Birden Fazla Kiracı ve Sorumluluk

Ortak Kiracılar Kira Bedelinin Tamamından Sorumlu mu?

Türk Borçlar Kanunu m.162 uyarınca birden çok borçludan her biri, alacaklıya karşı borcun tamamından sorumlu olmayı kabul ettiğini bildirirse müteselsil borçluluk doğar; böyle bir bildirim yoksa müteselsil borçluluk ancak kanunda öngörülen hâllerde doğar. Kira sözleşmelerinde bu nedenle ilk bakılacak yer, sözleşmedeki “kiracılar müteselsilen sorumludur” hükmüdür.

Sözleşmede böyle bir hüküm yoksa durum tartışmalıdır. Bir görüş, kira bedelinin bölünebilir bir para borcu olduğunu ve her kiracının kendi payından sorumlu olacağını savunur. Diğer görüş ise kiralananın tek ve bölünmez biçimde kullanıldığını, bu nedenle kiracıların birlikte ve tamamından sorumlu tutulması gerektiğini kabul eder. Uygulamada sonuç, sözleşmenin yorumuna ve olayın özelliklerine göre değişebilmektedir.

Kiralananın geri verilmesi gibi bölünemeyen borçlarda ise kanun açıktır: bölünemeyen borcun birden çok borçlusu varsa her biri borcun tamamını ifa etmekle yükümlüdür (TBK m.85/2).

Müteselsil Sorumlulukta Kiraya Veren Ne İsteyebilir?

Müteselsil sorumluluk kurulmuşsa kiraya veren, borcun tamamının veya bir kısmının ifasını dilerse kiracıların hepsinden, dilerse yalnız birinden isteyebilir; kiracıların sorumluluğu borcun tamamı ödeninceye kadar devam eder (TBK m.163). Kiraya veren, ödeme gücü yüksek gördüğü kiracıya karşı tek başına takip başlatabilir.

Kiracılardan biri borcun tamamını veya bir kısmını ödemiş ya da takasla sona erdirmişse, bu oranda diğer kiracılar da borçtan kurtulur (TBK m.166/1). Kiraya verenin kiracılardan birini ibra etmesi ise diğerlerini ancak ibra edilen kiracının iç ilişkideki payı oranında borçtan kurtarır (TBK m.166/3).

Kira bedeli ödenmezse kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 günlük yazılı süre vererek bu sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m.315). Birden fazla kiracı bulunduğunda bu bildirimin tüm kiracılara yapılması, sonraki tahliye aşamasında itiraz riskini azaltır.

Kiracılar Kendi Aralarında Nasıl Paylaşır?

Aksi kararlaştırılmadıkça veya aralarındaki ilişkinin niteliğinden anlaşılmadıkça müteselsil borçlular, alacaklıya yapılan ödemeden birbirlerine karşı eşit paylarla sorumludur (TBK m.167/1). İki kiracının bulunduğu bir dairede, iç ilişkide her birinin payı kural olarak yarı yarıyadır.

Kendi payından fazlasını ödeyen kiracı, fazla ödediği miktarı diğer kiracılardan isteyebilir; ancak her birine yalnızca onun payı oranında rücu edebilir (TBK m.167/2). Kiracılardan birinden alınamayan miktarı diğerleri eşit olarak üstlenir (TBK m.167/3).

Odaları farklı büyüklükte olan ev arkadaşları gibi durumlarda, iç ilişkideki payların yazılı bir ek protokolle belirlenmesi yararlıdır. Bu protokol kiraya vereni bağlamaz; yalnızca kiracılar arasındaki rücu hesabını belirler.

Fesih Bildirimi ve Tahliye Nasıl Yapılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347/1). Birlikte kiracılıkta tek bir sözleşme bulunduğundan, öğretide fesih bildiriminin kural olarak tüm kiracılarca yapılması ve kiraya verenin bildiriminin de tüm kiracılara yöneltilmesi gerektiği kabul edilir.

Kiraya verenin iki haklı ihtara dayanan tahliye hakkı da ortak kiracılıkta uygulanır: bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde kira bedeli ödenmediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olunmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir (TBK m.352/2).

Tahliye kararı tüm kiracılar hakkında verilmelidir. Kiracılardan yalnız biri aleyhine alınan karar, taşınmazda oturmaya devam eden diğer kiracıya karşı icra edilirken sorun çıkarabilir.

Kiracılardan Biri Ayrılır veya Ölürse Ne Olur?

Kiracılardan birinin evden taşınması, tek başına onu sözleşmeden çıkarmaz. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez (TBK m.323/1). Ayrılan kiracının yerine yenisinin girmesi veya kalan kiracıyla devam edilmesi için kiraya verenle yazılı anlaşma yapılmalıdır.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi devredilirse devralan kişi kiracının yerine geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında ise devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla 2 yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (TBK m.323/3).

Kiracının ölümü hâlinde, ölen kiracının ortakları veya ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini taraf olarak sürdürebilirler (TBK m.356).

Sözleşme İmzalarken Dikkat Edilecekler

Sorumluluğun türünü yazın. Kiraya veren açısından “kiracılar kira bedeli ve yan giderlerden müteselsilen sorumludur” hükmü, TBK m.162 kapsamındaki bildirimi sağlar. Kiracılar açısından ise bu hüküm, diğer kiracının borcunu da ödeme riski anlamına gelir.

Ayrılma senaryosunu düzenleyin. Kiracılardan birinin ayrılması hâlinde kalanın sözleşmeyi tek başına sürdürüp sürdüremeyeceği ve yeni kiracının hangi usulle ekleneceği önceden yazılmalıdır.

Ödemeleri belgeleyin. Kira her ay tek hesaptan ödenmiyorsa, her kiracının yaptığı ödeme açıklamalı banka havalesiyle yapılmalıdır. İç ilişkideki rücu hesabı bu kayıtlar üzerinden kurulur.

Sıkça Sorulan Sorular

İki kişi aynı kira sözleşmesini imzaladık, her birimiz kiranın tamamından sorumlu muyuz?

Sözleşmede müteselsil sorumluluk kabul edilmişse evet; bu hüküm yoksa müteselsil borçluluk ancak kanunda öngörülen hâllerde doğar (TBK m.162) ve durum tartışmalıdır.

Ev sahibi kirayı yalnızca birimizden isteyebilir mi?

Müteselsil sorumluluk varsa evet; kiraya veren borcun tamamını dilediği kiracıdan isteyebilir (TBK m.163).

Diğer kiracının payını ödedim, geri alabilir miyim?

Evet. Payından fazla ödeyen kiracı, diğerlerine payları oranında rücu edebilir (TBK m.167/2).

Kiracılar arasında paylar nasıl belirlenir?

Aksi kararlaştırılmadıkça eşit paylarla belirlenir (TBK m.167/1).

Kira ödenmezse fesih için ne kadar süre verilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 günlük yazılı süre verilir (TBK m.315).

Ev arkadaşım taşındı, sözleşmeden çıkmış sayılır mı?

Hayır. Kira ilişkisinin devri veya bir kiracının çıkması için kiraya verenin yazılı rızası gerekir (TBK m.323).

Kiracılardan biri ölürse sözleşme sona erer mi?

Ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar, sözleşmeye uydukları sürece sözleşmeyi taraf olarak sürdürebilir (TBK m.356).

İşyerini devreden ortak kiracı ne kadar süre sorumlu kalır?

İşyeri kiralarında devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla 2 yıl devralanla birlikte müteselsilen sorumludur (TBK m.323/3).

Tahliye taahhüdü veya fesih bildirimi tek kiracıyla yapılabilir mi?

Tek sözleşme bulunduğundan bildirimlerin tüm kiracılarca yapılması ve tüm kiracılara yöneltilmesi, sonradan doğabilecek itirazları önler.