Değerli konut vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 42 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan, Kanun'un 29. maddesine göre belirlenen bina vergi değeri kanunda öngörülen tutarı aşanlar bu verginin konusuna girer. Beyanname, değerin eşiği aştığı yılı takip eden yılın şubat ayının yirminci günü sonuna kadar verilir; vergi şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.
Kanun'un 42. maddesine göre verginin konusu, Türkiye sınırları içinde bulunan ve bina vergi değeri kanunda belirtilen tutarın üzerinde olan mesken nitelikli taşınmazlardır. Değer tespitinde ayrı bir değerleme yapılmaz; emlak vergisine esas olan bina vergi değeri esas alınır.
Eşik tutar sabit değildir. 44. maddenin dördüncü fıkrası, 42. maddedeki tutar ile vergi oranlarına esas taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırlarının her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılacağını düzenler. Hesaplanan tutarların bin Türk lirasına kadar olan kesirleri dikkate alınmaz.
Cumhurbaşkanına, bu artış oranını yeniden değerleme oranına kadar yükseltme yetkisi tanınmıştır. Bu nedenle her vergilendirme döneminde geçerli eşik ve dilim tutarları ilgili yıl için ayrıca kontrol edilmelidir; önceki yılın rakamlarına göre yapılan hesaplar yanıltıcı olur.
44. maddenin birinci fıkrası matrahı açıkça belirler: verginin matrahı, bina vergi değerinin 42. maddede yer alan tutarı aşan kısmıdır. Yani eşiğin altındaki kısım matraha dâhil edilmez; vergi yalnızca aşan kısım üzerinden hesaplanır.
Oran yapısı artan oranlıdır. Kanun üç dilim öngörmüş, her dilim için farklı binde oranlar belirlemiştir. Dilim sınırlarını oluşturan taşınmaz değerleri de eşik tutarla birlikte her yıl güncellendiğinden, hesaplamada ilgili yıla ait tablo esas alınmalıdır.
Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet hâllerinde matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınır. Bu kural, hisselere bölünerek eşiğin altında kalınmasını önlemeye yöneliktir. 45. maddeye göre paylı mülkiyette malikler hisseleri oranında mükellef; elbirliği mülkiyette ise vergiden müteselsilen sorumludur.
45. maddeye göre vergiyi, mesken nitelikli taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa taşınmaza malik gibi tasarruf edenler öder. Mülkiyet ile intifa hakkının farklı kişilerde olması hâlinde yükümlülük intifa hakkı sahibine aittir.
Mükellefiyet; bina vergi değerinin 42. maddedeki tutarı aştığı tarihi, vergi değerini tadil eden sebeplerin doğduğu tarihi veya muafiyetin sona erdiği tarihi takip eden yıldan itibaren başlar. Bu nedenle eşiğin aşıldığı yıl için değil, izleyen yıl için beyan ve ödeme yükümlülüğü doğar.
Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların gerçekleştiği tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer. Bu hâllerde durumun vergi dairesine bildirilmesi gerekir.
46. maddede sayılan taşınmazlar vergiden muaftır. İlk grup, genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki veya intifa hakkı sahibi olduğu mesken nitelikli taşınmazlardır.
Uygulamada en çok başvurulan muafiyet, maddenin (b) bendindeki tek konut muafiyetidir. Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, verginin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı muaftır. İntifa hakkına sahip olunması hâli de bu kapsamdadır ve hüküm, tek meskene hisse ile sahip olunmasında hisseye ait kısım hakkında da uygulanır.
Diğer muafiyetler, karşılıklılık şartıyla yabancı devletlere ait elçilik ve konsolosluk binaları ile elçi ikametgâhlarını, merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara ait taşınmazları ve esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı, henüz ilk satışa konu edilmemiş yeni inşa edilen meskenleri kapsar. Son gruptaki taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlinde muafiyet uygulanmaz.
47. maddeye göre mükellef, taşınmaza ilişkin bina vergi değerini ve buna ait vesikaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili vergi dairesine, değerin eşiği aştığı yılı takip eden yılın şubat ayının yirminci günü sonuna kadar beyanname ile bildirir. Müteakip yıllar için de aynı şekilde yıllık beyanname verilir.
Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi münferiden de verebilirler; paylı mülkiyette ise beyanname münferiden verilir. Tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.
Bina vergi değerinin hatalı belirlendiği düşünülüyorsa, öncelikle emlak vergisine esas değer tespitine karşı başvuru yolları değerlendirilmelidir. Tarh ve tahakkuk işlemine karşı ise tebliğden itibaren otuz gün içinde vergi mahkemesinde dava açılabilir. Hesap veya vergilendirme hatası bulunduğu kanısındaysanız Vergi Usul Kanunu'nun 116 ve devamı maddelerine göre düzeltme talebinde bulunulabilir.
Taşınmazın tapudaki niteliği belirleyicidir. Vergi yalnızca mesken nitelikli taşınmazlara uygulanır; iş yeri, arsa veya depo niteliğindeki taşınmazlar konusuna girmez. Fiilî kullanım ile tapu kaydındaki nitelik farklıysa bu husus ayrıca değerlendirilmelidir.
Tek konut muafiyetinden yararlanacak taşınmazın doğru seçilmesi gerekir. Birden fazla mesken bulunması hâlinde muafiyet, verginin konusuna giren en düşük değerli taşınmaz için uygulanır. Yanlış taşınmaz için muafiyet bildirilmesi, sonradan ikmalen tarhiyata yol açabilir.
Yıl içinde satın alınan veya satılan taşınmazlarda mükellefiyetin hangi yıldan başladığı kontrol edilmelidir. 45. maddeye göre mükellefiyet, ilgili olayı takip eden yıldan itibaren başlar; devir işlemlerinde bu kural gözden kaçırılmamalıdır.
Bina vergi değerinin kanuni eşiği aştığı yılı takip eden yılın şubat ayının yirminci günü sonuna kadar, taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili vergi dairesine verilir. Sonraki yıllarda da aynı şekilde yıllık beyanname verilir.
Tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın şubat ve ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir. Ödeme, beyannamenin verildiği yetkili vergi dairesine yapılır.
Hayır. Emlak Vergisi Kanunu'nun 46. maddesinin (b) bendi uyarınca Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar muaftır. Birden fazla meskeni olanlarda ise verginin konusuna giren en düşük değerli tek taşınmaz muaf tutulur.
Evet. Kanun, eşik tutar ile oran dilimlerine esas değerlerin her yıl yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılacağını öngörür; Cumhurbaşkanı bu oranı yeniden değerleme oranına kadar artırabilir. Bu nedenle ilgili yılın güncel tutarları esas alınmalıdır.
Matrahın hesabında taşınmazın toplam değeri esas alınır. Paylı mülkiyette malikler hisseleri oranında mükelleftir; elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludur.
Vergi/ceza ihbarnamesi, ödeme emri, iade reddi ve inceleme süreçlerinde başvuru ve dava yollarının değerlendirilmesi için bize ulaşabilirsiniz.