Kiracının Önalım Hakkı Var mı?

Kiracının Kanuni Önalım Hakkı Var mı?

Yoktur. Medeni Kanun, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını üçüncü kişiye satması hâlinde önalım hakkını yalnız diğer paydaşlara tanır (4721 sayılı TMK m.732). Kiracı, kiraladığı evin paydaşı olmadığından bu hükme dayanamaz; kira ilişkisi tek başına önalım hakkı doğurmaz.

Kiracı aynı zamanda taşınmazın paydaşıysa durum değişir. Örneğin miras kalan ve kardeşler arasında paylı olan bir evde oturan ve kira ödeyen kardeş, diğer kardeşin payını üçüncü kişiye satması hâlinde kiracı sıfatıyla değil paydaş sıfatıyla önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732).

Önalım hakkı, cebrî artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda kullanılamaz (TMK m.733/1). Bu nedenle icradan satılan bir evde kiracı ya da paydaş önalım hakkına dayanarak taşınmazı alamaz; bu fıkra son olarak 7571 sayılı Kanunla yeniden düzenlenmiştir.

Önalım Hakkı Sözleşmeyle Nasıl Kazanılır?

Kiracı ile kiraya veren, ev satılacak olursa kiracıya öncelik tanıyan bir önalım sözleşmesi yapabilir. Önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (6098 sayılı TBK m.237/3). Kira sözleşmesine eklenen ve tarafların imzasını taşıyan bir madde de bu şartı karşılar.

Sözleşmede satış fiyatının nasıl belirleneceği, hakkın ne kadar süre geçerli olacağı ve kiracının kararını hangi sürede bildireceği açıkça yazılmalıdır. Tapu kütüğüne şerh edilen hakta koşullar kütükte belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır (TMK m.735/1).

Önalım sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi veya alım sözleşmesinden farklıdır. Satış vaadi ve alım sözleşmeleri resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmazken önalım sözleşmesi için kanun yazılı şekli yeterli görür (TBK m.237/2-3).

Önalım Hakkı Tapuya Şerh Edilmeli mi?

Önalım sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009). Şerh verilen önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve koşullarla her malike karşı kullanılabilir (TMK m.735/1).

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer (TMK m.735/2). On yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde kiracının bu süreyi takip etmesi gerekir.

Şerh yoksa hak kural olarak yalnız sözleşmeyi yapan kiraya verene karşı ileri sürülebilir; ev kiracıya haber verilmeden başkasına satılırsa alıcıya karşı değil, sözleşmeye aykırı davranan kiraya verene karşı tazminat yolu gündeme gelir (TBK m.112). Kiracılık hakkının kendisinin tapuya şerhi ise ayrı bir imkândır; bu konu kiracılık hakkının tapuya şerhi yazısında anlatılmıştır.

Önalım Hakkı Hangi Sürede Kullanılır?

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve bu haktan vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır (TMK m.735/3). Buna göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından hak sahibine noter aracılığıyla bildirilir (TMK m.733/3).

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733/4). Bu üst süre 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla indirilmiştir; değişikliğin yürürlüğünden önce yapılmış satışlarda ise önceki iki yıllık süre uygulanmaya devam eder (TMK geçici m.1/1). Satıştan haberdar olan kiracının beklememesi gerekir.

Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1). Yasal önalımda 7571 sayılı Kanunla getirilen kurala göre hâkim payın rayiç bedelini belirler ve hak sahibi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde yatırmazsa adına tescil kararı verilemez (TMK m.734/2). Sözleşmeden doğan hakta bedel, şerhte veya sözleşmede gösterilen koşullarla birlikte değerlendirilir (TMK m.735/1).

Ev Satılırsa Kiracının Hakları Ne Olur?

Önalım hakkı olmasa da kiracı korumasız değildir. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Kira bedeli, süre ve diğer koşullar yeni malik bakımından da aynen devam eder.

Yeni malik, kiralananı kendisi veya yakınları için kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir; dilerse bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (TBK m.351). Ayrıntılar yeni malikin gereksinim nedeniyle tahliye hakkı yazısındadır.

Satış ihtimali olan bir evde uzun süre kalmayı planlayan kiracı için en etkili koruma, kira sözleşmesine yazılı bir önalım maddesi koymak ve bu hakkı tapuya şerh ettirmektir (TBK m.237/3, TMK m.1009).

Sıkça Sorulan Sorular

Kiraladığım ev satılırsa önce bana sorulması zorunlu mu?

Hayır. Medeni Kanundaki yasal önalım hakkı paydaşlara tanınmıştır; kiracıya öncelik ancak yazılı önalım sözleşmesiyle sağlanabilir (TMK m.732, TBK m.237/3).

Önalım hakkını kira sözleşmesine yazdırabilir miyim?

Evet. Önalım sözleşmesi yazılı şekilde yapılırsa geçerlidir; kira sözleşmesindeki imzalı bir madde bu şartı karşılar (TBK m.237/3).

Önalım hakkım evi satın alan kişiye karşı da geçerli olur mu?

Hak tapuya şerh edilmişse her yeni malike karşı ileri sürülebilir (TMK m.735/1, m.1009).

Tapu şerhi ne kadar süre etkili olur?

Şerhin etkisi, verildiği tarihten itibaren on yıl geçmekle sona erer (TMK m.735/2).

Önalım hakkını kaç gün içinde kullanmalıyım?

Satışın size bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açmalısınız; 7571 sayılı Kanunun yürürlüğünden önceki satışlarda üst süre iki yıldır (TMK m.733/4, m.734/1, geçici m.1/1).

İcradan satılan evde önalım hakkı kullanılabilir mi?

Hayır. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1).

Ev satılınca kira sözleşmem sona erer mi?

Hayır. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve sözleşme aynı koşullarla devam eder (TBK m.310).