Paylaşımlı ev kiralamasında hakların ve borçların dağılımı, sözleşmenin nasıl kurulduğuna bağlıdır. Herkes sözleşmede kiracı olarak yer alıyorsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.162 uyarınca borçluların alacaklıya karşı borcun tamamından sorumlu olmayı kabul ettiklerini bildirmeleri hâlinde müteselsil borçluluk doğar. Bu durumda m.163 gereğince kiraya veren, borcun tamamının veya bir kısmının ifasını dilerse borçluların hepsinden, dilerse yalnız birinden isteyebilir ve borçluların sorumluluğu borcun tamamı ödeninceye kadar devam eder. Tek kişi kiracı ise diğerlerinin konuta alınması, m.322 uyarınca kiraya verenin yazılı rızasını gerektirebilir.
İlk seçenek, birlikte yaşayacak herkesin sözleşmede kiracı olarak yer almasıdır. Bu yapı, tarafların konumunu netleştirir ve her birine sözleşmeden doğan hakları doğrudan kullanma imkânı verir.
İkinci seçenek, tek kişinin kiracı olması ve diğerlerinin onunla ayrı bir ilişki kurmasıdır. Bu yapıda kiraya verene karşı muhatap yalnızca sözleşmedeki kiracıdır.
İkinci yapıda, konutun bir bölümünün başkasına kullandırılması TBK m.322 kapsamında değerlendirilir. Madde, kiracının kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceğini, kullanım hakkını da devredebileceğini düzenler.
Ancak aynı maddenin ikinci fıkrası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamayacağını ve kullanım hakkını devredemeyeceğini öngörür. Bu nedenle paylaşımlı kullanımda yazılı rıza alınması yerinde olur.
TBK m.162, birden çok borçludan her birinin alacaklıya karşı borcun tamamından sorumlu olmayı kabul ettiğini bildirmesi hâlinde müteselsil borçluluğun doğacağını düzenler. Böyle bir bildirim yoksa müteselsil borçluluk ancak kanunda öngörülen hâllerde doğar.
Sözleşmede tüm kiracıların müteselsilen sorumlu olduğu yazılıysa, TBK m.163 uyarınca kiraya veren borcun tamamının veya bir kısmının ifasını dilerse hepsinden, dilerse yalnız birinden isteyebilir.
Aynı madde, borçluların sorumluluğunun borcun tamamı ödeninceye kadar devam edeceğini belirtir. Bu nedenle bir ev arkadaşının payını ödememesi, diğerlerini kiraya verene karşı sorumluluktan kurtarmaz.
Payını aşan ödeme yapan kiracı, aralarındaki iç ilişkiye dayanarak diğerlerine rücu edebilir. Bu talep, paylaşım oranını gösteren yazılı bir anlaşmayla çok daha kolay ispat edilir.
TBK m.316, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü olduğunu düzenler.
Aynı madde, bu yükümlülüğe aykırı davranış hâlinde kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı ihtarla bildireceğini öngörür.
Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırı davranışın kiraya veren, aynı taşınmazda oturanlar ile komşular bakımından çekilmez olması hâlinde kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Paylaşımlı kullanımda bu yükümlülük tüm kiracılar bakımından geçerlidir. Birinin davranışı nedeniyle doğan fesih sebebi, sözleşmenin tamamını etkileyebilir.
TBK m.317, kiracının kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlü olduğunu düzenler ve bu konuda yerel âdete de bakılacağını belirtir.
TBK m.302 uyarınca kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır. TBK m.303 ise kullanımla ilgili yan giderlere kiraya verenin katlanacağını öngörür.
TBK m.346, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu düzenler.
Ev arkadaşları arasındaki iç paylaşım ise serbestçe belirlenebilir. Fatura, aidat ve ortak alışverişlerin nasıl bölüşüleceğinin yazılı hâle getirilmesi, ayrılık hâlinde hesaplaşmayı kolaylaştırır.
Sözleşmede kiracı olarak yer alan bir kişinin fiilen taşınması, onun sözleşmesel sorumluluğunu kendiliğinden sona erdirmez. Sorumluluğun sona ermesi için sözleşmede değişiklik yapılması ve kiraya verenin bunu kabul etmesi gerekir.
Yerine yeni bir kişinin girmesi hâlinde, konut ve çatılı işyeri kirasında TBK m.322 uyarınca kiraya verenin yazılı rızası aranır. Rıza alınmadan yapılan değişiklik, sözleşmeye aykırılık iddiasına dayanak yapılabilir.
TBK m.322 nin üçüncü fıkrası, alt kiracının kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanması hâlinde kiracının kiraya verene karşı sorumlu olacağını; kiraya verenin kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabileceğini öngörür.
Sözleşmenin sona ermesinde TBK m.334 uygulanır: kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür; sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.
Kira bedelinin ve yan giderlerin hangi oranda paylaşılacağı yazılmalıdır. Oda büyüklüğü veya kullanım süresine göre farklı oran belirlenecekse bu da belirtilmelidir.
Ödemelerin kimin hesabından yapılacağı ve diğerlerinin payını hangi tarihte aktaracağı kararlaştırılmalıdır. Banka kanalıyla yapılan ödemeler, rücu talebinde ispat kolaylığı sağlar.
Ayrılma hâlinde bildirim süresi ve depozito payının nasıl iade edileceği düzenlenmelidir. Yerine bulunacak kişinin onayı konusunda usul de belirlenebilir.
Kiraya verenin yazılı rızasının alınıp alınmadığı kayıt altına alınmalıdır. TBK m.322 karşısında bu rıza, sonraki tartışmaların önüne geçer.
Sözleşmede müteselsil sorumluluk kararlaştırılmışsa TBK m.163 uyarınca kiraya veren borcun tamamını yalnız birinizden isteyebilir. Payını aşan ödeme yapan kiracı diğerine rücu edebilir.
TBK m.322 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.
Fiilen taşınmak sorumluluğu sona erdirmez. Sözleşmede değişiklik yapılması ve kiraya verenin bunu kabul etmesi gerekir; aksi hâlde sorumluluk devam eder.
TBK m.317 uyarınca kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir. Bu konuda yerel âdete de bakılır.
TBK m.334 uyarınca kiralanan, teslim alındığı durumda geri verilir. Sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan kiracı sorumlu değildir.
Kira sözleşmesinin kurulması ve sona erdirilmesi, kira bedelinin tespiti, depozito ve yan gider uyuşmazlıkları ile tahliye süreçlerinde büromuzdan hukuki destek alabilirsiniz.