Borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez derecede ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümünün, değeri ödenerek diğer maliklere devri hâkimden istenebilir (KMK m.25). Dava, karar öğrenildikten itibaren 6 ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren 5 yıl içinde açılmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikini doğrudan “tahliye” etmeye değil, onun bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyetinin diğer kat maliklerine devredilmesine imkân tanır (KMK m.25). Devir gerçekleştiğinde kişi malik sıfatını kaybeder ve bağımsız bölümün yeni malikleri diğer kat malikleri olur.
Bu yol, kat maliklerinin doğruluk kurallarına uyma, birbirini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüklerinin ağır ihlaline karşı öngörülmüş son çaredir (KMK m.18). Mülkiyet hakkına yönelik ağır bir müdahale olduğundan mahkemeler şartları dar yorumlar.
Dava yalnız kat malikine karşı açılabilir. Kiracı veya oturma hakkı sahibinin yükümlülüklere aykırı davranışında da kat malikiyle birlikte müteselsil sorumluluk söz konusudur (KMK m.18/2); ancak mülkiyetin devri yaptırımı malikin şahsına yöneliktir.
Temel şart, kat malikinin borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal etmesidir (KMK m.25/1). Bu şartın varlığını kural olarak davacılar ispat eder.
Kanun üç durumda çekilmezliği her hâlde mevcut sayar: ortak giderler ve avans borcunu ödemediği için iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olunması; sulh hâkiminin KMK m.33 uyarınca verdiği emre rağmen yükümlülüklere aykırılıkta bir yıl ısrar edilmesi ve bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane veya benzeri yer olarak kullanılması (KMK m.25/3).
Bu sayılanlar dışındaki durumlarda, örneğin sürekli gürültü, tehdit veya ortak alanlara zarar verme gibi davranışlarda, çekilmezliğin somut olaylarla ve delillerle ortaya konulması gerekir.
Dava açılması, aksi kararlaştırılmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır (KMK m.25/2). Bu karar, davanın ön koşulu niteliğindedir.
Karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar (KMK m.25/2). Bu durumda devir, yalnız davayı açan kat maliklerine yapılır.
Devir, davacı kat maliklerine arsa payları oranında gerçekleşir. Davacıların birden fazla olması hâlinde bağımsız bölüm, arsa paylarına göre paylı mülkiyet hâlinde tescil edilir.
Davalı kat malikine, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri ödenir (KMK m.25/2). Mülkiyet karşılıksız alınmaz; bedel, bilirkişi incelemesiyle güncel piyasa değerine göre belirlenir.
Hâkim hüküm vermeden önce davacılara, devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun sunulması için uygun bir süre verir (KMK m.25/2).
Bedelin süresinde yatırıldığı belgelenir ve dava kabul edilirse, hâkim bağımsız bölümün davacılara devrine ve bedelin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir. Bedelin yatırılmaması, davanın kabulüne engel olur.
Dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa düşer; dava sebebinin ortadan kalkması da dava hakkını düşürür (KMK m.25/4).
Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 m.18/A). Böylece altı aylık süre arabuluculuk süreci nedeniyle kaybedilmez.
Mülkiyetin devri son çaredir. Öncelikle rahatsızlık veren kat malikine yazılı ihtar gönderilmesi ve olayların tutanak, fotoğraf, video, kolluk kayıtları ve komşu beyanlarıyla belgelenmesi önerilir.
İhlal sürerse sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir; hâkim yükümlülüğün kısa bir süre içinde yerine getirilmesini emreder ve emre uymayana idari para cezası verilebilir (KMK m.33). Bu emre rağmen bir yıl ısrar edilmesi, çekilmezliğin kanuni karinesini oluşturur (KMK m.25/3-b).
Aidat borcu sorununda ise her gecikmede icra takibi yapılması ve takiplerin tarihlerinin kaydedilmesi önemlidir; iki takvim yılı içinde üç takip, çekilmezliği kendiliğinden ortaya koyar (KMK m.25/3-a).
Doğrudan tahliye değil, bağımsız bölümün değeri ödenerek diğer kat maliklerine devri istenebilir (KMK m.25).
İki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine sebep olunmuşsa çekilmezlik var sayılır (KMK m.25/3-a).
Evet, aksi kararlaştırılmadıkça sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınmalıdır (KMK m.25/2).
Evet. Bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri faiziyle ödenir (KMK m.25/2).
Kararın öğrenilmesinden itibaren 6 ay, her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren 5 yıl (KMK m.25/4).
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (6325 m.18/B).
Gürültünün diğer malikler için çekilmez derecede olduğu somut delillerle ispatlanırsa mümkündür (KMK m.25/1).
Kiracı da kat malikinin yükümlülüklerine tabidir ve malikle birlikte müteselsilen sorumludur (KMK m.18/2).
Zorunlu değildir, ancak sulh hâkiminin emrine rağmen bir yıl ısrar çekilmezlik karinesi oluşturur (KMK m.25/3-b, m.33).
Usul işlemleri, süreler ve kanun yollarında destek için bize ulaşın.
Kat mülkiyetinin devri davası, yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal.
Devamını oku ›MakaleKat malikleri kurulu kararının iptali, KMK m.32 ve m.33 uyarınca.
Devamını oku ›MakaleKat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark yapının tamamlanmış.
Devamını oku ›