Kira Artışı Yapılmazsa Sonradan Talep Edilebilir mi

Sözleşmede Artış Hükmü Varsa Fark İstenebilir mi?

TBK m.345/3 uyarınca sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Yani artış şartı olan sözleşmede ev sahibi, o dönem bitmeden harekete geçerse farkı dönem başından isteyebilir.

Sözleşmede açık bir oran (örneğin “her yıl TÜFE oranında artırılır”) yazılıysa, uygulamada ev sahibinin ayrıca dava açmadan bu orana göre fark talep edebileceği kabul edilir. Ancak TBK m.344/1 uyarınca tarafların anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Artış hükmüne rağmen yıllarca aynı bedeli kabul eden ev sahibinin geriye dönük talebinin dürüstlük kuralıyla bağdaşıp bağdaşmadığı Yargıtay uygulamasında tartışmalıdır. Bir görüş sözleşme hükmünün bağlayıcılığını esas alırken, diğer görüş uzun süreli sessizliğin kiracıda haklı bir güven oluşturduğunu dikkate alır; sonuç somut olayın koşullarına göre değişir.

Artış Hükmü Yoksa 30 Gün Kuralı Nasıl İşler?

TBK m.345/2 uyarınca kira tespit davası yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı izleyen yeni dönem sonuna kadar açmışsa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.

Bu koşullardan hiçbiri gerçekleşmemişse, TBK m.345/1 uyarınca dava her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği yeni kira, geçmişe değil ileriye, yani davadan sonraki kira döneminden itibaren uygulanır. Bu nedenle artış hükmü olmayan sözleşmede ev sahibinin sessiz kaldığı geçmiş yıllar için fark talep etmesi kural olarak mümkün değildir.

TBK m.344/2 uyarınca taraflar anlaşamamışsa kira bedeli, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Çekincesiz Makbuz Vermek Hakkı Ortadan Kaldırır mı?

TBK m.104/1 uyarınca faiz veya kira bedeli gibi dönemsel edimlerden biri için alacaklı tarafından çekince belirtilmeksizin makbuz verilmişse, önceki dönemlere ait edimler de ifa edilmiş sayılır. Bu kural, geriye dönük fark talebinde kiracının en güçlü savunmalarından biridir.

Örneğin ev sahibi eski bedel üzerinden yapılan ödemeler için “kira bedeli tahsil edilmiştir” şeklinde çekincesiz makbuz veriyorsa, önceki dönemlere ilişkin eksik ödeme iddiası zayıflar. Banka dekontlarında açıklama yazılması da uygulamada bu açıdan değerlendirilir.

Ev sahibi fark hakkını saklı tutmak istiyorsa, ödemeyi kabul ederken “artış farkına ilişkin haklarım saklıdır” gibi açık bir çekince koymalı veya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Aksi hâlde sessiz tahsilat, ileride aleyhine yorumlanabilir.

Geçmiş Kira Farkları Ne Kadar Geriye Dönük İstenebilir?

TBK m.147/1 uyarınca kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir. Artış farkı istenebilecek bir durumda bile, talep tarihinden itibaren beş yıldan daha eski dönemlere ilişkin farklar kiracının zamanaşımı def’i ile karşılaşabilir.

TBK m.154 uyarınca borçlunun borcu ikrar etmesi, kısmen ifada bulunması veya alacaklının dava ya da icra takibi yoluna başvurması zamanaşımını keser. Kiracının yazılı olarak farkı kabul etmesi bu nedenle önemli sonuç doğurur.

Zamanaşımı mahkemece kendiliğinden dikkate alınmaz; kiracının bunu savunma olarak ileri sürmesi gerekir. Eski dönemlere ait fark talebiyle karşılaşan kiracı, bu def’iyi cevap aşamasında açıkça bildirmelidir.

Beş Yıl Geçince Kira Nasıl Yeniden Belirlenir?

TBK m.344/3 uyarınca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli, tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın hâkim tarafından TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir.

Yıllarca artış yapmamış ev sahibi için asıl çözüm bu yoldur: geçmişi değil, geleceği düzeltmek. Emsal kira bedellerinin dikkate alınması, piyasa değerinin çok altında kalmış kiraların güncellenmesini sağlar.

6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira tespit davası da bu kapsamda olduğundan önce arabuluculuk bürosuna başvurulmalıdır.

Adım Adım: Ev Sahibi ve Kiracı Ne Yapmalı?

Ev sahibi için ilk adım sözleşmeyi okumaktır: artış hükmü var mı, oran açıkça yazılmış mı? Artış hükmü yoksa, yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim göndermek, o dönemden itibaren artış hakkını korur.

Kiracı için ilk adım, ödeme belgelerini saklamaktır. Çekincesiz makbuzlar ve açıklamalı banka dekontları, geriye dönük talebe karşı TBK m.104 savunmasının temel delilidir. Geriye dönük fark talebiyle karşılaşan kiracı, beş yıllık zamanaşımını da değerlendirmelidir.

Her iki taraf için ortak nokta: dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Arabuluculukta varılan anlaşma, kira artışı ve geçmiş farklar konusunda uzun bir yargılamaya gerek kalmadan çözüm sağlayabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi 3 yıl zam yapmadı, geriye dönük isteyebilir mi?

Sözleşmede artış hükmü yoksa kural olarak hayır; tespit edilecek kira ileriye etkili olur (TBK m.345). Artış hükmü varsa talep mümkündür ancak dürüstlük kuralı ve zamanaşımı savunmaları gündeme gelebilir.

Kira artışı için kiracıya ne zaman bildirim yapılmalı?

Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce yazılı bildirim yapılmalıdır (TBK m.345/2).

Kira artış oranı en fazla ne kadar olabilir?

Tarafların anlaşması, önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1).

Çekincesiz makbuz ne anlama gelir?

Kira için çekince belirtilmeden makbuz verilirse önceki dönemlere ait kiralar da ödenmiş sayılır (TBK m.104).

Geçmiş kira farkları kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1).

5 yıl dolunca kira nasıl belirlenir?

Beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim, TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/3).

Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, arabulucuya başvuru dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Kiracı geçmiş farkı yazılı olarak kabul ederse ne olur?

Borcun ikrarı zamanaşımını keser (TBK m.154); kiracının yazılı kabulü ev sahibinin talebini güçlendirir.

Kira tespit davası her zaman açılabilir mi?

Evet, dava her zaman açılabilir; ancak süre koşulları sağlanmamışsa belirlenen kira sonraki dönemden itibaren uygulanır (TBK m.345/1).