Tapu kaydının hukuka aykırı oluştuğu hâllerde iptal ve tescil davasının sebepleri, tarafları, süresi ve iyiniyet sınırı.
TMK m. 1025 açıktır: bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. Uygulamada bu davaya tapu iptali ve tescil davası denir.
"Yolsuz tescil", geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescildir. Başlıca sebepler: sahte vekâletname veya sahte belgeyle yapılan devir, ehliyetsizlik, irade sakatlığı (hata, hile, ikrah), muvazaa, geçersiz sözleşmeye dayalı tescil, mirasçılık sıfatının hatalı belirlenmesi ve kadastro tespitindeki hata.
Davanın en kritik sınırı burasıdır. TMK m. 1025/2 uyarınca iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır. Buna bağlı olarak m. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımını korur.
Pratik sonuç ağırdır: yolsuz tescile dayanarak taşınmazı devralan kişi iyiniyetliyse mülkiyeti korunur ve gerçek hak sahibine yalnız tazminat yolu kalır. Bu nedenle dava açılırken ilk iş tapuya tedbir şerhi konulmasını istemektir; şerh olmadan taşınmaz devredilirse hak fiilen kaybedilebilir.
Mülkiyet hakkına dayanan tapu iptali ve tescil davası kural olarak zamanaşımına tabi değildir; mülkiyet hakkı süreyle sınırlı olmayan bir aynî haktır. Bu, davanın en güçlü yanıdır.
Buna karşılık dayanılan sebep süreye bağlıysa o süre uygulanır: irade sakatlığına (hata, hile, korkutma) dayanılıyorsa bir yıllık süre, tenkis talebine dayanılıyorsa bir yıl / on yıl süreleri işler. Muris muvazaasına dayalı davada ise işlem baştan geçersiz sayıldığından süre işlemez.
Davacı, aynî hakkı zedelenen kişidir: gerçek malik, mirasçı veya sınırlı aynî hak sahibi. Davalı, tapuda kayıtlı görünen kişidir. Taşınmaz el değiştirmişse zincirdeki tüm devralanlar davaya dâhil edilmelidir; aksi hâlde karar infaz edilemez.
Görevli mahkeme asliye hukuk, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Miras kaynaklı uyuşmazlıklarda mirasçılık belgesi, kadastro kaynaklı olanlarda tespit tutanakları ve teknik bilirkişi incelemesi dosyanın omurgasını oluşturur.
Tapu sicilinin hatalı tutulmasından doğan zararlar için ayrı bir yol vardır: TMK m. 1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.
Bu imkân özellikle iyiniyetli üçüncü kişi nedeniyle taşınmazını geri alamayan gerçek hak sahibi için önem taşır: mülkiyet geri alınamıyorsa tazminat Devletten istenebilir. Dava adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
SMK m. 6/9 kısa ve nettir: kötüniyetle yapılan marka başvuruları itiraz üzerine reddedilir. Bu bent bağımsız bir nispi ret nedenidir; başvurunun önceki bir markayla benzer olması ya da aynı sınıfta bulunması şart değildir. Kötüniyet, başvuru anındaki iradeye bakılarak değerlendirilir.
Uygulamada kötüniyet itirazı çoğu zaman tek başına değil, diğer bentlerle birlikte ileri sürülür. En sık birlikte kullanılanlar şunlardır: karıştırılma ihtimali (m. 6/1), ticari vekil veya temsilcinin marka sahibinin izni olmaksızın ve haklı bir sebebe dayanmaksızın kendi adına yaptığı başvuru (m. 6/2), tescilsiz marka veya ticaret sırasında kullanılan başka bir işaret üzerinde önceden hak elde edilmiş olması (m. 6/3) ve tanınmışlık korumaları (m. 6/4 ve 6/5).
Kademeli itiraz stratejisi önemlidir: m. 6/3'e dayanmak için başvurudan veya rüçhan tarihinden önce gerçek kullanımın belgelenmesi gerekir; m. 6/2 ise taraflar arasında bir vekillik veya temsil ilişkisi bulunmasını arar. Bu iki ilişkiden biri kanıtlanabiliyorsa, kötüniyet iddiası da ispat bakımından belirgin biçimde güçlenir. Yenilenmeme hâlleri için m. 6/7 ve 6/8'deki üç ve iki yıllık özel süreler ayrıca gözetilmelidir.
Mülkiyet hakkına dayanan dava kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak irade sakatlığı veya tenkis gibi süreye bağlı bir sebebe dayanılıyorsa o süre uygulanır.
İyiniyetli üçüncü kişilerin tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar korunur (TMK m. 1025/2). Bu hâlde mülkiyet geri alınamaz; tazminat yoluna gidilir.
Tapuya tedbir şerhi konulmasını istemelisiniz. Şerh olmadan taşınmaz devredilirse iyiniyetli kazanım nedeniyle hak fiilen kaybedilebilir.
Asliye hukuk mahkemesi görevlidir; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur (TMK m. 1007). Tazminat davası adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Marka, patent ve tasarım haklarınızın korunmasında hukuki destek için bize ulaşın.