Kira geliri, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 70 ila 74. maddelerinde gayrimenkul sermaye iradı olarak düzenlenmiştir. Kanun'un 72. maddesine göre gayrisafi hasılat, bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden ya da aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. Konut kira gelirlerinde 21. maddedeki istisna haddini aşan hasılat için yıllık beyanname verilmesi gerekir; istisna haddi her yıl güncellenir.
70. madde, iradın konusunu oluşturan mal ve hakları sayar. Arazi ve binaların yanı sıra maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, tuğla ve kiremit harmanları ile tuzlalar; voli mahalleri ve dalyanlar; gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri, teferruatı, tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri bu kapsamdadır.
Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar; arama, işletme ve imtiyaz hakları ile ruhsatlar, ihtira beratı, marka, ticaret unvanı, teknik resim, desen, model ve plan gibi haklar da maddede sayılmıştır. Ancak ihtira beratının mucitleri ya da kanuni mirasçıları tarafından kiralanmasından doğan kazançlar serbest meslek kazancı sayılır; telif haklarında da benzer bir kural geçerlidir.
Gemi ve gemi payları ile motorlu nakil ve cer vasıtaları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat da kapsamdadır. Bu mal ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dâhilse iratları, ticari ya da zirai kazancın tespitine ilişkin hükümlere göre hesaplanır.
72. maddeye göre gayrisafi hasılat, bir takvim yılı içinde nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır. Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Ayın olarak tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeliyle paraya çevrilir.
Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde yapılan ilaveler, kira süresinin sonunda bedelsiz olarak kiralayana devredilirse, bu kıymetler kiralayan bakımından o tarihte aynen tahsil olunmuş sayılır. Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri hâlinde aradaki fark bedelsiz devir kabul edilir.
73. madde emsal kira bedeli esasını düzenler. Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz; bedelsiz olarak başkalarının intifasına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bunların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili mercilerce takdir edilmiş kira; böyle bir kira yoksa Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin yüzde beşidir.
Maddede emsal kira bedeli esasının uygulanmayacağı hâller de sayılmıştır. Boş kalan gayrimenkullerin muhafaza amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması, binaların mal sahibinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, mal sahibi ile akrabaların aynı konutta oturması ve kamu kurumlarınca yapılan kiralamalar bu kapsamdadır.
21. maddeye göre binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın kanunda belirlenen kısmı gelir vergisinden müstesnadır. Bu tutar her yıl güncellendiğinden ilgili yıl için geçerli haddin kontrol edilmesi gerekir. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi hâlinde istisnadan yararlanılamaz.
Aynı maddenin ikinci fıkrası istisnadan yararlanamayacakları belirler. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamı kanunda belirtilen tarife dilimindeki tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamaz.
İş yeri kiralarında ise durum farklıdır. 94. maddenin beşinci bendine göre 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerden tevkifat yapılır. Tevkifata tabi tutulmuş iş yeri kira gelirlerinde beyan yükümlülüğü, 86. maddedeki tutar sınırına göre belirlenir.
74. madde, safi iradın bulunmasında hasılattan indirilecek gerçek giderleri sayar. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri; idare giderleri; sigorta giderleri; kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan borçların faizleri; ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler; amortismanlar; onarım, bakım ve idame giderleri bu kapsamdadır.
Maddenin dördüncü bendi, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süreyle iktisap bedelinin yüzde beşinin indirilmesine imkân tanır. Bu indirim yalnızca ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Onuncu bende göre ise sahibi bulundukları konutları kiraya verenler, kira ile oturdukları konutun kira bedelini indirebilir.
Alternatif olarak götürü gider yöntemi seçilebilir. Maddeye göre mükellefler, hakları kiraya verenler hariç, diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık hasılatlarından yüzde on beşini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. Gerçek gider yöntemi seçilirse, 21. maddeye göre istisna edilen hasılata isabet eden giderler indirilemez.
Kira geliri beyanında en sık karşılaşılan tarhiyat sebebi, hasılatın eksik beyan edilmesi ve emsal kira bedeli uygulamasıdır. Bedelsiz kullandırılan taşınmazlarda 73. maddedeki istisnai hâllerden birinin bulunup bulunmadığı belgelerle ortaya konmalıdır.
İkinci sık sebep, gider yöntemi seçimindeki hatalardır. Götürü gider seçildiği hâlde iki yıl dolmadan gerçek gidere geçilmesi ya da istisnaya isabet eden giderlerin indirilmesi tarhiyata yol açar. Beyanname üzerinde yapılan hataların, süresi içinde düzeltme beyannamesi ile giderilmesi mümkündür.
Tarhiyat yapılması hâlinde ihbarnamenin tebliğinden itibaren otuz gün içinde vergi mahkemesinde dava açılabilir. Aynı süre içinde ceza indirimi veya uzlaşma yollarına başvurulabilir. Hesap veya vergilendirme hatası söz konusuysa Vergi Usul Kanunu'nun 116 ve devamı maddelerine göre düzeltme talep edilebilir.
Tahsil edilen kiraların tamamı, banka kayıtları ve kira sözleşmeleriyle karşılaştırılmalıdır. Peşin tahsil edilen kiraların ilgili oldukları yılların hasılatına yazılması gerektiği unutulmamalıdır.
Birden fazla konut kiraya verilmişse istisna, toplam hasılat üzerinden bir kez uygulanır. Her taşınmaz için ayrı istisna uygulanması hatalı beyanla sonuçlanır.
Gider yöntemi seçimi, iki yıllık bağlayıcılık nedeniyle dikkatle yapılmalıdır. Gerçek gider yöntemi seçilecekse belgelerin tamamının saklanması ve istisnaya isabet eden kısmın hesaplanarak indirim dışında bırakılması gerekir.
Kira geliri, tahsil edildiği takvim yılını izleyen yıl verilen yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir. Konut kira gelirlerinde beyan yükümlülüğü, 21. maddedeki istisna haddinin aşılıp aşılmadığına göre belirlenir.
Evet. Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesindeki istisna tutarı her yıl güncellenmektedir. Beyan öncesinde ilgili yıl için geçerli haddin kontrol edilmesi gerekir.
74. maddeye göre hakları kiraya verenler hariç mükellefler, gerçek giderler yerine hasılatlarının yüzde on beşini götürü olarak indirebilir. Bu usulü seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez.
73. maddeye göre binaların mal sahibinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi hâlinde emsal kira bedeli uygulanmaz. Ancak bu kişilerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse yalnızca biri için uygulanmaz.
Tevkifata tabi tutulmuş iş yeri kira gelirlerinde beyan yükümlülüğü, Gelir Vergisi Kanunu'nun 86. maddesindeki tutar sınırına göre belirlenir. Sınırın aşılması hâlinde beyanname verilir ve kesilen vergi mahsup edilir.
Vergi/ceza ihbarnamesi, ödeme emri, iade reddi ve inceleme süreçlerinde başvuru ve dava yollarının değerlendirilmesi için bize ulaşabilirsiniz.