır.

Asıl alacak zamanaşımına uğrayınca ona bağlı faiz ve diğer alacaklar da zamanaşımına uğramış olur (TBK m.152). Zamanaşımına uğrayan aylar için gecikme tazminatı da istenemez.

Yargıtay, aynı kararda gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanması gerektiğini; işletme projesine dayalı alacakta projenin tebliğ tarihinin, kurul kararına dayalı alacakta ise toplantıya katılan malik için karar tarihinin, katılmayan malik için kararın tebliğ edildiği veya öğrenildiği tarihin esas alınacağını vurgulamıştır (Yargıtay 18. HD, 03.06.2014, E.2014/4628, K.2014/9746). Konu aidat borcunda gecikme tazminatı yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Zamanaşımı Nasıl İleri Sürülür?

Zamanaşımı ileri sürülmedikçe hâkim bunu kendiliğinden göz önüne alamaz (TBK m.161). Borçlu kat maliki, davada cevap dilekçesinde veya icra takibinde ödeme emrine itirazında zamanaşımı savunmasını açıkça yapmalıdır. İlamsız takipte itiraz süresi ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gündür (2004 sayılı İİK m.62).

Kiracılar da kat malikinin aidat ve gecikme tazminatı borcundan müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22/1). Borç bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç tutarı için bağımsız bölüm üzerine yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle kanuni ipotek tescil edilir (KMK m.22/2).

Ortak gider ve avanstan doğan borçları ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olan kat maliki hakkında, bağımsız bölümün devrini isteme yolu da açılabilir (KMK m.25/3-a); bu yol kat malikinin mülkiyetinin devrini isteme yazısında anlatılmıştır. Yönetici ise kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38).

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman aidatı kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Beş yılda. Aidat ve ortak gider payları dönemsel edim olduğundan beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1).

Zamanaşımı hangi tarihten başlar?

Her ayın aidatı için süre, o aidatın ödenmesi gereken tarihte ayrı ayrı başlar (TBK m.149/1).

Yönetici icra takibi başlatırsa zamanaşımı durur mu?

İcra takibi zamanaşımını keser ve yeni bir süre başlatır (TBK m.154/2, m.156).

Eski borcun bir kısmını ödersem ne olur?

Kısmi ödeme borcun ikrarı sayılır, zamanaşımını keser ve süre yeniden başlar (TBK m.154/1).

Hâkim zamanaşımını kendiliğinden dikkate alır mı?

Hayır. Zamanaşımı ancak borçlu tarafından ileri sürülürse dikkate alınır (TBK m.161).

Zamanaşımına uğrayan aidatın gecikme tazminatı istenebilir mi?

Hayır. Asıl alacak zamanaşımına uğrayınca ona bağlı alacaklar da zamanaşımına uğrar (TBK m.152).

Aidat davasından önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır ve süreç boyunca zamanaşımı durur (6325 s.K. m.18/B, m.18/A-15).